【正文】 中鐵瑞城 〃 西郡英華 項目定位之市場研究報告 市場研究報告提綱 項目市場研究 區(qū)域市場研究 住宅市場 商業(yè)市場酒店研究 區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展 SWOT分析 競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況 宏觀環(huán)境研究 宏觀經濟政策客戶需求分析地塊條件分析понедельник, 23 января 2023 г. 3 宏觀經濟研究 G D P 增幅 % %%%%%%%%%08年14Q09年1Q09年12Q09年13Q09年14Q10年1Q10年12Q10年13QC P I 和P P I 走勢%%%%%%%2008年10月2008年12月2009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2009年10月2009年12月2010年2月2010年4月2010年6月2010年8月2010年10月CPIPPI中國經濟主要還是依托外貿與投資拉動發(fā)展， 2023年 GDP增長 %。CPI與 PPI分別上漲 %與 % 1 經濟走勢 投資、消費與外貿增幅%%%%%%2009年7月2009年9月2009年11月2010年12月2010年4月2010年6月2010年8月2010年10月投資增幅消費增幅外貿增幅中國經濟表現為 ◤ GDP增速放緩、投資增速下降；消費平穩(wěn)增長，短期內難有大的突破； ◤ 外貿波動大， CPI和 PPI連續(xù)上行，通脹壓力明顯等特點； ◤ 面對日益突顯的通脹，減少市場的流動性將成為下一階段貨幣政策的主要方向。 注：以上數據來自星彥地產研究中心 注：以上數據來自星彥地產研究中心 注：以上數據來自星彥地產研究中心 4 2 地產投資 房地產投資占固定資產投資比重38070%0100002023030000400002023 2023 2023 2023 2023 2023 年110 月房地產投資額（億元）%%%%%%占比房地產投資額 占比房地產開發(fā)貸款占中長期貸款比重 ◤ 05年以來房地產投資占固定資產比重保持在 17%以上的水平； ◤ 同時房地產開發(fā)貸款占銀行中長期貸款比重保持在 13%以上； ◤ 房地產仍是國民經濟支柱產業(yè)。 宏觀經濟研究 歷年來房地產一直處于固定資產投資大比重地位 ,2023年房地產投資占固定資產投資的 %,占銀行貸款的 %,支柱產業(yè)地位明顯 注：以上數據來自星彥地產研究中心 5 3 政策調控 階 段 2023年 2023年至 2023年上半年 2023下半年至2023年二季度 2023年三季度至 2023年 4季度 2023年 4季度至今 調控目標 加強對房地產市場的調控 抑制 “ 三過 ” ：固定資產投資增長過快、貨幣信貸投放過多、外貿順差過大 “ 雙防 ” ：防止經濟增長由偏快轉為過熱和防明顯的通貨膨脹 次貨危機之下，從 “ 一保一控 ”到全力保增長 抑制部分城市高房價和抑制投機投資性需求 出臺主要的新政 ：政府工作報告：明確提出抑制高房價； ：住房首付由兩成提高到三成； ：打擊投機：期房限轉、新購商品房 “ 兩年內轉手全額征收營業(yè)稅 ” 兩會：嚴控土地和信貸； 國六條： 90/70新政出臺； 以及提高銀行準備金率、發(fā)行央行票據等手段 ：二套房政策； 5次提高銀行準備金率。 ：購房新政：降息、免稅 ：二套房政策放松 ：國四條 ：嚴格執(zhí)行房貸政策 ：新國十條 ：二套房提高首付和利率、三套以上停貸 10月： 14個一線城市的限購令 10月：提高商業(yè)銀行和公積金貸款利率 樓市調控 05年下半年，房價漲幅得到有效控制，信貸開始適度放開 政策的執(zhí)行力度不夠，除國六條外，未有新的政策出臺。 針對投資性需求，提高二套房的首付和利率，打擊市場的投機和炒作行為 市場交易量至09年 3月開始見底回升 樓市經過 47月的僵持，價格出現松動，但未達中央調控目標，仍存在出臺新的調控政策可能，市場仍不明朗 金融手段為 主的抑制地 產投資 次貸危機 保增長， 出臺新政以 刺激地產 投資 回歸民生的調 整，政策短期呈收 緊趨勢 穩(wěn)定經濟泡沫與 結構性增長過熱， 打壓地產投資性增長過快 地產政策性調控經歷打壓投資 穩(wěn)定經濟結構性泡沫 次貸危機保增長 回歸民生四階段；未來進入持續(xù)性的回歸民生性的調控政策影響 宏觀經濟研究 3 政策調控 понедельник, 23 января 2023 г. 6 日期 政策名稱 主要內容 8月 中央兩次強調落實房地產調控并未改變現有政策主基調 李克強副總理先后兩次強調要繼續(xù)貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，并鞏固調控的初步成果?