【正文】 開盤前準備工作 ：主要內容如下。 戶外廣告 現(xiàn)場包裝 促銷活動 廣告品制作 接待廳裝修 圖紙測繪 技術交底 案名申報 地名門牌 銷售價格制訂 制定《商品房買賣合同》示范文本 廣告管理 注：由于開盤前的各項準備工作可以同時展開，又可相互獨立進行，故本階段過程不做具體流程，只將各項工作進行拆分，規(guī)定相關操作細則。 戶外廣告 ： 根據(jù)項目銷售需要，在戶外選擇合適的位置進行項目形象宣傳。 相關部門： 項目公司銷售部負責，項目公司總經(jīng)理室審定，集團市場研究部、集團總經(jīng)理室備案 。 工作程序 ： 1) 仔細分析項目銷 售的目標客戶，對戶外廣告位置進行合理選擇； 2) 戶外廣告內容必須定期更換，保持新鮮感； 3) 戶外廣告費用不得超過營銷費用計劃中所制定的標準； 工作接口及工作周期： 根據(jù)項目的定位，在完成項目市場定位和開始銷售前之間任一時間開始；工作周期，根據(jù)宣傳效果及銷售情況； 工作提示： 1) 戶外廣告屬于廣告宣傳的一種方式之一，是否選用，根據(jù)項目的整體市場地位，以及項目所處區(qū)域的媒體成熟度，因此，是否選擇，需要在項目營銷策劃報告中予以明示； 2) 戶外廣告由于流動性比較差，因此，應選擇在人流量比較大的地區(qū)，同時，必須結合項目的目標客 戶區(qū)域定位； 3) 戶外廣告必須結合項目銷售進程，廣告內容必須經(jīng)常更新，增加廣告宣傳的信息量。 相關附件： 廣告審核流程 廣告會審核準表 現(xiàn)場包裝 ： 為配合項目開盤需要，促進項目銷售，對售樓處內外進行開盤氣勢布置。 相關部門： 項目公司銷售部負責，項目公司總經(jīng)理室審定，集團市場研究部、集團總經(jīng)理室備案 。 工作程序 ： 1) 根據(jù)項目整體規(guī)劃，以及開盤流程安排； 2) 現(xiàn)場包裝主要內 容包括：開盤區(qū)道路、商業(yè)、景觀、指示牌、橫幅、高炮、開盤主舞臺、價目公示牌，以及連接項目交通主干道的道旗等； 3) 現(xiàn)場包裝費用不得超過營銷費用計劃中所制定的標準 工作接口及工作周期： 根據(jù)項目的工程進度，在完成開盤區(qū)工程后，即可開始進行現(xiàn)場包裝工作的準備，在開盤前基本完成，高炮、橫幅等臨時性包裝項目可在開盤當日或前日完成。 工作提示： 1) 現(xiàn)場包裝目的是營造一種氣氛，使購房者在開盤當日可以感受到強烈的購房欲望； 2) 現(xiàn)場包裝應合理使用各種色彩進行搭配； 3) 現(xiàn)場包裝物在開盤后應及時維護或妥善處理，避免出現(xiàn)無人管理而造 成臟亂現(xiàn)象，影響項目形象。 相關附件： 促銷活動 ： 為配合銷售的需要，而進行的各種營銷宣傳推廣活動。 相關部門： 項目公司銷售部負責，項目公司總經(jīng)理室審定，集團市場研究部、集團總經(jīng)理室備案 。 工作程序 ： 1) 根據(jù)項目營銷推廣策略，確定各銷售階段促銷活動時間安排 2) 促銷活動包括：團購說明會、產(chǎn)品推介會、房展會展示等 3) 在進行各種促銷活動前，必須制訂詳細的工作計劃及費用預算 4) 各類促銷活動總費用不得超過營銷費用計劃中所制定的標準 工作接口及工作周期： 根據(jù)項目營銷推廣策略的計劃以及項目的工程進度進行各類促 銷活動 工作提示： 1) 促銷活動的目的是宣傳項目促進銷售，因此，各類促銷活動必須圍繞這一目的開展； 2) 促銷活動中，若出現(xiàn)價格優(yōu)惠的，必須上報集團公司市場研究部審批； 相關附件： 《成果要求》 廣告品制作 ： 為配合項目宣傳以及銷售需要，而制作的各種宣傳品。 相關部門： 項目公司銷售部負責，項目公司總經(jīng)理室審定，集團市場研究部、集團總經(jīng)理室備案 。 