【正文】 國際購物公園項目商業(yè)策劃書 目 錄 前 言 第一章 國際購物公園項目定位與發(fā)展目標 第二章 國際購物公園總體布局 第三章 國際購物公園項目描述 第四章 項目開發(fā)的經(jīng)濟背景與社會背景 第五章 國際購物公園項目所處區(qū)域狀況 第六章 街的歷史與現(xiàn)狀概要 第七章 項目開發(fā)與管理團隊 第八章 項目開發(fā)的投資預算 第九章 項目盈利模式及其預測 第十章 風險分析與綜合評價 第十一章 附則 國際購物公園項目商業(yè)策劃書 前 言 美 國房地產(chǎn)專家迪帕斯奎爾教授和惠頓教授在他們的經(jīng)典教材《城市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)市場》中說：“對于許多城市而言，大量的城市土地再開發(fā)是重塑城市土地使用模式的重要力量。比如紐約或波士頓，??在最近幾十年，波士頓都市區(qū)的舊城中心是再開發(fā)的主要地段?！痹诜治隽诉@兩個城市的再開發(fā)價值后，他們得出結(jié)論說：“在城市開發(fā)的一些臨界時點上，拆除舊有住宅是可以獲取利潤的，這在好地段尤其如此。對于這些地段，新開發(fā)帶來的土地凈收益會超過現(xiàn)有住宅的總價值。” 今天，廣州市的街就屬于這一類地區(qū)。 當廣州市大規(guī)模擴張時，處于城市中心黃金地 段的這一地區(qū)舊住宅維護狀況很差，嚴重毀損，面臨的舊城改造難度最大，必須改造的形勢最為迫切，在開發(fā)的潛質(zhì)上也最為巨大，因此，在城市內(nèi)部形成了新的開發(fā)機會。 本商業(yè)計劃書作為一份投資建議，其宗旨就在于分析說明本項目所具有的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，為大型商用物業(yè)投資決策提供依據(jù)。 第一章 國際購物公園項目定位與發(fā)展目標 一、形象定位 國際購物公園項目的總體形象定位為“中華第一購物公園”。 【涵義闡述：以街深厚的歷史積淀為基礎(chǔ)，以市場為導向，堅持社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，堅持“ 以人文景觀帶旅游，以旅游促商貿(mào)”的發(fā)展思路，塑造具有現(xiàn)代文化特色的、國際性的、融旅游、商貿(mào)、休閑為一體的中華第一購物公園。 項目定位的意義 廣州建城有 2200 多年歷史。在漫長的城市發(fā)展中，廣州始終以本區(qū)域所在地為中心向周邊不斷擴展，古城的中心位置沒有變化，因而歷史積淀下來的文化旅游資源十分豐富，成為嶺南文化的“天然博物館”。 、兩千多年來，廣州一直是中國南方最大的對外貿(mào)易城市。本區(qū)域在歷史上一直是廣州的中心商貿(mào)區(qū)。 、本區(qū)“千年商都”的商貿(mào)旅游形象不斷得到發(fā)展和充實。改革 開放以來，隨著城市建設(shè)和社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，街的形象得到不斷充實和完善。 二、發(fā)展目標 到 2020 年，將國際購物公園發(fā)展成為商貿(mào)和旅游配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)良，特色鮮明，商業(yè)發(fā)達，歷史文化旅游景觀豐富的繁華商都；使之成為中外游人來廣州必去之地，又是周邊市民日常休閑的最佳去處。 到 2020年，使國際購物公園成為世界聞名的、集世界各地精品于一體的中國最大的第一座區(qū)域型購物公園。成為代表廣州歷史文化名城形象的標志， 21世紀國際商旅業(yè)的最亮點。 三、規(guī)劃原則 整體規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則 根據(jù)本區(qū)商貿(mào)、旅游、休閑一體化的發(fā)展思路，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，引進企業(yè)分別開發(fā)，在發(fā)展方向、項目設(shè)置、經(jīng)營方式、服務(wù)環(huán)境、空間布局等方面相互聯(lián)系、整體融合、協(xié)調(diào)發(fā)展。 突出特色的原則 廣場項目既是廣州市發(fā)展商業(yè)和旅游的總體形象，也是“千年商都”的特點所在。在開發(fā)中，強化本區(qū)優(yōu)勢和特點，充分利用現(xiàn)代科技手段，挖掘歷史文化內(nèi)涵，實施精品工程，重點發(fā)展人文景觀、文化旅游和商務(wù)旅游。 社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)環(huán)境效益相結(jié)合的原則 在規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)廣場項目時，注重在保護的前提下開發(fā)，在開 發(fā)中促進歷史文脈的保護。 堅持與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)配套的原則。 