【正文】 0 酒店市場(chǎng) ? 沈陽(yáng)是傳統(tǒng)的重工業(yè)城市 ， 旅游業(yè)發(fā)展起步較晚 ， 酒店的發(fā)展也較為緩慢 。 除了早期興建的國(guó)賓館 —— 遼寧友誼賓館外 ， 直到 1994年 ， 全市才出現(xiàn)真正的掛牌四星級(jí)酒店 ——新世界萬(wàn)怡酒店 （ 現(xiàn)更名為新世界酒店 ） 。 ? 隨著國(guó)家振興東北經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái) ， 沈陽(yáng)市在東北地區(qū)以至東北亞經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略已日漸明確 。 沈陽(yáng)市每年舉辦的全國(guó) 、 國(guó)際性會(huì)議相應(yīng)增加 ， 為酒店業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)會(huì) 。 ? 九十年代末至新世紀(jì)初 ， 一批五星級(jí) 、 四星級(jí)酒店相繼建成或重新改造 ， 并引入了一些國(guó)際知名酒店管理集團(tuán) ， 如洲際酒店管理集團(tuán) 、 萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)及香格里拉集團(tuán)等都紛紛進(jìn)入沈陽(yáng)酒店市場(chǎng) 。 沈陽(yáng)的酒店市場(chǎng)逐漸發(fā)展起來(lái) 。 ? 考慮到本項(xiàng)目發(fā)展酒店物業(yè)的可能性 ， 本報(bào)告針對(duì)沈陽(yáng)高檔酒店市場(chǎng)進(jìn)行研究 。 這里所指的高檔酒店為五星（ 包括準(zhǔn)五星級(jí)酒店 ） 和四星級(jí)酒店 。 圖 5. 2:沈陽(yáng)市四、五星級(jí)酒店客房數(shù)對(duì)比 圖 5. 1:沈陽(yáng)市四、五星級(jí)酒店個(gè)數(shù)對(duì)比 五星級(jí)酒店36%四星級(jí)酒店64%五星級(jí)酒店29%四星級(jí)酒店71% 整體市場(chǎng) 1 項(xiàng)目名稱(chēng) 行政區(qū)域 位置 開(kāi)業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 (套 ) 5 星 級(jí) 酒 店 皇朝萬(wàn)豪酒店 和平區(qū) 青年大街 388號(hào) 1999 436 洲際酒店 和平區(qū) 南京北街 208號(hào) 2022 297 麗都喜來(lái)登飯店 和平區(qū) 青年大街 386號(hào) 2022 590 黎明國(guó)際酒店 大東區(qū) 長(zhǎng)安路 10號(hào) 2022 245 凱賓斯基飯店 沈河區(qū) 青年大街 109號(hào) 2022 332 沈陽(yáng)賓館（準(zhǔn) 5） 皇姑區(qū) 泰山路 2號(hào) 2022 146 4 星 級(jí) 酒 店 遼寧大廈 皇姑區(qū) 黃河南大街 105號(hào) 1959 370 友誼賓館 皇姑區(qū) 黃河北大街一號(hào) 1970 160 鳳凰飯店 皇姑區(qū) 黃河南大街 109號(hào) 1984 189 玫瑰大酒店 沈河區(qū) 中街路 201號(hào) 1989 170 新世界酒店 和平區(qū) 南京南街 2號(hào) 1994 261 凱萊大酒店 沈河區(qū) 北站迎賓街 32號(hào) 1995 289 商貿(mào)飯店 和平區(qū) 中華路 68號(hào) 1996 588 高登大酒店 沈河區(qū) 青年大街 52號(hào) 1996 200 金都飯店 和平區(qū) 太原南街 189號(hào) 1998 228 格林大飯店 沈河區(qū) 北站路 72號(hào) 1998 225 沈陽(yáng)七寶山飯店 和平區(qū) 十一緯路 7981號(hào) 2022 170 沈陽(yáng)假日酒店 和平區(qū) 南京北街 204號(hào) 2022 186 時(shí)代廣場(chǎng)酒店 沈河區(qū) 北站路 99號(hào) 2022 274 遼寧政協(xié)會(huì)館 皇姑區(qū) 崇山東路 73號(hào) 2022 210 清文化主題酒店 沈河區(qū) 大西路 2871號(hào) 2022 134 表 5. 