(高緯國際)沈陽太原街商業(yè)項(xiàng)目市場和定位商業(yè)市場(已修改)
2025-01-31 07:10 本頁面
【正文】 ? 根據(jù)沈陽市商業(yè)局統(tǒng)計(jì)，截至 2022年初，沈陽商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積約 1100萬平米。 ? 總面積包含市區(qū)和郊區(qū)零售、餐飲服務(wù)和批發(fā)物流三大類，具體為百貨、購物中心、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、批發(fā)市場、商品交易市場、物流基地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)街等。 ? 雖然總面積大，但有較大部分為批發(fā)市場、物流基地，實(shí)際人均擁有的商業(yè)零售面積僅 ，低于北京2022年年底 。 ? 從引領(lǐng)零售市場的主要商業(yè)類型看，截至 2022年 4月，沈陽的百貨和購物中心共有 15個，總供應(yīng)為 平米，人均 ；低于北京目前的 和人均 。 ? 雖然五洲商業(yè)廣場、興隆大家庭、沈陽春天等采取店中店的形式，與購物中心的經(jīng)營模式相同，但還是側(cè)重于服裝服飾的零售，餐飲、娛樂少，也并未完全帶來消費(fèi)體驗(yàn)的改變。 ? 萬達(dá)商業(yè)廣場雖然體量大，但各大主力商戶為獨(dú)立建筑，彼此間缺乏聯(lián)動性，而且以專業(yè)店為主，服飾零售、餐飲、娛樂比例低，并不能算購物中心。 ? 從整體看，在沈陽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展推動下，沈陽的商業(yè)從總量和商業(yè)類型上還有較大的提升空間。 圖 ：商業(yè)比例圖 沈陽各類商業(yè)比例批發(fā)服務(wù)商業(yè)53%零售商業(yè)47%百貨購物中心8%其他39% ? 由于本項(xiàng)目未來發(fā)展方向主要是購物中心，競爭對手將主要是百貨和購物中心。在此主要對購物中心和百貨加以研究，批發(fā)市場、家居建材市場和底商將不是此次的研究重點(diǎn)。 ? 根據(jù)現(xiàn)有和未來百貨、購物中心較聚集的區(qū)域，沈陽目前有以下 6大商圈： ? 太原街商圈 ? 中街商圈 ? 北站商圈 ? 五里河商圈 ? 北行商圈 ? 鐵西商圈 ? 渾南雖然是未來發(fā)展的一個重要區(qū)域，但目前由于人氣不旺，發(fā)展的主要是底商配套、專業(yè)市場等類型，在此不將期作為主要商圈研究。 ? 以下將對上述商圈進(jìn)行分析。由于太原街商圈將在區(qū)域市場里著重介紹，在整體市場中不進(jìn)行詳細(xì)分析。 圖 ：商圈分布圖 五里河 本項(xiàng)目 市級商圈 區(qū)域商圈 社區(qū)型商圈 表 ：商圈主要特征 商圈名稱 商圈地位 位置 現(xiàn)有百貨購物中心（平米） 主要特征 太原街 市級商圈 和平區(qū) 391,400 ?以中華路和太原街為主； ?成熟商圈，聚集有 7個百貨和購物中心，以中興和新世界為代表，商業(yè)氛圍濃厚； ?歷史悠久，也是沈陽最早形成的高檔購物區(qū)域，類似于北京的王府井； ?不僅是沈陽人購物目的地，還是周邊城市高檔購物的目的地，輻射沈陽和周邊城市。 中街 市級商圈 沈河區(qū)大東區(qū) 439,000 ?以中街步行街和小東路為主； ?成熟商圈，聚集有 5個百貨和購物中心，以興隆大家庭和新瑪特為代表； ?歷史悠久，但檔次為中檔和中高檔，缺乏高檔項(xiàng)目； ?有較多服裝小商品市場，消費(fèi)群體主要以沈陽中等收入人群為主，品牌貨單價不高，無國際一二線品牌，類似于北京的西單。 北站 區(qū)域型商圈 沈河區(qū)和平區(qū) 91,000 ?依托于北站的商務(wù)辦公區(qū)得到發(fā)展； ?并不是成熟商圈，還處在發(fā)展起步階段，目前只有一個卓展購物中心； ?未來隨著北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ? ?