【正文】 0 酒店市場 ? 沈陽是傳統(tǒng)的重工業(yè)城市 ， 旅游業(yè)發(fā)展起步較晚 ， 酒店的發(fā)展也較為緩慢 。 除了早期興建的國賓館 —— 遼寧友誼賓館外 ， 直到 1994年 ， 全市才出現真正的掛牌四星級酒店 ——新世界萬怡酒店 （ 現更名為新世界酒店 ） 。 ? 隨著國家振興東北經濟政策的出臺 ， 沈陽市在東北地區(qū)以至東北亞經濟圈的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略已日漸明確 。 沈陽市每年舉辦的全國 、 國際性會議相應增加 ， 為酒店業(yè)帶來了新的發(fā)展機會 。 ? 九十年代末至新世紀初 ， 一批五星級 、 四星級酒店相繼建成或重新改造 ， 并引入了一些國際知名酒店管理集團 ， 如洲際酒店管理集團 、 萬豪酒店管理集團及香格里拉集團等都紛紛進入沈陽酒店市場 。 沈陽的酒店市場逐漸發(fā)展起來 。 ? 考慮到本項目發(fā)展酒店物業(yè)的可能性 ， 本報告針對沈陽高檔酒店市場進行研究 。 這里所指的高檔酒店為五星（ 包括準五星級酒店 ） 和四星級酒店 。 圖 5. 2:沈陽市四、五星級酒店客房數對比 圖 5. 1:沈陽市四、五星級酒店個數對比 五星級酒店36%四星級酒店64%五星級酒店29%四星級酒店71% 整體市場 1 項目名稱 行政區(qū)域 位置 開業(yè)時間 客房數量 (套 ) 5 星 級 酒 店 皇朝萬豪酒店 和平區(qū) 青年大街 388號 1999 436 洲際酒店 和平區(qū) 南京北街 208號 2022 297 麗都喜來登飯店 和平區(qū) 青年大街 386號 2022 590 黎明國際酒店 大東區(qū) 長安路 10號 2022 245 凱賓斯基飯店 沈河區(qū) 青年大街 109號 2022 332 沈陽賓館（準 5） 皇姑區(qū) 泰山路 2號 2022 146 4 星 級 酒 店 遼寧大廈 皇姑區(qū) 黃河南大街 105號 1959 370 友誼賓館 皇姑區(qū) 黃河北大街一號 1970 160 鳳凰飯店 皇姑區(qū) 黃河南大街 109號 1984 189 玫瑰大酒店 沈河區(qū) 中街路 201號 1989 170 新世界酒店 和平區(qū) 南京南街 2號 1994 261 凱萊大酒店 沈河區(qū) 北站迎賓街 32號 1995 289 商貿飯店 和平區(qū) 中華路 68號 1996 588 高登大酒店 沈河區(qū) 青年大街 52號 1996 200 金都飯店 和平區(qū) 太原南街 189號 1998 228 格林大飯店 沈河區(qū) 北站路 72號 1998 225 沈陽七寶山飯店 和平區(qū) 十一緯路 7981號 2022 170 沈陽假日酒店 和平區(qū) 南京北街 204號 2022 186 時代廣場酒店 沈河區(qū) 北站路 99號 2022 274 遼寧政協會館 皇姑區(qū) 崇山東路 73號 2022 210 清文化主題酒店 沈河區(qū) 大西路 2871號 2022 134 表 5. 1：現有四、五星級酒店概況 酒店市場 2 2227 22272680 2680303633103520 3520365436543654889115014394568 8101213141510141515050010001500202225003000350040001993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220246810121416四星級酒店客房供應量 四星級酒店數量436 436733132315681900204620461 1234566050010001500202225001999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202201234567五星級酒店客房供應量 五星級酒店數量 酒店市場 高檔酒店現有供應 ? 沈陽的高檔酒店市場形成較晚 ， 直到 1994年才出現第一家掛牌四星級酒店 —— 新世界酒店； 1999年出現沈陽市第一家五星級酒店 —— 皇朝萬豪酒店 。 沈陽市現有四星級酒店 15家 ， 60％ 以上的供應都集中在最近的10年間 ， 提供客房總量為 3,654間 ， 占全市高檔酒店客房數量的 %；擁有五星級酒店 6家 ， 可提供各類客房 2,046間 ， 占全市高檔酒店客房數量的 %。 ? 九十年代初沈陽的高檔酒店市場幾乎呈現空白 ， 主要原因是沈陽的經濟在計劃經濟向市場經濟過渡的過程中一度發(fā)展緩慢 ， 外資企業(yè)及國內大型企業(yè)落戶沈陽的數量較少 ， 導致商務型酒店需求很??；另外沈陽不是傳統(tǒng)旅游城市 ， 旅游景點開發(fā)不充分 ， 國內外游客數量很少 。 ? 九十年代中期以后 ， 隨著沈陽經濟的復蘇 ， 以及后來的 “ 振興東北 ” 政策帶來的經濟快速發(fā)展 ， 為高檔酒店帶來了發(fā)展機會 。 五星級酒店自 1999年皇朝萬豪酒店開業(yè)以來直到 2022年基本上以每年一家的速度增長， 平均客房數為 341間；四星級酒店在九十年代中后期開始在沈陽增大供應 ， 2022開始供應量顯著增加 ， 到2022年止平均以每年 12家的速度增長 ， 平均客房數為244間 ， 2022年直到現在 ， 四星級酒店未出現新的供應 。 ? 總體來看四星級酒店的供應速度大于五星級酒店 ， 規(guī)模小于五星級酒店 。 圖 5. 3: 沈陽市五星級 酒店供應趨勢 圖 5. 4: 沈陽市四星級 酒店供應趨勢 3 酒店市場 高檔酒店分布 ? 沈陽的 21家高檔酒店主要集中分布在和平 、 沈河 、 皇姑三區(qū) 。 區(qū)域位置與商務 、 商業(yè)氛圍是影響分布的最主要因素 。 和平區(qū)和沈河區(qū)是沈陽兩大商業(yè)集中地且商務活動相對頻繁 ， 酒店分布特點與其吻合 。 高檔酒店比例分別達到 38%和 33%， 兩個區(qū)的酒店供應量占全市總體供應半數以上 。 ? 沈陽高檔酒店分布十分集中 ， 但五星級酒店和四星級酒店在分布上又有各自特點 。 ? 沈陽市五星級酒店基本分布在市區(qū)南部 ， 除黎明國際酒店位于大東區(qū) ， 洲際酒店位于沈陽傳統(tǒng)商圈太原街商圈外 ， 其他三家五星級酒店均分布在商務氛圍相對濃厚的青年大街南部 ， 方圓 2公里范圍內 。 此位置距離國際機場 15公里 ， 距離市中心 5公里 ， 靠近內環(huán)及中環(huán)線 ， 交通十分便利 。 ? 由于四星級酒店的客源比五星級客源廣泛 ， 故沈陽市四星級酒店分布范圍比之五星級酒店廣闊 。 主要分布在沈陽站和沈陽北站附近以及黃河南大街上 。 ? 從四 、 五星級酒店的分布上可以明顯看出 ， 四星級酒店集中分布在城市中部和北部 ， 而五星級酒店則幾乎都分布在城市的南部 ， 分布上缺乏互補搭配 。 和平區(qū)38%沈河區(qū)33%皇姑區(qū)24%大東區(qū)5%圖 5. 6:沈陽市高檔酒店按行政區(qū)分布比例： 圖 5. 5:沈陽市高檔酒店分布圖： 1 4 5 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 四星級酒店名稱 五星級酒店名稱 10 11 12 13 14 15 6 五星級酒店 四星級酒店 本項目 4 高檔酒店價格狀況 表 5. 2：五星級酒店客房價格 項目名稱 管理集團 標間協議價 （元） 備注 麗都喜來登飯店 美國喜達屋 飯店及度假村 國際集團 568 不含早；寬帶上網收費50元 /天 洲際酒店 英國 洲際 酒店管理集團 560 含單早；寬帶上網收費50元 /天 皇朝萬豪酒店 美國萬豪 酒店管理公司 （現已撤出） 500 不含早；寬帶上網收費50元 /天 凱賓斯基飯店 德國凱賓斯基 酒店管理集團 540 含雙早；寬帶上網免費 黎明國際酒店 香港天倫國際 酒店管理集團 500 不含早；寬帶上網免費 沈陽賓館 (準 5) 隸屬于沈陽市 政府辦公室 438 含雙早；寬帶上網免費 五星級酒店價格 ? 沈陽各五星級酒店標準間協議平均價格為 518元 /天 ，對比東南沿海地區(qū)以及華北地區(qū)其它主要城市價格偏低 ， 例如杭州五星級酒店平均房價為 620元 /天 ， 天津、 濟南為 580元 /天 。 沈陽高檔酒店價格水平從一個側面反映了一個城市經濟的發(fā)展水平 。 ? 沈陽五星級酒店標準間協議價格差異不大 ， 麗都喜來登酒店和洲際酒店由于位于商務 、 商業(yè)核心區(qū) ， 由國際知名酒店管理公司管理 ,定位檔次較高且裝修奢華 ，價格相對較高；黎明國際酒店價格偏低 ， 原因在于其位于大東區(qū) ， 位置相對較偏且