房地產(chǎn)金融講義抵押貸款的運(yùn)作(參考版)
2025-06-12 11:48本頁面
【正文】 。 二、期前還款的處理 由于不同的還貸安排的攤還方式不同，其還款清單也不同，剩余本金等差異很大，在具體處理期前還款的時(shí)候，應(yīng)區(qū)別對(duì)待，小心計(jì)算，不能損害任何一方的利益。期前還貸對(duì)貸款人的不利主要體現(xiàn)為： ⑴破壞了放款人的貸款組合安排，影響了銀行的資金計(jì)劃； ⑵從借款人清償?shù)街匦抡业娇蛻粜枰欢〞r(shí)間，資金閑置造成放款人利息損失； ⑶期前還款通常發(fā)生在市場(chǎng)利率下調(diào)時(shí)期，期前還款使放款人的利息收入減少。 第六節(jié) 期前還款的處理 一、期前還款概念 期前還款 就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前 提前還貸的行為 ，屬于 違約 的一種，但一般其承受的罰則被認(rèn)為并不對(duì)雙方造成特別重大的傷害，因此一般是可以許可的。具體計(jì)算如下： 在期限 n1時(shí) 已還本金 為 P1=[m(1+r)n11]/r=P[(1+r)n11]*(1+r)n/[(1+r)n1] 剩余本金 為 P′=P(1+r)n1P1=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1] 如果此時(shí)利率發(fā)生變化，銀行可以 有兩種處理辦法 ： ⑴ 固定期限，調(diào)整還款額 在剩余期限 n′=n－ n1， 月還款額 為 ： m′=P′*r′（ 1+r′） n’/[（ 1+r′） n’1] =P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1]*r′（ 1+r′） n’／ [（ 1+r′） n’1] =P*r′[(1+r)n+(1+r)n1]*（ 1+r′） nn1／ {[(1+r)n1]*[（ 1+r′） nn11]} 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，此時(shí)若固定還款期限，則其還貸變化為： 原來每個(gè)月的還款額是： ￥ 1, 剩下的 117個(gè)月，每月的還款額為：￥ 1, ⑵ 固定還款額，調(diào)整期限 由于 月還款額不變 ， 即 m=m′則 ： P′*r′（ 1+r′） n’/[（ 1+r′） n’1]=P*r(1+r)n/[(1+r)n1] 變換后可以得到 n′=log(1+r′){r*(1+r)n/[r*(1+r)nr′*(1+r)n+r′*(1+r)n1]} 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，此時(shí)若固定還款額，則其還貸變化為： 原來每個(gè)月的還款額 是： ￥ 1, 保持每月還款額不變，則還款期限變?yōu)? 實(shí)際上，上述計(jì)算如果有償還清單則是非常簡(jiǎn)單的。 當(dāng)借款人 還款 n1個(gè)月后 ， 利率由 r變?yōu)?r′ 則此時(shí) 剩余本金 為 P′=P－ n1m=P－ n1*P/n=P(1n1/n)=(nn1)P/n 此時(shí)銀行可以采取 兩種處理方法 ，對(duì)余下期限（ n′＝ n－ n1） 的還款作出適當(dāng)安排： ⑴ 固定還款期限，改變還款額 此時(shí)， 月還本金 是 ： m′=P′/（ nn1） =[(nn1)P/n]/（ nn1=P/n 與利率變動(dòng)沒有關(guān)系，而 月還利息 為 ： N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(nn1+1)P*r′/2n T′=m′+N′=[2P+(nn1+1)P*r′]/2n 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個(gè)月的還貸安排 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*r/2n=（元） T=m+N=+=（元） 后面的還貸安排 為 ： m′=m=P/n=100000/120=（元） N′=(nn1+1)P*r′/2n=(1203+1)*100000*=（元） T′=m′+N′＝ [2P+(nn1+1)P*r′]/2n=（元） 每月還貸額增加 了 － =（元） ， 總共則需多還款 *117=（元） ⑵ 固定還款額，改變還款期限 由于 每月還款額不變 ， 即 T′=T， 因此 m′+N′=m+N （ P′/n′） +（ n′+1） P′*r′/2n′=P/n+（ n+1） P*r/2n 通過變換后得 ： n′=（ nn1）（ 2+r′）／ [2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個(gè)月的還貸 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*i/2n=（元） T=m+N=+=（元） 剩下的還款期限 為 ： n′=（ nn1）（ 2+r′） /[2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] =（ 1203） (2+)/[2+(120+1)*(1203)*] =（個(gè)月） 即 比原來多還款（ ） = ， 多還款額為*=（元） ， 顯然要比第一種安排對(duì)借款人有利。 三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計(jì)算 因?yàn)樽》康盅嘿J款的 期限都特別長，一般安排為非固定利率貸款 ，即貸款利率可能隨著市場(chǎng)和政策的調(diào)整而出現(xiàn)調(diào)整，還款安排自然也應(yīng)隨著利率的調(diào)整而調(diào)整。 第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 一、等額還款 這里重要的是抵押人權(quán)益的變化是逐漸增加，增加的速度有如下一些 基本關(guān)系 ： 抵押人在抵押物中占有的權(quán)益的 增加額 =當(dāng)年還本額 抵押人的權(quán)益比重 =抵押人占有權(quán)益額 /房屋購買價(jià) =（首期付款 +累積還本） /（首付 +抵押貸款） 其具體變化可參考表 36 二、貸款期限與月還款額 在
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