【正文】 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目商業(yè)策劃書 目 錄 前 言 第一章 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目定位與發(fā)展目標(biāo) 第二章 國(guó)際購(gòu)物公園總體布局 第三章 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目描述 第四章 項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)背景與社會(huì)背景 第五章 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目所處區(qū)域狀況 第六章 街的歷史與現(xiàn)狀概要 第七章 項(xiàng)目開發(fā)與管理團(tuán)隊(duì) 第八章 項(xiàng)目開發(fā)的投資預(yù)算 第九章 項(xiàng)目盈利模式及其預(yù)測(cè) 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與綜合評(píng)價(jià) 第十一章 附則 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目商業(yè)策劃書 前 言 美 國(guó)房地產(chǎn)專家迪帕斯奎爾教授和惠頓教授在他們的經(jīng)典教材《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng)》中說：“對(duì)于許多城市而言，大量的城市土地再開發(fā)是重塑城市土地使用模式的重要力量。比如紐約或波士頓，??在最近幾十年，波士頓都市區(qū)的舊城中心是再開發(fā)的主要地段?！痹诜治隽诉@兩個(gè)城市的再開發(fā)價(jià)值后，他們得出結(jié)論說：“在城市開發(fā)的一些臨界時(shí)點(diǎn)上，拆除舊有住宅是可以獲取利潤(rùn)的，這在好地段尤其如此。對(duì)于這些地段，新開發(fā)帶來的土地凈收益會(huì)超過現(xiàn)有住宅的總價(jià)值?！? 今天，廣州市的街就屬于這一類地區(qū)。 當(dāng)廣州市大規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，處于城市中心黃金地 段的這一地區(qū)舊住宅維護(hù)狀況很差，嚴(yán)重毀損，面臨的舊城改造難度最大，必須改造的形勢(shì)最為迫切，在開發(fā)的潛質(zhì)上也最為巨大，因此，在城市內(nèi)部形成了新的開發(fā)機(jī)會(huì)。 本商業(yè)計(jì)劃書作為一份投資建議，其宗旨就在于分析說明本項(xiàng)目所具有的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，為大型商用物業(yè)投資決策提供依據(jù)。 第一章 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目定位與發(fā)展目標(biāo) 一、形象定位 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目的總體形象定位為“中華第一購(gòu)物公園”。 【涵義闡述：以街深厚的歷史積淀為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，堅(jiān)持社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，堅(jiān)持“ 以人文景觀帶旅游，以旅游促商貿(mào)”的發(fā)展思路，塑造具有現(xiàn)代文化特色的、國(guó)際性的、融旅游、商貿(mào)、休閑為一體的中華第一購(gòu)物公園。 項(xiàng)目定位的意義 廣州建城有 2200 多年歷史。在漫長(zhǎng)的城市發(fā)展中，廣州始終以本區(qū)域所在地為中心向周邊不斷擴(kuò)展，古城的中心位置沒有變化，因而歷史積淀下來的文化旅游資源十分豐富，成為嶺南文化的“天然博物館”。 、兩千多年來，廣州一直是中國(guó)南方最大的對(duì)外貿(mào)易城市。本區(qū)域在歷史上一直是廣州的中心商貿(mào)區(qū)。 、本區(qū)“千年商都”的商貿(mào)旅游形象不斷得到發(fā)展和充實(shí)。改革 開放以來，隨著城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，街的形象得到不斷充實(shí)和完善。 