，F階段仍以落實“新國十條”及后續(xù)措施為主要目標，“穩(wěn)定”仍是現有的政策主基調。 溫家寶：加快建立促進房地產健康發(fā)展長效機制 要進一步規(guī)范市場秩序完善土地、財稅、金融政策。加快建立促進房地產市場健康發(fā)展的長效機制，抑制投機性需求，引導市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房建設，發(fā)展公共租賃住房，促進形成合理的住房供給結構，滿足洋房次的住房需求。 兩部委：企業(yè)閑地達 1年不得再買地 企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑臵一年的，都將禁止競買土地資格。 二次調控 三套房停貸 二套房首付五成 限購令 滬深廈等 15城市齊推“ 限購令 ” ：限制戶籍居民家庭購房數量 10月 房貸利率提高 商業(yè)銀行和公積金貸款利率提高 歷史數據顯示，當房屋銷售價格指數超過 107時（同比漲幅超過 7%）時，樓市調控政策將出現，也就是說房屋銷 售價格指數低 107是政府能容忍的。目前房屋的銷售價格指數約 109，因而預計政府調控政策不會松動，樓市調 整仍將持續(xù)。預計在限貸、限購令的影響下，樓市交易量將呈下降趨勢，交易價格可能會短期下挫，房價指數預計在 2023年二季度下降到 107。 05年 3月 “國八條” 08年 10月 信貸放開 09年 12月 “國四條” 10年 4月 “新國十條” 07年 9月 “二套房政策” 05年下半年 信貸放開 10年 10月 二次調控與 一線城市限購令 在“保增長 重民生”大調控背景下目前樓市進入市場調控的 109%指數調控范圍之內 。供應增加、限貸、限購等政策頻繁出現 宏觀經濟研究 注：以上數據來自星彥地產研究中心 宏觀經濟與政策現狀 ◤ 我國經濟進入快速發(fā)展階段 ,房地產仍是支柱產業(yè) 。 ◤ 未來經濟面臨產業(yè)轉型、通脹、銀根緊縮 ◤ 限購 — 限貸等打壓投資的”保政策 — 重民生”政策影響是持續(xù)的。 宏觀經濟啟示 ◤ 做好風險控制，打造低市場風險的產品為先； ◤ 未來面臨政策調控具備持久性、波動性、多頻率特征。 宏觀經濟與政策總結 市場研究報告提綱 項目市場研究 區(qū)域市場研究 住宅市場 商業(yè)市場 酒店研究 區(qū)域商業(yè) 成都發(fā)展研究 西部新城發(fā)展 SWOT分析 競爭項目分析 郫縣住宅市場 成都住宅市場 競爭板塊情況 宏觀環(huán)境研究 宏觀經濟政策客戶需求分析地塊條件分析 西部大開發(fā)是國家經濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。 1 成都現狀 成都伴隨西部大開發(fā)，已經初步形成了西部橋頭堡城市地位與中國經濟第四極的“ 1+3” 全國戰(zhàn)略地位 成都城市發(fā)展研究 ◤ 成都與重慶同為西部大開發(fā)引擎地位，分別以成都的高新 — 現代服務業(yè)與重慶的現代工業(yè)產業(yè)升級形成 中國經濟第四 極地位，形成 1+3全國戰(zhàn)略 地位； ◤ 地理經濟輻射云、貴等地區(qū)，促進西部快速、跨越式發(fā)展形成。 2023年 6月 7日，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā) 《 國家發(fā)展改革委關于批準重慶市和成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知 》 （發(fā)改經體? 2023? 1248號），明確：國務院同意批準設立成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。 ◤ 2023年 GDP達到了 2023年的 ，增長迅速；2023年 GDP達到 4380億； ◤ 07年以來成都 GDP增長速度已經超過國內一線城市，并且 09年在全國副省級城市中排名第一； ◤ 成都 GDP總量也遠遠領先西部其他副省級城市。 ◤ 2023年城市化達到 %。進入快速發(fā)展與都市郊區(qū)化階段。 