【正文】 本資料來自 1 沈陽 塞納家園商品房項目年度營銷推廣策劃方案 本資料來自 2 塞納家園 2020年營銷推廣計劃 2020年，在房實總公司合理的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃下，在房產開發(fā)公司領導的正確指導下，塞納家園二期 2組團實現了年度清盤的銷售業(yè)績，完成了 2組團業(yè)主順利入住的任務。 塞納家園二期高性價比康居形象已初步形成，隨著高壓線改造的實現， 08年三組團多層、高層產品營銷推廣策略的制定將成為能否掀起塞納家園又一波銷售狂潮的關鍵。 本資料來自 3 塞納家園 2020年營銷推廣計劃目錄 一、計劃概要 二、市場營銷現狀 三、項目 SWOT分析 四、營銷推廣策略 五、 2020年媒體計劃及預算 本資料來自 4 一、計劃概要 2020年，營銷推廣計劃的制定，將圍繞對區(qū)域競項 08年產品供應的研究及塞納家園二期３組團產品特征的分析入手，強化項目產品的核心競爭力。 有針對性的制定營銷推廣活動的計劃，輔以媒體推廣做好三組團的銷售工作 。 本資料來自 5 二、市場營銷現狀 1. 市場環(huán)境情勢 沈陽市 2020年房地產發(fā)展現狀 居民住房需求旺盛，成交面積增幅較大 住房消費結構合理 房價運行基本平穩(wěn) 預售商品住房中小戶型和中低價位處于主導地位 空置商品房處于合理區(qū)間 房價收入比有所下降 房價與 GDP、人均可支配性收入增長比率合理 本資料來自 6 二、市場營銷現狀 1. 市場環(huán)境情勢 渾南新區(qū)房地產發(fā)展狀況 區(qū)域整體的市場認知度因大盤的進入、品牌開發(fā)商的引 入而迅速提升，帶動了區(qū)域整體房價的上揚 渾南大道沿線極具實力的大盤開發(fā)建設，促進了區(qū)域市 政配套的加快完善，交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套建 設也將日趨完善，真正實現區(qū)域居住生活品質的提升 區(qū)域整體大環(huán)境利好的同時，也產生了大盤瓜分區(qū)域需 求市場的競爭壓力 從 2020年區(qū)域供應房源的消化情況來看，區(qū)域居住環(huán)境 的改善促進了區(qū)域房源的去化，市場處于需求利好狀態(tài) 本資料來自 7 區(qū)域競項 2020年銷售狀況一覽 二、市場營銷現狀 2. 產品供給情勢 項目名稱 雍熙金園 萬科新里程 金地國際花園 江南水鄉(xiāng) 慧緣博雅 慧緣雅閣 塞納家園 2期 產品形態(tài) 11棟 7棟高層 7棟多層 /3棟 洋房／ 3棟高層 46棟多層／ 18棟高層 5棟高層 8棟多層 4棟高層 多層、小高層 上市出售 約 780套 約 600套 約 417套 － 700多套 約 205套 192套 已售套數 約 730套 約 300套 約 390套 － 700多套 約 202套 192套 戶型面積區(qū)間 90220㎡ 61135㎡ 87200㎡ － 65192㎡ 5090㎡ － 主力戶型面積區(qū)間 140180㎡ 120130㎡ 87145㎡ (占 60%) 90130㎡ (占 80%) 65118㎡ 7080㎡ － 暢銷戶型面積區(qū)間 140㎡ 60㎡ 128200㎡ ／洋房 － 80120㎡ － 滯銷戶型面積 頂層 /200㎡ 以上 100㎡ 以上 － 140㎡ 以上 － 均價 多層 4800元 /㎡ 小高層 4300元 /㎡ 4900元 /㎡ 多層 6500元 /㎡ 高層 4900元 /㎡ 洋房 7500元 /㎡ － 多層 4300元 /㎡小高 3800元 /㎡高層 3500元 /㎡ － 銷售率 約 90% 約 60% 約 % － 100% 99% 100% 入住時間 0808 2020年 本資料來自 8 塞納家園二期區(qū)域內供應量７％，銷售量實現區(qū)域的７％，進一步體現了區(qū)域住宅市場對于塞納家園二期產品的認同。 二、市場營銷現狀 2. 產品供給情勢 2020年區(qū)域住宅市場供應比例 區(qū)域競項 2020年銷售狀況一覽 2020年區(qū)域住宅銷售比例 本資料來自 9 二、市場營銷現狀 1. 市場環(huán)境情勢 ? 雍熙金園 雍熙金園項目定位為區(qū)域高檔樓盤，在市場印象層面與我項目中檔樓盤的定位有一定 的檔次差 項目應用的建筑設計，景觀設計及園區(qū)整體規(guī)劃力求體現高品質的理念，較我項目高 性 價比康居生活理念有一定差別 項目產品戶型面積設計普遍較大，目標客戶也定位于擁有一定置業(yè)能力的群體 ? 結論： 2020年雍熙金園完成了近 90%房源銷售，用于 2020年競爭的產品已經很少。 從產品比對上看，我項目的產品一直以來擁有性價比上的絕對優(yōu)勢，因此一直銷售狀 況好于雍熙金園。 建議 2020年核心區(qū)的產品供應，在定位上、價格上可以向雍熙金園 2020年的價格靠 攏，但考慮到區(qū)域眾多大盤的競爭壓力，建議趨近于雍熙金園 2020年的銷售價格為 宜。 典型項目分析 本資料來自 10 二、市場營銷現狀 1. 市場環(huán)境情勢 ? 萬科新里程 項目屬沈陽萬科與其他公司聯合開發(fā)的產品，擁有萬科開發(fā)的品牌優(yōu)勢。 2020年供應的高層產品依托萬科品牌力創(chuàng)造了較好的銷售成果。 高層產品的價格實際上已經超越了周邊如雍熙金園等項目多層產品的價格，品 牌是核心拉升力。 萬科新里程產品供應上以中小戶型為主，因此不會帶來太高的總價壓力。 ? 結論 萬科產品在區(qū)域創(chuàng)造的良好的銷售業(yè)績無疑得益于萬科品牌的感召力，同時萬 科上市之初，屬區(qū)域品質高層產品供應的斷層期，萬科很好的掠奪了首批客戶。 新里程高層銷售的同時，從一個側面喚醒了區(qū)域高層產品的需求，從理論上提升了 市場對高層產品的接受度，對于我項目高層產品的上市屬于利好。 產品競爭層次上，我項目必須發(fā)揮價格優(yōu)勢才可能與萬科、金地國際花園、坤泰新 界等項目一道爭奪高層產品市場，項目的價格應當保持相當的落差。 典型項目分析 本資料來自 11 區(qū)域競項 2020年供應狀況一覽 二、市場營銷現狀 2. 產品供給情勢 調查項目 雍熙金園 金地國際 花園 萬科新里程 坤泰新界 慧緣雅閣 慧緣博雅 上河城 江南水鄉(xiāng) 塞納家園 二期 產品形態(tài) 多層 /小高層 洋房 /多層 高層 高層 2棟多層 /2棟高層 /4