【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 60 頁 x 生態(tài)公園及大型國際康樂園策劃方案 目 錄 項目摘要 一、項目背景 二、市場分析 、旅游業(yè)發(fā)展趨勢 、中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與突破口 、梅州老齡住宅市場與度假市場需求研究 三、生態(tài)旅游公園與健康理念房地產(chǎn)項目的成功實例 生態(tài)文化旅游公園案例 梅州雁鳴湖旅游度假村 健康養(yǎng)生理念老年度假住宅項目的成功實例 四、 x旅游度假區(qū)總體概念規(guī)劃方案 五、 x體驗式生態(tài)公園項目方案 以佛教文化與客家文化結(jié)合打造梅州體驗式生態(tài)文化公園 客家親水文化園 客家 名人園 從農(nóng)耕文明走向海洋 世界夢幻花園 客家風情走廊 水庫休閑區(qū) 生態(tài)多樣性保護與教育措施 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 60 頁 生態(tài)公園項目資金來源與運營方式 六、梅州國際康樂園的策劃方案 中華 5000 年健康養(yǎng)生文化 梅州國際康樂園的理念設(shè)計與人才經(jīng)營規(guī)劃 梅州國際康樂園的項目設(shè)置規(guī)劃設(shè)想 梅州國際康樂園的服務體系 梅州國際康樂園的知識產(chǎn)權(quán)保護與品牌輸出 七、社會公益與市場運作相結(jié)合的老年住宅項目方案 老年住 宅項目管理運營 八、千佛塔生態(tài)公園及國際康樂園形象策劃與推廣 九、項目投入產(chǎn)出分析估算 十、發(fā)動海外華僑捐款與管理 十一、關(guān)于建設(shè)管理千佛塔公園及國際康樂園的建議 十二、項目建議結(jié)論 （本文圖全略） 一、 項目背景 梅州市概況 梅州市位于廣東省東北部，東北鄰福建省的武平、上杭、永定、平和四縣，西北接江西省尋鄔縣，西面連廣東省河源市的龍川、紫金縣，西南、南面與汕尾市的陸河縣、揭陽市的榕城區(qū)、揭西縣相接，東南面和潮州市潮安縣、饒平縣相連。全境地理座標位于東經(jīng) 115176。18′至 116176。56′，北緯 23176。23′ 至 24176。56′之間， 轄梅江區(qū)、梅縣、蕉嶺縣、大埔縣、豐順縣、五華縣和平遠縣等6 縣、 1 區(qū)代管興寧市。全市面積 萬平方公里，人口 萬人。 圖 1 梅州地理位置圖 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 60 頁 梅州地處五嶺山脈以南，全市 85％的面積為海撥 500 米以下的丘陵山地，土地肥沃、含鉀豐富。屬亞熱帶季風氣候區(qū)， 日照、雨量充足， 年平均氣溫 ℃── ℃，無霜期 300 天以上，平均降雨量 1500 毫米。 在復雜地形作用下，形成多層次非地帶性氣候，有利于發(fā)展立體生態(tài)農(nóng)業(yè)和多種商品生產(chǎn)基地。 梅州是歷史文化名城， 98 年城區(qū)面積 平方公里， 市區(qū)人口 25 萬。 梅州是著名的“華僑之鄉(xiāng)”，旅居海外的華僑、華人足跡遍及五大洲的 70多個國家和地區(qū)，海外華僑、華人、港澳臺同胞有 200 多萬， 他們在各個歷史時期都曾為祖國和家鄉(xiāng)建設(shè)作出過重大貢獻。 梅州有“文化之鄉(xiāng)”的美譽， 市內(nèi)有高等學校 2 所、中等專業(yè)學校 7 所，中等師范學校 3 所，技工學校 5 所， 電視大學分校 8 所，普通中學 272 所。全市共有各類專業(yè)技術(shù)人員 萬人，其中有中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的人員 萬人。還有 54 所職業(yè)學校和 8個培訓中心， 可為發(fā)展外向型經(jīng)濟培養(yǎng)一大批素質(zhì)高 的勞動力人才和管理人才。 1998 年，全市有藝術(shù)表演團體 12 個，文化館 8 個，有電臺、電視臺 13 座。 梅州市發(fā)展戰(zhàn)略以及旅游業(yè)發(fā)展導向 劉日知書記在中共梅州市第四次代表大會上提出：今后五年梅州市工作的指導思想是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，認真貫徹黨的十六大、省委九屆二次全會和胡錦濤同志考察廣東時的重要講話精神，以“ 5 年打基礎(chǔ)、 10 年翻兩番、 2020 年全面達小康”為總目標總?cè)蝿?