二、發(fā)展目標(biāo) 到 2020 年，將國(guó)際購(gòu)物公園發(fā)展成為商貿(mào)和旅游配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)良，特色鮮明，商業(yè)發(fā)達(dá)，歷史文化旅游景觀豐富的繁華商都；使之成為中外游人來廣州必去之地，又是周邊市民日常休閑的最佳去處。 到 2020年，使國(guó)際購(gòu)物公園成為世界聞名的、集世界各地精品于一體的中國(guó)最大的第一座區(qū)域型購(gòu)物公園。成為代表廣州歷史文化名城形象的標(biāo)志， 21世紀(jì)國(guó)際商旅業(yè)的最亮點(diǎn)。 三、規(guī)劃原則 整體規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則 根據(jù)本區(qū)商貿(mào)、旅游、休閑一體化的發(fā)展思路，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，引進(jìn)企業(yè)分別開發(fā)，在發(fā)展方向、項(xiàng)目設(shè)置、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)環(huán)境、空間布局等方面相互聯(lián)系、整體融合、協(xié)調(diào)發(fā)展。 突出特色的原則 廣場(chǎng)項(xiàng)目既是廣州市發(fā)展商業(yè)和旅游的總體形象，也是“千年商都”的特點(diǎn)所在。在開發(fā)中，強(qiáng)化本區(qū)優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，充分利用現(xiàn)代科技手段，挖掘歷史文化內(nèi)涵，實(shí)施精品工程，重點(diǎn)發(fā)展人文景觀、文化旅游和商務(wù)旅游。 社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)環(huán)境效益相結(jié)合的原則 在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)廣場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，注重在保護(hù)的前提下開發(fā)，在開 發(fā)中促進(jìn)歷史文脈的保護(hù)。 堅(jiān)持與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)配套的原則。 根據(jù)廣州市城市總體規(guī)劃的要求，確立國(guó)際購(gòu)物公園整體形象與海珠廣場(chǎng)及沿江區(qū)域的中長(zhǎng)期定位相統(tǒng)一，使國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目成為獨(dú)具特色的、又能與周圍商業(yè)文化環(huán)境和自然景觀相融合的一部分。 第二章 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目總體布局 國(guó)際購(gòu)物公園總體布局為：“一街二館三區(qū)六城＋廣場(chǎng)”。 “一街” 街 以現(xiàn)有 800 米古代街為基礎(chǔ)，維護(hù)和整修沿街兩側(cè)，全面恢復(fù)其原來的傳統(tǒng)特色，再現(xiàn)當(dāng)年 的街形象，使之成為廣州歷史文化與商貿(mào)的一個(gè)縮影。 “二館” （ 1）許氏家族與中國(guó)近代史紀(jì)念館 許氏家族是廣州的一個(gè)名門望族，從許家遠(yuǎn)祖清代到街居住經(jīng)商，到族人棄商入仕成為官宦世家，許家涌現(xiàn)出廣州府上的鹽業(yè)巨賈許拜庭、反英軍入城斗爭(zhēng)功臣許祥光、粵軍總司令許崇智、辛亥革命老將許崇憬、東征名將許濟(jì)、紅軍將領(lǐng)許卓、中華女杰許廣平等一大批中國(guó)近現(xiàn)代名人。許氏家族的興衰，折射出了近代中國(guó)社會(huì)的變遷。 （ 2）千年商都博物館 建成一個(gè)集廣州歷史悠久的文物古跡和宗教文化、嶺南風(fēng)情、民俗特色于一體的參觀游覽為主導(dǎo)功能的博物館。 “三區(qū)” （ 1）休閑娛樂區(qū) ：音樂、舞蹈、錄影、電影、夜總會(huì)等； （ 2）文化活動(dòng)區(qū) ：圖書館、閱覽室、演講廳、沙龍會(huì)館等； （ 3）體育健身區(qū)： 健身房、旱冰場(chǎng)、臺(tái)球館、乒乓球室等； “六城” （ 1）文物城：世界各地精品文物紀(jì)念品； （ 2）珠寶城：世界各地珠寶、鐘表、裝飾品等精品店 （ 3）嶺南特產(chǎn)城：以廣東各地特色產(chǎn)品為主，包括來自海南、廣西、福建、香港、臺(tái)灣、澳門等地的特產(chǎn)專賣店； （ 4）服裝精品城；適應(yīng)都市白領(lǐng)消費(fèi)潮流，建立世界各地服裝精品的專賣店； （ 5）神州美食城：以各省或有特色的地區(qū)為單位，開設(shè)全國(guó)各地風(fēng) 味美食店； （ 6）國(guó)際 IT 產(chǎn)業(yè)城：電腦、各類軟件、手機(jī)、各類通信產(chǎn)品的專賣店。 廣場(chǎng) 在現(xiàn)有街以南位置，建造融休閑購(gòu)物、娛樂文化于一體的露天開放式的廣場(chǎng)，包括露天酒吧，咖啡茶座、冷飲美食、音樂網(wǎng)吧等； 第三章 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目描述 國(guó)際購(gòu)物公園位于廣州市越秀區(qū)，北起大南路，南至泰康路；東起北京路，西至廣州起義路?？傆玫孛娣e約為 50 萬平方米。 國(guó)際購(gòu)物公園周邊環(huán)境的延伸拓展：南接海珠廣場(chǎng)，商業(yè)旅游景觀可延續(xù)至海珠橋與規(guī)劃中的海珠橋南廣場(chǎng)公園緊連江南大道北；北聯(lián)廣州市主要商業(yè)旺地惠福東路 、教育路和西湖路延續(xù)至中山五路；東邊是全國(guó)聞名的商業(yè)步行街 —— 北京路；西邊是市區(qū)主要交通要道—— 解放中路，與廣州火車站和機(jī)場(chǎng)相接。 國(guó)際購(gòu)物公園是一個(gè)高檔次、綜合性和體現(xiàn)民族特色的千年商都第一街。 —— 游客到此可參觀許氏家族與中國(guó)近代史紀(jì)念館和千年古都博物館，了解廣州市建城2200 年的歷史文化，市民可以經(jīng)常到此回憶廣州的過去，增強(qiáng)做一個(gè)廣州市民的自豪感，中小學(xué)生更可以把這里作為愛國(guó)主義傳統(tǒng)教育的基地； —— 中外游人來到廣平故居可以一睹當(dāng)年一代中華女杰許廣平的風(fēng)采，了解中國(guó)現(xiàn)代史上一段令人難忘的歷史 ；尤其是作為女性特色的故居，將帶給當(dāng)代女性更加獨(dú)一無二的精神享受與文化感受，必將成為廣大市民和都市女性的首選場(chǎng)所； —— 音樂娛樂區(qū)、文化活動(dòng)區(qū)、體育健身區(qū)分別以專業(yè)功能各不相同的服務(wù)特色，突出重點(diǎn)，滿足不同需求的人們的需要，為不同喜好、不同需求的游人和市民提供全方位的特色服務(wù)，陶冶人們的情操； —— 由世界各地名牌精品構(gòu)成的文物城、珠寶城、嶺南特產(chǎn)城、服裝精品城、神州美食城、國(guó)際 IT 產(chǎn)業(yè)城，集各國(guó)精品之大全，滿足海內(nèi)外游人與都市消費(fèi)者的購(gòu)物需求，通過打造誠(chéng)信、精品、實(shí)惠的形象，成為最為放心的購(gòu)物首選之地； —— 配套的寫字樓和酒店、公寓專為在此地經(jīng)商的業(yè)主及外地客商提供服務(wù)為他們構(gòu)件經(jīng)商店鋪就在家門口，各類商務(wù)服務(wù)一應(yīng)俱全的智能化服務(wù)體系和安全放心的社區(qū)環(huán)境； 國(guó)際購(gòu)物公園在經(jīng)營(yíng)上將主打文化牌、國(guó)際牌、旅游牌、精品牌，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一塑造區(qū)域性象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式、由各業(yè)主發(fā)揮特長(zhǎng)，不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)思路，創(chuàng)造中國(guó)商業(yè)文化的全新形象。 國(guó)際購(gòu)物公園所有經(jīng)營(yíng)區(qū)域全部是互通的，進(jìn)入這個(gè)廣場(chǎng)，到處是綠草如茵、鮮花盛開，具有嶺南特色的樹木和體現(xiàn)街歷史文化的人物雕塑相映生輝，流連期間，你會(huì)常常產(chǎn)生曲 徑通幽、柳暗花明的神奇感覺。 第 四 章 項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)背景與社會(huì)背景 第一部分、廣州市的商貿(mào)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r A、 2020 年廣州消費(fèi)品市場(chǎng)特點(diǎn)分析