【正文】 榮華國際中心項目 市場研究及定位方案 （寫字樓部分） 2023年 3月 一、項目本體分析 本體指標 區(qū)位條件 交通條件 配套設施 本體指標 項目為公建立項，所含物業(yè)類型豐富， 未來將成為一座集辦公、酒店、商業(yè)等于一體的綜合商務體。 規(guī)劃建設用地性質 公共建設用地 規(guī)劃建設用地面積 29664㎡ 容積率 建筑密度 40% 綠地率 30% 建筑使用性質 辦公樓、酒店、商業(yè) 建筑控制規(guī)模 地上建筑面積（計容積率）控制在 88992㎡ ，其中快捷假日酒店及公寓式酒店分別為地上 15層，地下二層；總部型辦公位地上 12～ 18 層，地下二層；商業(yè)（銀行）、步行街式商業(yè)為地上二層，地下二層。 建筑控制高度 區(qū)位條件 項目地理位置優(yōu)越、位于亦莊中央核心區(qū)。 其位置的特殊性使地塊具備開發(fā)寫字樓、酒店以及商業(yè)等物業(yè)的區(qū)位條件。 北側 中鋼大仁商務樓，目前仍處于建筑初期階段 南側 緊鄰運成街，與北京興基鉑爾曼酒店隔街相對 西側 榮華南路，為雙向六車道主路，車流量較多 東側 連通錦繡街，與北大制藥為鄰 北側 東側 南側 西側 榮京東街 舊宮 豆各莊 南苑 交通條件 緊鄰榮華路，建設中亦莊線和規(guī)劃中 L5線使交通更為便利， 為寫字樓、酒店、商業(yè)等物業(yè)提供了有利支撐。 目前，亦莊線已于 2023年年底通車。本項目距離榮京東街站、榮昌東街站直線距離不足 800米。 興基鉑爾曼酒店 北大藥業(yè) 悅康藥業(yè) 日本 SMC 大仁商務樓 周邊環(huán)境 目前高端商務氛圍尚未形成，商務配套缺失， 隨著未來周邊地塊的逐漸開發(fā)，逐漸滿足高端商務需求。 項目南側與“北京興基鉑爾曼飯店”隔路相望； 其余周邊項目如：臺灣富士康、悅康藥業(yè)、北大藥業(yè)等，均為工業(yè)園區(qū)； 生活配套設施尚未完善。 項目本體分析 —— 小結 從地塊各項因素看，項目擁有較為優(yōu)質的開發(fā)條件， 適合寫字樓、商業(yè)、酒店多種物業(yè)類型開發(fā)， 并具備高端物業(yè)的發(fā)展基礎。 二、區(qū)域發(fā)展分析 新城發(fā)展 區(qū)域政策 “兩軸兩帶多中心”的發(fā)展格局： 兩軸： 指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 兩帶： 指包括通州、順義 、 亦莊、 懷柔、密云、平谷的 “東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 多中心： 中關村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務區(qū)（ CBD）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務中心、 亦莊高新技術產業(yè)發(fā)展中心 和石景山綜合服務中心等。 中心城 —— 新城 —— 鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)體系： 新城是在原有衛(wèi)星城基礎上，承擔疏解中心城人口和功能、集聚新的產業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)，具有相對獨立性。 規(guī)劃新城11個，分別為通州、順義、 亦莊、 大興、 房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。 在北京，亦莊不僅是京津城鎮(zhèn)走廊起點，更是東部發(fā)展帶上的高新技術產業(yè)發(fā)展中心， 還是北京十一個承擔疏解中心城人口和功能、帶動區(qū)域發(fā)展的獨立新城之一。 新城發(fā)展 — 發(fā)展背景 — 城市規(guī)劃 2900億 城南繪就新藍圖 建設“一軸一帶多園區(qū)”的城南產業(yè)發(fā)展格局： “一軸” 主要指南中軸。