，以新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、旅游產(chǎn)業(yè)化為導向，以招商引資和發(fā)展民營經(jīng)濟為突破口，以交通建設(shè)、園區(qū)建 設(shè)、優(yōu)化軟環(huán)境為保證，全力實施開放梅州、工業(yè)梅州、生態(tài)梅州、文化梅州四大發(fā)展戰(zhàn)略，抓住機遇，加快發(fā)展，全面推進物質(zhì)文明、政治文明、精神文明和黨的建設(shè)，為實現(xiàn)全面脫貧奔小康而奮斗。 由于交通條件差，梅州旅游業(yè)受到嚴重限制，近年來交通條件逐步改善， 1997 年京九鐵路經(jīng)過龍川，梅坎鐵路建成后將成為廣東到華東的必經(jīng)之路，梅州金三角地位進一步提高。 鑒于 2020 年梅州至河源高速公路開通，梅州旅游業(yè)將面臨新的發(fā)展機遇，針對山區(qū)旅游業(yè)發(fā)展 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 60 頁 遠景，劉書記提出加快創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市的策略方針，要求從構(gòu)建閩粵贛大三角旅游圈的視野，定位梅州市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，高標準搞好規(guī)劃與開發(fā)，突出生態(tài)綠色游和客家風情游，挖掘整合旅游資源，加快景區(qū)景點建設(shè)，發(fā)展特色旅游。 近十年來，梅州旅游業(yè)投資累計 20 億元，梅州旅游具有一定規(guī)模和基礎(chǔ)。八五期間，梅州市接待游客達 248 萬人次，旅游總收入 4 億元，比七五期間分別增加了一倍和四倍。 2001 年旅游業(yè)吸引外面企業(yè)投資速度加快，廣東華銀集團董事長陳彩銀先生投資 億元歷時五年的雁鳴湖旅游度假村建成開業(yè)。 2001 年，梅州市接待海內(nèi)外游客 ，比 2000年增長 %，其中海外游客 萬人 次，比上年增長 %。 梅州旅游發(fā)展總體戰(zhàn)略： 在梅州市原副市長何萬真同志領(lǐng)導下，嘉應大學地理系邱國鋒副教授等完成【梅州旅游發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究課題】，梅州旅游發(fā)展總體戰(zhàn)略如下： 梅州旅游規(guī)劃戰(zhàn)略指導思想：資源開發(fā)上，堅持區(qū)域特色開發(fā)與拳頭旅游產(chǎn)品開發(fā)并舉，特別做好水資源的充分開發(fā)以及以圍龍屋、客家山歌為主題的客家民俗文化旅游的深度挖掘與開發(fā)。突出自然旅游的“山水特色”和人文旅游的“客家風情” 特色。在近幾年堅持內(nèi)涵發(fā)展。在加強對外宣傳樹立形象同時，立足現(xiàn)有資源，加強深度開發(fā)，做到內(nèi)容與形式一致。時刻瞄準國 內(nèi)外市場，尤其是省內(nèi)與國際旅游市場。加強旅游文化建設(shè)，實現(xiàn)旅游營銷的市場化與社會化。做到在保護基礎(chǔ)上開發(fā)，以開發(fā)促保護，走生態(tài)、旅游持續(xù)發(fā)展道路。這一切是以合理規(guī)劃，準確定位，科學管理，有序推介，規(guī)模集約開發(fā)為前提。 梅州旅游未來十五年的發(fā)展目標： （一） 確立“客情之旅”、“文化之旅”、“山水之旅”的整體形象。 （二） 大力加強以“客性”為特色的民俗旅游的開發(fā)。 （三） 加強基礎(chǔ)建設(shè)，提高部分景區(qū)，特別是拳頭景區(qū)的接待能力、服務水平與管理水平。 （四） 通過旅游商品與旅游市場開拓，使旅游經(jīng)濟收入達到 GDP 的 8%。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 60 頁 從 1999 年該課題研究到 2020 年，根據(jù)四個梅州戰(zhàn)略，建議梅州將旅游業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè)來開發(fā)，力爭 10 年努力達到梅州總收入的 15%，重點加大吸引資金開發(fā)旅游業(yè)的力度，培養(yǎng)優(yōu)秀旅游人才。 