根據(jù)廣州市城市總體規(guī)劃的要求，確立國際購物公園整體形象與海珠廣場及沿江區(qū)域的中長期定位相統(tǒng)一，使國際購物公園項目成為獨具特色的、又能與周圍商業(yè)文化環(huán)境和自然景觀相融合的一部分。 第二章 國際購物公園項目總體布局 國際購物公園總體布局為：“一街二館三區(qū)六城＋廣場”。 “一街” 街 以現(xiàn)有 800 米古代街為基礎(chǔ)，維護和整修沿街兩側(cè)，全面恢復其原來的傳統(tǒng)特色，再現(xiàn)當年 的街形象，使之成為廣州歷史文化與商貿(mào)的一個縮影。 “二館” （ 1）許氏家族與中國近代史紀念館 許氏家族是廣州的一個名門望族，從許家遠祖清代到街居住經(jīng)商，到族人棄商入仕成為官宦世家，許家涌現(xiàn)出廣州府上的鹽業(yè)巨賈許拜庭、反英軍入城斗爭功臣許祥光、粵軍總司令許崇智、辛亥革命老將許崇憬、東征名將許濟、紅軍將領(lǐng)許卓、中華女杰許廣平等一大批中國近現(xiàn)代名人。許氏家族的興衰，折射出了近代中國社會的變遷。 （ 2）千年商都博物館 建成一個集廣州歷史悠久的文物古跡和宗教文化、嶺南風情、民俗特色于一體的參觀游覽為主導功能的博物館。 “三區(qū)” （ 1）休閑娛樂區(qū) ：音樂、舞蹈、錄影、電影、夜總會等； （ 2）文化活動區(qū) ：圖書館、閱覽室、演講廳、沙龍會館等； （ 3）體育健身區(qū)： 健身房、旱冰場、臺球館、乒乓球室等； “六城” （ 1）文物城：世界各地精品文物紀念品； （ 2）珠寶城：世界各地珠寶、鐘表、裝飾品等精品店 （ 3）嶺南特產(chǎn)城：以廣東各地特色產(chǎn)品為主，包括來自海南、廣西、福建、香港、臺灣、澳門等地的特產(chǎn)專賣店； （ 4）服裝精品城；適應都市白領(lǐng)消費潮流，建立世界各地服裝精品的專賣店； （ 5）神州美食城：以各省或有特色的地區(qū)為單位，開設(shè)全國各地風 味美食店； （ 6）國際 IT 產(chǎn)業(yè)城：電腦、各類軟件、手機、各類通信產(chǎn)品的專賣店。 廣場 在現(xiàn)有街以南位置，建造融休閑購物、娛樂文化于一體的露天開放式的廣場，包括露天酒吧，咖啡茶座、冷飲美食、音樂網(wǎng)吧等； 第三章 國際購物公園項目描述 國際購物公園位于廣州市越秀區(qū)，北起大南路，南至泰康路；東起北京路，西至廣州起義路。總用地面積約為 50 萬平方米。 國際購物公園周邊環(huán)境的延伸拓展：南接海珠廣場，商業(yè)旅游景觀可延續(xù)至海珠橋與規(guī)劃中的海珠橋南廣場公園緊連江南大道北；北聯(lián)廣州市主要商業(yè)旺地惠福東路 、教育路和西湖路延續(xù)至中山五路；東邊是全國聞名的商業(yè)步行街 —— 北京路；西邊是市區(qū)主要交通要道—— 解放中路，與廣州火車站和機場相接。 國際購物公園是一個高檔次、綜合性和體現(xiàn)民族特色的千年商都第一街。 —— 游客到此可參觀許氏家族與中國近代史紀念館和千年古都博物館，了解廣州市建城2200 年的歷史文化，市民可以經(jīng)常到此回憶廣州的過去，增強做一個廣州市民的自豪感，中小學生更可以把這里作為愛國主義傳統(tǒng)教育的基地； —— 中外游人來到廣平故居可以一睹當年一代中華女杰許廣平的風采，了解中國現(xiàn)代史上一段令人難忘的歷史 ；尤其是作為女性特色的故居，將帶給當代女性更加獨一無二的精神享受與文化感受，必將成為廣大市民和都市女性的首選場所； —— 音樂娛樂區(qū)、文化活動區(qū)、體育健身區(qū)分別以專業(yè)功能各不相同的服務(wù)特色，突出重點，滿足不同需求的人們的需要，為不同喜好、不同需求的游人和市民提供全方位的特色服務(wù)，陶冶人們的情操； —— 由世界各地名牌精品構(gòu)成的文物城、珠寶城、嶺南特產(chǎn)城、服裝精品城、神州美食城、國際 IT 產(chǎn)業(yè)城，集各國精品之大全，滿足海內(nèi)外游人與都市消費者的購物需求，通過打造誠信、精品、實惠的形象，成為最為放心的購物首選之地； —— 配套的寫字樓和酒店、公寓專為在此地經(jīng)商的業(yè)主及外地客商提供服務(wù)為他們構(gòu)件經(jīng)商店鋪就在家門口，各類商務(wù)服務(wù)一應俱全的智能化服務(wù)體系和安全放心的社區(qū)環(huán)境； 國際購物公園在經(jīng)營上將主打文化牌、國際牌、旅游牌、精品牌，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一塑造區(qū)域性象、統(tǒng)一經(jīng)營模式、由各業(yè)主發(fā)揮特長，不斷創(chuàng)新經(jīng)營思路，創(chuàng)造中國商業(yè)文化的全新形象。 國際購物公園所有經(jīng)營區(qū)域全部是互通的，進入這個廣場，到處是綠草如茵、鮮花盛開，具有嶺南特色的樹木和體現(xiàn)街歷史文化的人物雕塑相映生輝，流連期間，你會常常產(chǎn)生曲 徑通幽、柳暗花明的神奇感覺。 第 四 章 項目開發(fā)的經(jīng)濟背景與社會背景 第一部分、廣州市的商貿(mào)業(yè)發(fā)展狀況 A、 2020 年廣州消費品市場特點分析