別墅市場研究及大溪谷項目客群定位報告分析(已修改)
2025-02-15 00:02 本頁面
【正文】 成都市別墅市場研究 及大溪谷項目客群定位報告 報告目錄 ： 第一部分 概況說明 第二部分 成都市別墅市場分析 第三部分 大溪谷項目客群定位分析 Chapter 概況說明 1 成都市場別墅含義 獨(dú)棟別墅： 即 singlehouse，是在結(jié)構(gòu)上完全獨(dú)立的建筑。作為頂級住宅類型，其業(yè)態(tài)特征體現(xiàn)為對稀缺的自然、人文資源的獨(dú)占性。 聯(lián)排別墅： 即 townhouse，是在結(jié)構(gòu)上有一面或二面墻是與他人共用的不完全獨(dú)立的建筑，多建于市民城區(qū)或者城市近郊的一種住宅形式。 以上是從廣義上以建筑形態(tài)來定義別墅類型。別墅還可以根據(jù)其距離城市中心的位臵的遠(yuǎn)近以及人們對它的不同用途，分為 城市別墅 和 休閑度假型別墅 。 城市別墅： 是第一居所，其處于城市中心區(qū)域，是用于人們居住的。 休閑度假型別墅： 是第二居所，其處于城市的遠(yuǎn)郊或者鄉(xiāng)村，是用于人們休閑度假的。 可以這樣去理解城市別墅和休閑度假別墅的區(qū)別，城市別墅是用于人們追求更高的居住享受的，屬于現(xiàn)實范疇。而休閑度假別墅是滿足人們“偷得浮生半閑”的，屬于理想范疇。 成都市別墅市場研究范圍界定 根據(jù)我項目組對成都市別墅市場的調(diào)研分析，我們將成都市的在售別墅項目主要分為兩大區(qū)域，六個版塊： 近郊區(qū)域： 即從成都市中心區(qū)驅(qū)車 30分鐘可以到達(dá)，為第一住宅概念，主要有牧馬山版塊、南延線版塊、龍泉驛版塊； 遠(yuǎn)郊區(qū)域： 即從成都市中心區(qū)驅(qū)車 1小時可以到達(dá)，為休閑度假概念，主要有金堂版塊、青成山版塊、蒲江版塊（本案所在地）； 金堂縣 藍(lán)光觀嶺 成都 市區(qū) 青城山 都江堰 板塊 龍泉驛 板塊 蒲江縣 區(qū)域 牧馬山 板塊 南延線 板塊 遠(yuǎn)郊區(qū)域 近郊區(qū)域 注：大溪谷項目距離市區(qū)超過 1小時車程，雖然超出不多，但這也是我項目不利的因素之一。 Chapter 成都市別墅市場分析 2 由于別墅產(chǎn)品屬于高端住宅產(chǎn)品，其購買群體除了考慮居住以外同時也有投資的需求。因此，我項目組對于成都市當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)進(jìn)行了分析。 截止到 2023年 3月統(tǒng)計成都戶籍人口 ，地區(qū)生產(chǎn)總值為 ，比上年增長 %。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為 ::。 小結(jié)：從以上數(shù)據(jù)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)所在的第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)地位。 成都市 2023年人均可支配收入 18659元，比上一年增長 %，年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 4234億元，比上一年增長 %。 截止到 2023年 3月份統(tǒng)計，全市公路里程為 19813公里， 其中高速公路 439公里。2023年全年新改建公路 1422公里。年末擁有各種機(jī)動車輛 ，比上年增長%。其中私人擁有汽車 ，增長 %。 全年公路旅客周轉(zhuǎn)量（含出租車） ，增長 %；民航旅客周轉(zhuǎn)量，增長 %。公路運(yùn)輸貨物周轉(zhuǎn)量 ，增長 %；民航運(yùn)輸貨物周轉(zhuǎn)量 ，增長 %。 小結(jié)：從以上數(shù)據(jù)可以看出成都市整體的經(jīng)濟(jì)處于快速增長的良好勢頭，有利于吸引外來投資。 （以上數(shù)據(jù)來源于成都市統(tǒng)計局） 由于別墅是低密度的高檔住宅，其開發(fā)建設(shè)對于土地資源、自然資源、人文資源等的占有要求極高。同時，由于別墅產(chǎn)品的潛在客戶群主要為富人，這樣從長遠(yuǎn)來看不利于社會的穩(wěn)定。于是，對于別墅市場的研究應(yīng)該對于國家近期的房地產(chǎn)政策進(jìn)行分析。 ? 2023年 9月，國土資源部就發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，發(fā)布了“嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，停止別墅用地的土地供應(yīng)”的相關(guān)文件，停止對別墅項目的審批。 ? 2023年 4月，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見》，繼續(xù)限制高檔住宅用地的供給，同時增加中低價商品房和經(jīng)濟(jì)適用房土地的供給。 ? 2023年 12月，溫家寶總理在主持國務(wù)院常務(wù)會議上提出了“國四條” 旨在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。 ? 2023年 1月 7日，國務(wù)院頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，即對于“國四條”的深化，其中明確提出第二套住宅貸款首付不得低于 40%；進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強(qiáng)市場監(jiān)測。 ? 2023年 4月 17日，國務(wù)院頒布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”），其中加大信貸調(diào)控力度，提出暫停第三套及以上住宅的貸款。 ? 2023年 9月 29日，央行、銀監(jiān)會、財政部、住建部、國土資源部、監(jiān)察部等六部委聯(lián)合頒布“ 9〃 29”新政，更為嚴(yán)格的貫徹“國十條”的新措施，其中明確提出各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。 另據(jù)了解，目前成都部分銀行業(yè)開始降低外地人在成都辦
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