1：現(xiàn)有四、五星級(jí)酒店概況 酒店市場(chǎng) 2 2227 22272680 2680303633103520 3520365436543654889115014394568 8101213141510141515050010001500202225003000350040001993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220246810121416四星級(jí)酒店客房供應(yīng)量 四星級(jí)酒店數(shù)量436 436733132315681900204620461 1234566050010001500202225001999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202201234567五星級(jí)酒店客房供應(yīng)量 五星級(jí)酒店數(shù)量 酒店市場(chǎng) 高檔酒店現(xiàn)有供應(yīng) ? 沈陽(yáng)的高檔酒店市場(chǎng)形成較晚 ， 直到 1994年才出現(xiàn)第一家掛牌四星級(jí)酒店 —— 新世界酒店； 1999年出現(xiàn)沈陽(yáng)市第一家五星級(jí)酒店 —— 皇朝萬(wàn)豪酒店 。 沈陽(yáng)市現(xiàn)有四星級(jí)酒店 15家 ， 60％ 以上的供應(yīng)都集中在最近的10年間 ， 提供客房總量為 3,654間 ， 占全市高檔酒店客房數(shù)量的 %；擁有五星級(jí)酒店 6家 ， 可提供各類(lèi)客房 2,046間 ， 占全市高檔酒店客房數(shù)量的 %。 ? 九十年代初沈陽(yáng)的高檔酒店市場(chǎng)幾乎呈現(xiàn)空白 ， 主要原因是沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡的過(guò)程中一度發(fā)展緩慢 ， 外資企業(yè)及國(guó)內(nèi)大型企業(yè)落戶(hù)沈陽(yáng)的數(shù)量較少 ， 導(dǎo)致商務(wù)型酒店需求很?。涣硗馍蜿?yáng)不是傳統(tǒng)旅游城市 ， 旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)不充分 ， 國(guó)內(nèi)外游客數(shù)量很少 。 ? 九十年代中期以后 ， 隨著沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇 ， 以及后來(lái)的 “ 振興東北 ” 政策帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ， 為高檔酒店帶來(lái)了發(fā)展機(jī)會(huì) 。 五星級(jí)酒店自 1999年皇朝萬(wàn)豪酒店開(kāi)業(yè)以來(lái)直到 2022年基本上以每年一家的速度增長(zhǎng)， 平均客房數(shù)為 341間；四星級(jí)酒店在九十年代中后期開(kāi)始在沈陽(yáng)增大供應(yīng) ， 2022開(kāi)始供應(yīng)量顯著增加 ， 到2022年止平均以每年 12家的速度增長(zhǎng) ， 平均客房數(shù)為244間 ， 2022年直到現(xiàn)在 ， 四星級(jí)酒店未出現(xiàn)新的供應(yīng) 。 ? 總體來(lái)看四星級(jí)酒店的供應(yīng)速度大于五星級(jí)酒店 ， 規(guī)模小于五星級(jí)酒店 。 圖 5. 3: 沈陽(yáng)市五星級(jí) 酒店供應(yīng)趨勢(shì) 圖 5. 4: 沈陽(yáng)市四星級(jí) 酒店供應(yīng)趨勢(shì) 3 酒店市場(chǎng) 高檔酒店分布 ? 沈陽(yáng)的 21家高檔酒店主要集中分布在和平 、 沈河 、 皇姑三區(qū) 。 區(qū)域位置與商務(wù) 、 商業(yè)氛圍是影響分布的最主要因素 。 和平區(qū)和沈河區(qū)是沈陽(yáng)兩大商業(yè)集中地且商務(wù)活動(dòng)相對(duì)頻繁 ， 酒店分布特點(diǎn)與其吻合 。 