成都經濟增長迅速，發(fā)展前景良好。 主要城市經濟增長速度對比 西部大開發(fā)是國家經濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。 2 發(fā)展現狀 成都城市經濟快速發(fā)展， 2023年 GDP為 4380億；位于全國副省級城市排名第一位；近幾年來城市化速度快速發(fā)展， 2023年城市化為 %，未來處于都市郊區(qū)化快速發(fā)展階段 成都城市發(fā)展研究 注：成都統(tǒng)計局數據整理 ◤ 第一步為近期目標，用 5~8年時間建設成為“新三最”城市。 ◤ 第二步為中期目標，用 20年左右的時間初步建成“世界現代田園城市”，爭取進入世界三級城市行列。 ◤ 第三步為長期目標，用 30~50年時間基本建成世界城市，爭取進入世界二級城市行列。 ◤ 在城市等級上，先努力建設成為國內“一線”城市，繼而進入世界三級城市，逐步進入世界二級城市行列。 成都經濟增長迅速，發(fā)展前景良好。 西部大開發(fā)是國家經濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。 3 未來規(guī)劃 成都未來城市定位為世界現代化田園城市以打破與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)結構；形成兩生態(tài)旅游帶 +優(yōu)先、提生、擴充發(fā)展區(qū)的形式進行格局控制；郫縣板塊處于優(yōu)先產業(yè)省級發(fā)展區(qū) 成都城市發(fā)展研究 ◤ 兩帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū) 產業(yè)：旅游產業(yè) 范圍：彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崍、 蒲江、雙流、龍泉驛、青白江和金堂山區(qū) ◤ 優(yōu)化型發(fā)展區(qū) 產業(yè)：以現代農業(yè)為基礎，現代服務業(yè)與先進制造業(yè)協(xié)調發(fā)展的區(qū)域。 范圍：市域西部的彭州、都江堰、郫縣、 溫江、崇州、大邑、邛崍和蒲江等以平原 為主的地區(qū) 格局：城在田中 ◤ 提升型發(fā)展區(qū) 產業(yè)：以現代服務業(yè)為主導 范圍：中心城區(qū) 格局：園在城中 ◤ 擴展型發(fā)展區(qū) 產業(yè)：以先進制造業(yè)為主導，現代服務業(yè) 與現代農業(yè)協(xié)調發(fā)展 范圍：市域東部的新都、青白江、金堂、 龍泉驛、雙流和新津以丘陵為主的地區(qū) 格局：城田相融 產業(yè)區(qū) 定位 天府新城高新技術產業(yè)區(qū) 以電子信息（含軟件）、生物醫(yī)藥為主的高新技術產業(yè)，及以動漫游戲、文化旅游為主的文化創(chuàng)意產業(yè)和城市商務中心區(qū)（ CBD） 金融總部商務區(qū) 以金融業(yè)為主的金融總部商務區(qū) 東部新城文化創(chuàng)意產業(yè)綜合功能區(qū) 以文化創(chuàng)意產業(yè)為主的現代服務業(yè)和城市商業(yè)副中心 北部新城現代商貿綜合功能區(qū) 以國際商貿為主的現代服務業(yè)和城市商業(yè)副中心 西部新城現代服務業(yè)綜合功能區(qū) 以現代服務業(yè)為主的產業(yè)功能和城市商業(yè)副中心 “198” 生態(tài)及現代服務業(yè)綜合功能區(qū) 生態(tài)和旅游休閑功能，重點發(fā)展以文化創(chuàng)意、文博旅游、總部經濟為主的高端現代服務業(yè) 龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū) 國際山地度假旅游產業(yè) 、休閑旅游產業(yè) 汽車產業(yè)綜合功能區(qū) 以整車研發(fā)和生產、關鍵零部件制造為主，與資陽開展區(qū)域合作，建設以汽車配套為主的區(qū)域產業(yè)合作區(qū) 新能源產業(yè)功能區(qū) 以太陽能、核能、風能為主的新能源產業(yè) 新材料產業(yè)功能區(qū) 以硅材料、高性能纖維、稀土材料為主的新材料產業(yè)，功能區(qū)向南與眉山開展區(qū)域合作，建設以新材料和石化下游產業(yè)為主的區(qū)域產業(yè)合作區(qū) 石化產業(yè)功能區(qū) 以煉化一體為主的石