自北向南，包括“前門 天橋歷史文化風貌集聚區(qū)”、“永外 大紅門服裝文化商務區(qū)”、“大興新媒體基地”。 “一帶” 則指永定河產業(yè)經濟帶。 “多園區(qū)” 規(guī)劃了麗澤金融商務區(qū)、中關村豐臺科技園的產業(yè)功能區(qū)、大興生物醫(yī)藥基地、龍?zhí)逗w育產業(yè)園、廣安產業(yè)園區(qū)等。 交通： 7條地鐵有望通車 到 2023年底，城南地區(qū)開通亦莊線、大興線和房山線等三條線路。 到 2023年底，力爭建成地鐵 10號線二期及地鐵 9號線兩條線路。地鐵 7號線和 14號線力爭 2023年、 2023年建成通車。 城南地區(qū)包括崇文、宣武、豐臺、房山和大興五區(qū)， 總面積 方公里，占全市的 %； 2023年底常住人口 ，占全市的%；地區(qū)生產總值 ，占全市的 ％。 最新出臺的城南行動計劃，將推動城南五區(qū)在現(xiàn)有基礎上實現(xiàn)飛躍式發(fā)展， 在強化城南區(qū)域居住職能的同時，促進城南地區(qū)產業(yè)和商務職能的發(fā)展。 新城發(fā)展 — 發(fā)展背景 — 城南計劃 在城南計劃的推動下，大興與亦莊進行行政整合，兩個規(guī)劃中的 “ 新城 ” 相互融合， 強化產業(yè)職能，催生商務功能，以成為真正意義上 “ 宜居宜業(yè) ” 的南部新區(qū)。 大興區(qū)與北京經濟技術開發(fā)區(qū)資源行政整合的契機 —— 南部現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展新區(qū) 新城發(fā)展 — 發(fā)展背景 — 大興亦莊行政整合 新城發(fā)展 — 發(fā)展背景 — 小結 在三大城市發(fā)展背景的作用下，將推動亦莊快速發(fā)展，促使新城城市基礎設施建設不斷完善， 推動區(qū)域產業(yè)快速升級，加快區(qū)域商務及相關配套發(fā)展，使亦莊向“南部新區(qū)商務中心”方向發(fā)展。 北京城市 發(fā)展格局 北京城市發(fā)展格局中，亦莊作為獨立的新城， 承擔了高新技術產業(yè)發(fā)展中心的職能。 城南發(fā) 展計劃 城南計劃將推動城南五區(qū)在快速發(fā)展，強化區(qū)域居住職能的同時， 促進區(qū)域產業(yè)和商務職能的發(fā)展。 大興亦莊 行政整合 大興與亦莊的行政整合，強化產業(yè)職能，催生商務功能， 勢必拉動亦莊作為產業(yè)園區(qū)的商務功能的升級。 亦莊經濟的快速增長，致使區(qū)域競爭力不斷增強，產業(yè)發(fā)展進行良性循環(huán)。其發(fā)展方向由勞動密集型產業(yè)向高新科技產業(yè)及高端服務產業(yè)過渡，將成為北京經濟增長的第三極。 ?2023年，地區(qū)生產總值（ GDP）達到 650億元，對北京市的貢獻率約為 ％； 2023年，地區(qū)生產總值（ GDP）預計達到 3000億元，對北京市的貢獻率約為 15％。 ?走科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到發(fā)揮的新型工業(yè)化道路，大力發(fā)展循環(huán)經濟。 31848265030000 500 1000 1500 2023 2500 30002023年2023年2023年2023年開發(fā)區(qū)各年G D P 總產值2023年 2023年 2023年 2023年?依托中關村科技園區(qū)，實現(xiàn)從資源依賴型、對國外技術的依賴型向自主創(chuàng)新型轉變的決策和部署，提升高新技術產業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的層次和國際競爭力，積極發(fā)展商務、物流等生產性服務業(yè)。 新城發(fā)展 — 發(fā)展基礎 — 經濟 人口規(guī)模 ?2023年，亦莊新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在 70萬人左右，年均增長率控制在 12%以內。