除吸納北站商務(wù)區(qū)的商務(wù)人群，還將吸引部分其他區(qū)域的人群，主要是北部區(qū)域。 五里河 區(qū)域型商圈 和平區(qū)沈河區(qū) 15,000 ?依托于五里河區(qū)域的高檔居住氛圍和近年新發(fā)展起來的渾南中高檔居住區(qū)； ?處于發(fā)展的起步階段，目前只有一個西武百貨； ?未來發(fā)展主要依托于五里河高檔居住、商務(wù)辦公以及渾南居住氛圍的發(fā)展； ?主要吸納南部的購物需求； 北行 社區(qū)型商圈 皇姑區(qū) 30,000 ?主要為周邊社區(qū)提供便利的服裝服飾購物場所，輻射范圍局限于皇姑區(qū)內(nèi)； ?商業(yè)氛圍一般，目前只有千盛百貨，為中等檔次； ?由于區(qū)域商務(wù)和居住氛圍發(fā)展慢，又缺乏輻射影響力，商業(yè)發(fā)展慢； 鐵西 社區(qū)型商圈 鐵西區(qū) 45,000 ?主要為周邊區(qū)域提供便利的購物場所，主要輻射鐵西區(qū)和于洪區(qū)部分； ?商業(yè)氛圍一般，目前有鐵西百貨和鐵西友誼購物中心，檔次為中檔； ?由于鐵西原有工業(yè)項(xiàng)目遷出，騰地發(fā)展住宅項(xiàng)目，未來人口增長快，有較好發(fā)展前景，但依然主要服務(wù)周邊區(qū)域。 ? 中街商業(yè)主要分布在中街－小東路兩側(cè)，分為東段、中段、西段。中段和東段以臨街品牌店和百貨、購物中心為主，商業(yè)氛圍濃厚；西端以服裝小商品市場和珠寶首飾店為主，有較多爛尾樓和待拆遷的平房，商業(yè)氛圍差。 ? 中街現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng) 62萬平米，其中百貨購物中心％，其余為超市、電器、服裝小商品市場。 ? 在現(xiàn)有的百貨購物中心中，檔次稍高的是沈陽商業(yè)城、新瑪特和罕王百貨，但以國內(nèi)品牌和港澳臺品牌為主，缺乏國際一二線品牌。 ? 其他的商業(yè)檔次低，引進(jìn)的主要是外貿(mào)店形式的自有品牌，與街邊店的檔次類似，例如興隆大家庭就有較多的品牌貨單價在 1000元以下，基本屬于五愛市場的升級版或者延伸版。 ? 中街整體檔次不高，吸引的人群整體收入水平低，高檔品牌和國際時尚品牌在此區(qū)域發(fā)展空間小， it就由中街興隆大家庭遷往太原街的東舜百貨。 ? 由于其貨單價低，滿足了占城市絕大部分的中低收入人群需求；同時部分外貿(mào)店，雖然無品牌效應(yīng)，但能較快拷貝國際一些流行元素，滿足年輕時尚人群需求。加上步行街逛街的便利，吸引了較多的客流。 ? 整體而言，中街整體檔次不高，但符合絕大部分中低收入人群的需求，擁有較大的客流量。 項(xiàng)目名稱 位置 開業(yè)時間 規(guī)模 類型 沈陽商業(yè)城 中街路 212214號 1991 79,000 百貨公司 沈陽春天時裝之苑 中街 1997 40,000 購物中心 興隆大家庭 中街路 115號 2022 197,000 購物中心 沃爾瑪鵬利分店 大東區(qū)小東路 2022 26,000 專業(yè)店 超市 新瑪特購物休閑廣場 中街 2022 100,000 百貨公司 蘇寧電器中街店 大東區(qū)小東路 1號 2022 12,000 專業(yè)店 電器 流行前線 中街 2022 10,000 服裝小商品市場 國美電器中街店 正陽街 88號 2022 11,000 專業(yè)店 電器 都會名城 (伊都錦 ) 中街 235號 2022 5,000 百貨公司 0101流行館罕王百貨 中街路 205號 2022 23,000 百貨公司 沈陽春天大舞臺店 中街路 168號 2022 15,000 服裝小商品市場 1世界 朝陽街 2號 2022 12,000 專業(yè)店 家具 金利來運(yùn)動匯 中街 2022 5,000 專業(yè)店 體育產(chǎn)品 大東北文化城 大東區(qū)小東路 2022 60,000 專業(yè)店 文化用品 時代美美購物中心 中街路
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