根據(jù)我們對梅州旅游業(yè)現(xiàn)狀考察，站在廣東旅游發(fā)展的大格局思考，我們認為梅州旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，旅游業(yè)有可能發(fā)展為梅州市主導產(chǎn)業(yè)。 項目地理位置與特點 本項目位于 x周邊 5100 畝區(qū)域，千佛塔坐落于梅州市東郊大東巖山頂。 圖 2x及旅游項目位置圖 千佛塔坐落于梅州市東郊大東巖山頂，由南漢王劉鋹始建于大寶八年（公元 965 年），距今已有一千多年歷史，現(xiàn)為廣東省重點文物保護單位。鐵塔分為七層，身高 米，呈四方形，塔底邊長 米，為生鐵鑄成，每面鑄有大小佛像 250 個，四面合計為一千佛，故名千佛塔。原塔建于修慧寺，因寺毀，清乾隆初年嘉應州官王者輔將鐵塔移于梅城東巖山頂，上面蓋亭宇，周圍筑欄桿，并砌石階，以供游覽者登 臨觀賞。中間嵌以黃遵憲的 南漢修慧寺千佛塔歌 及 重修千佛塔記 。 圖 3 x的鎮(zhèn)塔之寶 — 千年歷史的鐵塔 ， x入口山門 1990 年，在政府支持和海內(nèi)外熱心人士捐款贊助下，由 x 住持釋明慧主持，耗資 4000 多萬元，在大東巖山頂建造九層石塔，并經(jīng)上級批準，將 南漢千佛鐵塔 移置于新千佛塔底層，統(tǒng)稱為 千佛寶塔 ，由中國佛教協(xié)會主席趙樸初題署塔名，新建千佛塔九層高 36 米，全用花崗巖石砌筑而成，高聳云天，雄偉壯觀。二至八層內(nèi)墻新雕千尊玉佛，第九層內(nèi)塔安放千尊金佛，并懸掛一口一噸重的大銅鐘，保留唐代古塔風格，構(gòu)成塔中有塔、塔上有塔、鐵佛、玉佛、金佛共容一塔的 三千佛塔 特色。各層外圍設(shè)有走廊、欄桿，可供游客登高眺望梅州城區(qū)景色。 項目所在地旅游景觀資源評價 1. 千佛塔是具有較大觀賞以及文 化價值的佛教圣地，千年鐵塔作為省級文物是鎮(zhèn)寺之寶。 2. 周圍山包綠化較好，但是墳地過多，嚴重影響景觀。千佛塔南面的山包現(xiàn)有垃圾場，嚴重污染 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 60 頁 環(huán)境。 3. 芹黃水庫是一個較好的自然水資源景觀。由于人為因素，千佛塔東南面的芹黃水庫水質(zhì)污染嚴重。千佛塔東面水塘較多，水塘兩側(cè)民居較多。 4. x緊鄰梅州一江兩岸風景，具有明顯江景優(yōu)勢。千佛塔南側(cè)是工廠區(qū)，市政府已經(jīng)確定為高級商住區(qū)。 根據(jù)嘉應大學 1999 年的研究，對梅州市主要旅游景區(qū)資源進行了評價，綜合評分雁南飛茶田評價最高，為 分，陰那山綜合分 分 ，排名第二位。千佛塔旅游區(qū)排名第八位，綜合分為 .，被評為梅州二級景區(qū)。 本住宅項目符合梅州市把 x地區(qū)建成國際水準生態(tài)文化型旅游勝地的規(guī)劃目標，本項目大型生態(tài)文化公園以及老年公寓與度假別墅項目，將填補梅州旅游業(yè)、社會養(yǎng)老公益事業(yè)的空白，有益于打造梅州旅游新景觀，具有廣闊的市場前景。 二、市場分析 中國旅游業(yè)的發(fā)展趨勢 — 體驗式旅游 互動體驗式旅游成為重要發(fā)展方向，“體驗旅游”是旅行社安排游客親自參與、自身體驗，使游客真正感受到旅游之中的樂趣的一種形式。這正好迎合部分追求時尚游客的消費心理。不少游 客認為，旅游除觀賞山水外，更重要的是在于自身的參與。 就目前廣東的旅游產(chǎn)品和方式而言，與名目繁多的旅游觀光相比，體驗式旅游市場存在很大的空白。但致力于推陳出新的廣東旅游界，實際上早已涉足這個領(lǐng)域。從 1997 年廣東中旅推出穿越羅布泊開始，就拉開了西部探險游的序幕，也使西部探險游有了濃濃的體驗成分。 其次是近些年不斷升溫的修學旅游。 再次是高校旅游。旅行社把清華、北大、復旦等名校作為一個景點列入旅游路線，激勵孩子考名校的決心，讓孩子們提前感受高校生活。而追風逐電的“自駕車旅游”也成為都市人體驗生活的另一 種方式。 當然，也有旅行社時不時拉出“當一回軍人”“做一天農(nóng)民”這樣的大旗，但熱鬧一陣后， 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 60 頁 便偃旗息鼓。縱觀廣東旅游市場，與“體驗”拉得上關(guān)系的旅游產(chǎn)品不多，而真正意義上有深度的“體驗式旅