其中常住人口 33萬人左右，居住半年以上暫住人口 37萬人左右。階段目標到 2023年達到 30萬人， 2023達到 47萬人。 ?以就業(yè)為主的人口遷移模式成為新城人口集聚的主導方式。 ?新城人口遷移的來源包括三個部分：承接中心城人口疏解、吸納外來人口、本地城鎮(zhèn)化人口。 年齡結構 ?至 2023年，新城人口年齡結構逐漸趨于正常，形成以 25－ 45歲年齡段人口為主的結構，同時兒童、老年人比重逐步增加。 2 0 2 0 年亦莊人口構成圖常住人口, 3 3 萬暫住人口, 3 7 萬亦莊新城人口規(guī)劃圖3047700204060802023年 2023年 2023年萬人規(guī)劃人口數(shù)量新城發(fā)展和產業(yè)發(fā)展帶動從業(yè)人口、常駐人口增多，從而促進區(qū)域基礎設施的不斷完善， 商務及相關配套的升級，以滿足人口增加帶來的各種需求。 新城發(fā)展 — 發(fā)展基礎 — 人口 亦莊交通便利，區(qū)域內路網發(fā)達，輕軌的發(fā)展及第二機場落戶京南區(qū)域， 將促使其城市職能的延展與升級，亦莊作為南城的商務中心將得到巨大的發(fā)展契機。 對外交通便利，同外部各主要交通運輸節(jié)點均有良好距離優(yōu)勢。 多條道路直通市區(qū)，區(qū)域交通便利優(yōu)勢突出。 新城發(fā)展 — 發(fā)展基礎 — 交通 第二機場選址于北京南部：推進亦莊商務職能及物流產業(yè)的發(fā)展。 由京津城際鐵路、地鐵 M12線、市郊鐵路 S6線、亦莊線、 L5線組成的快速軌道交通網，貫穿新城南北及東西 新城發(fā)展 — 發(fā)展基礎 — 小結 經濟 經濟飛速發(fā)展，由 勞動密集型產業(yè)向高端服務產業(yè) 過渡，成為北京經濟第三極。 人口 新城人口的增多，將 促進區(qū)域商務及相關配套的升級 ，以滿足各種需求。 交通 道路交通路網發(fā)達，軌道交通逐步便捷，同時機場建設將拉動 區(qū)域經濟及產業(yè)的快速發(fā)展 。 亦莊新城經濟基礎雄厚，人口數(shù)量穩(wěn)步增長，交通便捷， 各個層面構筑亦莊新城堅實的發(fā)展基礎，使亦莊具備成為 “ 南部新區(qū) ” 商務核心的條件。 新城發(fā)展 — 發(fā)展前景 — 亦莊新城定位 北京市委十屆七次全會提出： 2023年北京積極推動 大興區(qū)和北京經濟技術開發(fā)區(qū) 行政資源整合，理順管理體制，打造新的發(fā)展空間 ， 建設南部現(xiàn)代宜居宜業(yè)新區(qū)。 亦莊新城定位： 亦莊新城的規(guī)劃區(qū)范圍為通州區(qū)行政區(qū)域京津第二通道以西地區(qū)及大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)三海子等地區(qū)， 承擔北京高新技術產業(yè)中心的城市職能。 新城的定位決定了亦莊將是由高端產業(yè)發(fā)展為主導的新城發(fā)展模式。新城發(fā)展隨產業(yè)帶動向國際化新城發(fā)展，形成 “ 以業(yè)興城，以城促業(yè) ” 的發(fā)展格局。新城的發(fā)展和產業(yè)發(fā)展密不可分。 國際高端產業(yè)新城： 高新技術產業(yè)中心 — 提升高新技術產業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的層次和國際競爭力，成為京津城際發(fā)展走廊上的高新技術產業(yè)和先進制造業(yè)基地。 高端產業(yè)服務基地 積極發(fā)展自主創(chuàng)新、研發(fā)、商務、物流等生產性服務業(yè)，構建以區(qū)域產業(yè)集群為依托的高端產業(yè)服務基地。 國際宜業(yè)宜居新城 — 以高新技術產業(yè)和先進制造業(yè)集聚為動力推動綜合產業(yè)新城可持續(xù)發(fā)展，建設具有國際水平的適宜就業(yè)和適宜生活居住的現(xiàn)代化新城。 新城發(fā)展 — 發(fā)展前景 — 新城格局 構建“兩帶 —— 七片 —— 多中心”的“組團網絡式”城市空間結構。 （ 1）兩帶：指沿京津塘高速公路向東南方向協(xié)調發(fā)展的生活帶、生產帶。 （ 2）七片： 核心區(qū) 、河西區(qū)、路東區(qū)、亦莊樞紐站前綜合區(qū)、馬駒橋居住組團、物流基地、六環(huán)路路南區(qū)。 （ 3）多中心：包括面向區(qū)域的亦莊樞紐站前綜合服務中心， 榮華路高端產業(yè)服務中心 ，涼水河濱水科技中心及六環(huán)路南區(qū)公共中心。 本項目位于新城規(guī)劃中生產帶之上，七片中的核心區(qū)，榮華路高端產業(yè)服務中心之內。 新城的空間格局，以榮華商務軸為發(fā)展主線，全面引領產業(yè)和新城發(fā)展。 本項目地塊位于亦莊商務區(qū)的核心位置，地域價值凸顯。 ?榮華商務軸 位于亦莊中心地段，全長 ，路寬 64米。在亦莊新城規(guī)劃中已 被定義為亦莊核心商務區(qū)。 榮華路是亦莊核心商務區(qū)的中心商務軸，是新城主要商務活動的集聚地。本地塊所在的南部節(jié)點業(yè)態(tài)結構以滿足產業(yè)發(fā)展需求和實現(xiàn)企業(yè)總部辦公為主，集合商務辦公和商務配套等業(yè)態(tài)。 新城發(fā)展 — 發(fā)展前景 — 榮華商務軸 ?整個榮華商務軸根據功能定位，規(guī)劃由北向南分為七個功能片區(qū)。 ?總部辦公區(qū) ——在現(xiàn)狀國際企業(yè)大道、中鐵十九局總部集聚的基礎上，結合輕軌榮昌街站建設中睿葡京商務酒店、新城大廈寫字樓等設施，規(guī)劃引導國內外知名企業(yè)總部入駐。 新城發(fā)展 — 發(fā)展前景 — 小結 亦莊新 城定位 新城定位決定亦莊將是由高端產業(yè)發(fā)展為主導的新城發(fā)展模式，新城發(fā)展隨產業(yè)帶動向 國際化新城發(fā)展 ，形成 “以業(yè)興城，以城促業(yè)” 發(fā)展格局。 新城 格局 新城的空間格局，以 榮華商務軸為發(fā)展主線， 全面引領產業(yè)和新城發(fā)展。 榮華 商務軸 榮華路是亦莊核心商務區(qū)的 中心商務軸 ，是新城主要商務活動的集聚地 。 亦莊新城的功能定位明確了區(qū)域發(fā)展的城市職能，而以榮華商務軸為發(fā)展主線的亦莊新城空間格局的確立，更是帶動該區(qū)域乃至整個亦莊核心商務區(qū)的經濟與產業(yè)的全面發(fā)展。 新城發(fā)展 — 小結 發(fā)展背景 ： 在城市發(fā)展背景下，亦莊新城將加速發(fā)展，力圖成為 “南部新區(qū)商務中心” 發(fā)展基礎： 亦莊經濟發(fā)展穩(wěn)定，人口持續(xù)增長，交通便捷，各個層面構筑亦莊新城堅實的發(fā)展基礎。 發(fā)展前景： 亦莊定位為國家化高端產業(yè)新城，而榮華路商務軸是其商務職能的核心，本項目位于其南段，發(fā)展前景極佳。 在亦莊面臨成為南部商務中心的機遇下，位于榮華南路的本案擁有極佳的發(fā)展前景！ 亦莊作為產業(yè)新城，其特定的區(qū)域政策更是吸引大中型企業(yè)及個人的關注 …… 二、區(qū)域發(fā)展分析 新城發(fā)展 區(qū)域政策 區(qū)域政策 — 現(xiàn)狀分類 — 國家級經濟技術開發(fā)區(qū)政策 ?投資方向調節(jié)稅 ① 開發(fā)區(qū)內外商投資企業(yè)免征投資方向調節(jié)稅。 國家級經濟 技術開發(fā)區(qū) 優(yōu)惠政策 ?企業(yè)所得稅 ① 從事生產經營所得和其他所得按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅。 ②外商投資興辦的產品出口企業(yè)，凡當年出口產品產值達到當年企業(yè)產品產值 70％以上的，可減按 10％稅率征收企業(yè)所得稅。 ③ 外商投資企業(yè)的外國投資者， 退還其投資部分已繳納所得稅的 40％稅款。 ?場地使用費 ① 在開發(fā)區(qū)內以土地出讓方式取得土地所有權的外商投資企業(yè)，不再繳納。 ?營業(yè)稅 ① 開發(fā)區(qū)內外商投資企業(yè)（包括外商投資設立的