高檔酒店比例分別達(dá)到 38%和 33%， 兩個(gè)區(qū)的酒店供應(yīng)量占全市總體供應(yīng)半數(shù)以上 。 ? 沈陽(yáng)高檔酒店分布十分集中 ， 但五星級(jí)酒店和四星級(jí)酒店在分布上又有各自特點(diǎn) 。 ? 沈陽(yáng)市五星級(jí)酒店基本分布在市區(qū)南部 ， 除黎明國(guó)際酒店位于大東區(qū) ， 洲際酒店位于沈陽(yáng)傳統(tǒng)商圈太原街商圈外 ， 其他三家五星級(jí)酒店均分布在商務(wù)氛圍相對(duì)濃厚的青年大街南部 ， 方圓 2公里范圍內(nèi) 。 此位置距離國(guó)際機(jī)場(chǎng) 15公里 ， 距離市中心 5公里 ， 靠近內(nèi)環(huán)及中環(huán)線 ， 交通十分便利 。 ? 由于四星級(jí)酒店的客源比五星級(jí)客源廣泛 ， 故沈陽(yáng)市四星級(jí)酒店分布范圍比之五星級(jí)酒店廣闊 。 主要分布在沈陽(yáng)站和沈陽(yáng)北站附近以及黃河南大街上 。 ? 從四 、 五星級(jí)酒店的分布上可以明顯看出 ， 四星級(jí)酒店集中分布在城市中部和北部 ， 而五星級(jí)酒店則幾乎都分布在城市的南部 ， 分布上缺乏互補(bǔ)搭配 。 和平區(qū)38%沈河區(qū)33%皇姑區(qū)24%大東區(qū)5%圖 5. 6:沈陽(yáng)市高檔酒店按行政區(qū)分布比例： 圖 5. 5:沈陽(yáng)市高檔酒店分布圖： 1 4 5 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 四星級(jí)酒店名稱(chēng) 五星級(jí)酒店名稱(chēng) 10 11 12 13 14 15 6 五星級(jí)酒店 四星級(jí)酒店 本項(xiàng)目 4 高檔酒店價(jià)格狀況 表 5. 2：五星級(jí)酒店客房?jī)r(jià)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 管理集團(tuán) 標(biāo)間協(xié)議價(jià) （元） 備注 麗都喜來(lái)登飯店 美國(guó)喜達(dá)屋 飯店及度假村 國(guó)際集團(tuán) 568 不含早；寬帶上網(wǎng)收費(fèi)50元 /天 洲際酒店 英國(guó) 洲際 酒店管理集團(tuán) 560 含單早；寬帶上網(wǎng)收費(fèi)50元 /天 皇朝萬(wàn)豪酒店 美國(guó)萬(wàn)豪 酒店管理公司 （現(xiàn)已撤出） 500 不含早；寬帶上網(wǎng)收費(fèi)50元 /天 凱賓斯基飯店 德國(guó)凱賓斯基 酒店管理集團(tuán) 540 含雙早；寬帶上網(wǎng)免費(fèi) 黎明國(guó)際酒店 香港天倫國(guó)際 酒店管理集團(tuán) 500 不含早；寬帶上網(wǎng)免費(fèi) 沈陽(yáng)賓館 (準(zhǔn) 5) 隸屬于沈陽(yáng)市 政府辦公室 438 含雙早；寬帶上網(wǎng)免費(fèi) 五星級(jí)酒店價(jià)格 ? 沈陽(yáng)各五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間協(xié)議平均價(jià)格為 518元 /天 ，對(duì)比東南沿海地區(qū)以及華北地區(qū)其它主要城市價(jià)格偏低 ， 例如杭州五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)為 620元 /天 ， 天津、 濟(jì)南為 580元 /天 。 沈陽(yáng)高檔酒店價(jià)格水平從一個(gè)側(cè)面反映了一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平 。 ? 沈陽(yáng)五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間協(xié)議價(jià)格差異不大 ， 麗都喜來(lái)登酒店和洲際酒店由于位于商務(wù) 、 商業(yè)核心區(qū) ， 由國(guó)際知名酒店管理公司管理 ,定位檔次較高且裝修奢華 ，價(jià)格相對(duì)較高；黎明國(guó)際酒店價(jià)格偏低 ， 原因在于其位于大東區(qū) ， 位置相對(duì)較偏且