工作程序 ： 1) 根據(jù)項目營銷推廣策略，確定各銷售階段促銷活動時間安排 2) 廣告品包括：樓書、戶型圖、信紙信封、小禮品（如陽傘、記事本、筆、廣告衫、臺歷等） 3) 廣告品制 作必須按照公司《招投標管理辦法》進行 4) 廣告品制作總費用不得超過營銷費用計劃中所制定的標準 工作接口及工作周期： 項目整體形象確定后，即可開始，根據(jù)項目進展可補充。 工作提示： 1) 部分廣告品，如樓書、戶型圖等，直接關系到項目銷售，因此，信息的準確性一定要有保證； 2) 廣告品的制作和發(fā)放也應有一定的計劃，如小禮品可針對支付意向金的客戶放，切忌濫印濫發(fā)； 相關附件： 《成果要求》 市內售樓處 ： 為方便項目宣傳推廣，在市區(qū)繁華地段設展示點，作為市內銷售處。 相關部門： 項目公司銷售部負責，項目公司總經(jīng)理室審定， 集團市場研究部、集團總經(jīng)理室備案 。 工作程序 ： 1) 根據(jù)項目營銷推廣策略中確定的要求，對市內售樓處進行選址； 2) 對市內售樓處進行裝修； 3) 市內售樓處正式開始接待工作 4) 市內售樓處的總費用不得超過營銷費用計劃中所制定的標準 工作接口及工作周期： 項目整體形象確定后，即可開始，直至銷售完畢。 工作提示： 1) 市內售樓處的選址應參考項目的市場定位報告，根據(jù)其中客戶定位的區(qū)域性、職業(yè)特性等因素進行選址，同時，還應照顧到與項目現(xiàn)場的交通聯(lián)絡； 2) 市內售樓處的裝修可參見 示范區(qū)銷售中心裝修流程 ，但由于面積小，可適當簡化，但總體 風格應與現(xiàn)場一致； 相關附件： 《成果要求》 圖紙測繪： 根據(jù) 國家現(xiàn)有房地產(chǎn)面積計算政策 規(guī)定，商品房預售建筑面積（包括套內面積和分攤面積，下同）由 建設單位在銷售物業(yè)之前自行暫測，并報項目 轄地 房產(chǎn)管理部門備案； 物業(yè) 預售 時，建設單位應當與買受人在《商品房買賣合同》中約定，暫測 建筑面積與 暫測 建筑面積的處理辦法 。 相關部門： 項目公司銷售部負責，項目公司技術部協(xié)助，項目公司總經(jīng)理室審定，集團市場研究部、集團總經(jīng)理室備案 。 工作程序 ： 1） 準備階段 ）落實計算依據(jù) 建設部《全國統(tǒng)一建筑工程預算工 程量計算規(guī)則 GJDGZ1019《房屋測量規(guī)范》、《住宅設計規(guī)范》 等相關法律法規(guī)； 項目 轄地 省、市政府頒發(fā)或制定的 銷售面積計算辦法 及其相關制度規(guī)定； 項目公司 技術部書面確認的全套項目 建筑、結構 施工 圖、說明書及其它必要的附件； 根據(jù) 技術部 協(xié)調統(tǒng)一的工程編號，由銷售部編制房屋號碼。 ）面積計算委托 調查測繪市場行情 選擇委托計算單位 項目的可銷建筑面積在公司內部各相關責任部門計算的同時，應該委托項目轄地房管部門認可的有資質的房地產(chǎn)面積測繪專業(yè)單位計算；轄地有條件的應該按照公司 《招投標管理辦法》規(guī)定，參照 《前期物業(yè)管理落實（招投標）流程》或《 項目營銷代理落實（招投標） 流程》 執(zhí)行，在同等條件下 轄地房管部門 下屬或推薦的房產(chǎn)測繪單位優(yōu)先。 簽訂委托合同 項目公司必須與受托單位簽訂《房地產(chǎn)建筑面積計算委托合同》，明確 委托計算的范圍，包括項目的總建筑面積、總可銷建筑面積（含公攤面積，下同）、各類型可銷建筑面積、分層分戶可銷建筑面積，物業(yè)管理用房建筑面積及其他配套用房建筑面積。同時還應該分別在（預）銷售前計算預測銷售面積，在 竣工驗收前提供轄地房管部門用于確認最終范圍權證面積的實測建筑面積 。 此外，《房地產(chǎn)建筑面積計算委托合同》中，還應該明確受托計算建筑面積的單位，必須對其提供的計算結果、完成時間、準確性、合法性承擔全部法律責任；由于受托單位的責任造成項目公司包括聲譽在內的的所有損失，由其負責賠償。 ）確定面積計算方案 計算責任部門 項目的建筑面積、 可銷建筑面積 由項目公司銷售部、 預算部、 技術部以及項目轄地房管部門認可的有資質的房地產(chǎn)面積測繪單位，分別各自計算，項目公司（副）總經(jīng)理簽字確認。 一般情況下 ，技術部只計算項目的建筑面積，而銷售部、預算部和測繪單位則需對上述面積計算范圍規(guī)定 的所有面積進行計算。面積計算的準確率（差錯率）和完成時間列入各責任部門（責任人）的工作考核內容和 《房地產(chǎn)建筑面積計算委托合同》對 測繪單位的獎懲內容。 面積計算范圍 項目總建筑面積、總可銷建筑面積、各類型可銷建筑面積、分層分戶可銷建筑面積（含公攤面積），物業(yè)管理用房面積及其他配套用房面積。 面積計算標準 由 銷售部組織技術部、預算部、 測繪單位，根據(jù)上述面積計算依據(jù)，協(xié)調統(tǒng)一面積計算標準，經(jīng)項目公司（副）總經(jīng)理批準后實施。 面積計算時間 由 銷售部組織技術部、預算部、 測繪單位，根據(jù) 面積計算的工作量和難度 ，確定各部門（單位）面積計算計劃和完成的時間，至遲在領取預售證前 60 個工作日，分別計算并由 （副）總經(jīng)理書面 確認后執(zhí)行。 2）實施階段 ）面積計算 提報計算結果 各責任部門（單位）必須根據(jù)面積計算計劃在規(guī)定的時間內完成和向銷售部提報計算結果，由銷售部負責匯總。 審核 計算結果 各責任部門（單位）的計算結果 按 以下順序互相審核，銷售部→預算部→測繪單位→銷售部，技術部的 計算結果由總師辦負責 審核。 計算結果 經(jīng) 各責任部門（單位） 互相審核一致的，按下列 面積計算結果確認程序報批執(zhí)行； 計算結果有 差異的， 按下列 差異處理 程序 復算修正，直至統(tǒng)一。 ） 差異處理 當項目公司銷售部、 預算部、 技術部與項目轄地房產(chǎn)測繪單位的計算結果發(fā)生差異時，項目公司銷售部、 預算部、 技術部應先分別及時認真檢討，找出原因、復算修正，并與項目轄地房產(chǎn)測繪單位統(tǒng)一計算結果。若意見分歧無法統(tǒng)一時，由項目公司銷售部負責向項目轄地房產(chǎn)主管部門咨詢，項目公司（副）總經(jīng)理組織協(xié)調再審；計算結果統(tǒng)一后，按下列 面積計算結果確認 程序報批執(zhí)行，確保計算結果合法、準確。 項目公司（副）總經(jīng)理簽字確認的最后計算結果在對外正式公開前，須由項目公司銷售部負責報項目 轄地房產(chǎn)主管部門核審、核審意見與項目公司（副）總經(jīng)理簽字確認的最后計算結果仍有誤時，由項目公司銷售部牽頭，項目公司（副）總經(jīng)理負責與項目轄地房產(chǎn)主管部門協(xié)調，直至統(tǒng)一。 ）面積計算結果的確認 確認無誤后的計算結果必須形成書面資料、并在總平面圖和分戶圖紙上分別標注，由各計算部門（單位）責任人簽章確認，項目公司（副）總經(jīng)理簽發(fā)，銷售部在（副）總經(jīng)理簽發(fā)之日起 3 個工作日內錄入售樓管理系統(tǒng)。 3）可銷建筑面積調整處理 項目建設過程中無論何原因發(fā)生施工圖紙調整，必須事先征求包括銷售部在內的有關部門對調整施工圖紙 的意見，項目公司（副）總經(jīng)理簽字確認，由總師辦在 24 小時內書面通知銷售部；上述各計算部門（單位）在接到通知后 12 小時內，應按上述 面積計算辦法和程序 對調整部分的建筑面積重新計算、核審、簽發(fā)，銷售部立即同時調整售樓管理系統(tǒng)中的可銷總面積和被調整部分房屋可銷建筑面積；并區(qū)別情況同步向代理公司或買受人發(fā)出書面通知，最遲于 5 個工作日內與買受人簽訂好《商品房買賣合同》（以下簡稱購房合同）補充協(xié)議、辦妥購房合同備案變更手續(xù)、錄入售樓管理系統(tǒng)。 工作接口及工作周期： 由銷售部組織技術部、預算