中?；▓@報(bào)告(已修改)
2025-06-26 20:15 本頁面
【正文】 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 32 頁 中?；▓@營(yíng)銷策劃報(bào)告 一．項(xiàng)目定位 3 項(xiàng)目評(píng)判 市場(chǎng)形象定位 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶分析 二．推廣策略 P12 策略概述 推廣階段 推廣費(fèi)用預(yù)算 三．廣告企劃 P19 廣告總精神 階段廣告執(zhí)行計(jì)劃 媒體計(jì)劃 四．工作進(jìn)度表 P43 序 本案營(yíng)銷企劃的基本思想 ? 以中海集團(tuán)整體發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，對(duì)待本案的全程營(yíng)銷企劃； ? 將本案理解為中海品牌運(yùn)作的一部分，充分考慮對(duì)中海品牌已有影響力的繼承和發(fā)展； 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 32 頁 ? 充分發(fā)揮每個(gè)項(xiàng)目在品牌發(fā)展過程中的作用，進(jìn)行整合營(yíng)銷，最終實(shí)現(xiàn) “滿盤皆贏”。 本案營(yíng)銷企劃的主要目的 ? 銷售目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)金流相對(duì)應(yīng)的銷售計(jì)劃，達(dá)到預(yù)先確定的經(jīng)濟(jì)收益； ? 品牌目標(biāo) 在中海花園的基礎(chǔ)上，將中海品牌的市場(chǎng)影響力提升到一個(gè)新的層次； ? 積累客戶 通過良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠(chéng)度，為后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目積累忠誠(chéng)的潛在客戶。 一 . 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目評(píng)判 優(yōu)勢(shì) ? 北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)了投資者對(duì)本區(qū)域物業(yè)的信心 ； ? 名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經(jīng)典等物業(yè)的推出，使人們對(duì)虹口區(qū)域的物業(yè)認(rèn)識(shí)由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ)； 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 32 頁 ? 中海花園已經(jīng)在上海市場(chǎng)積累了較高的品牌形象，使人們對(duì)“中?！逼放朴辛顺醪降恼J(rèn)識(shí)； ? 與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，本案在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面具有非常獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)完全突破了傳統(tǒng)意義上的建筑設(shè)計(jì)模式，除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝術(shù)與功能很好地融為一體，成為城市中獨(dú)特的風(fēng)景線； ? 由于本案具有高級(jí)商務(wù)辦公和酒店式公寓的功能，使本案與北外灘相應(yīng)的規(guī)劃相符合，大大增加了本案的檔次。 劣勢(shì) ? 由于本案的開發(fā)正處于北外灘開發(fā)的前奏，北外灘的真實(shí)價(jià)值還沒有在房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性， 尤其是本案的升值空間，具體表現(xiàn)在定價(jià)的策略； ? 本案的占地面積相對(duì)較小，因而在環(huán)境設(shè)計(jì)上的余地較小，只能借助于建筑設(shè)計(jì)和周邊景觀資源的充分利用； ? 由于重點(diǎn)考慮了觀景效果、建筑景觀，使部分房型出現(xiàn)了一些不規(guī)則的空間布局，使人 們居住心理和家居擺放有一些困難。 威脅 ? 周邊已開發(fā)項(xiàng)目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的房源將在未來不斷釋放，由于其相對(duì)較低的價(jià)格，對(duì)本案造成 一定的威脅； 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 32 頁 ? 四川北路的整體開發(fā)，在未來將出現(xiàn)較大規(guī)模的高檔住宅供應(yīng)量，由于其戶型面積、規(guī)模效應(yīng)等因素，將對(duì)本案造成一定的競(jìng)爭(zhēng)力。如明佳房產(chǎn)的明佳經(jīng)典，北臨 4 萬平方米的綠地，毗鄰四川北路，很可能成為未來虹口高檔住宅的新星； ? 世界政治和經(jīng)濟(jì)格局處于動(dòng)蕩，將影響外資企業(yè)對(duì)上海的投資，對(duì)本案也將造成一定的影響； ? 隨著北外灘和外灘源開發(fā)進(jìn)程的加速，與本案地段優(yōu)勢(shì)雷同，甚至更加優(yōu)越的項(xiàng)目可能會(huì)不斷涌現(xiàn)，將減低本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力； ? 白金府邸、新外灘花苑、臨潼苑同處北外灘區(qū)域，對(duì)本案構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。 機(jī)會(huì) ? 目前整個(gè)北外灘區(qū)域正處于開發(fā)的前奏，作為北外灘內(nèi)的項(xiàng)目，必將吸引公眾的眼球；同時(shí)北外灘核心區(qū)域的若干項(xiàng)目， 如世茂、中遠(yuǎn)等項(xiàng)目進(jìn)度相對(duì)緩慢，本案將充分利用 2020 年底至 2020 年中的北外灘項(xiàng)目真空期打一個(gè)“時(shí)間差”； ? 由于還處于開發(fā)前期，再加上虹口房地產(chǎn) 市場(chǎng)目前正處于轉(zhuǎn)折時(shí)期，因而具有很大的升值空間； ? 真正屬于北外灘規(guī)劃內(nèi)的樓盤目前主要是新外灘花苑和臨潼苑以及白金府邸，在高端市場(chǎng)仍然屬于稀有產(chǎn)品； 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 32 頁 ? 北外灘、外灘源的開發(fā)，以及四川北路的改造，使本案處于城市發(fā)展熱點(diǎn)的中心區(qū)域，必將產(chǎn)生更多的機(jī)遇，帶來更大的 市場(chǎng)需求； ? 目前上海房地產(chǎn)高端市場(chǎng)無論是投資還是居住，都處于供需兩旺的總體態(tài)勢(shì)。 市場(chǎng)形象定位 總體形象 中國(guó)新經(jīng)濟(jì)中心的高尚綜合商住社區(qū)。 分形象 寫字樓 中小企業(yè)的孵化基地，前 沿產(chǎn)業(yè)的聚集地。 酒店公寓 新知識(shí)階層的理想家園。 （新知識(shí)階層：知識(shí)經(jīng)濟(jì)中的創(chuàng)業(yè)者。） 住宅 北外灘區(qū)域可收藏的稀世豪宅。 目標(biāo)客戶定位 寫字樓 A. 外資及外省市知名企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處； B. 新興、前沿領(lǐng)域的中小型企業(yè)，如電子商務(wù)、生物制藥、信息產(chǎn)業(yè)、投資公司、律師事務(wù)所、保險(xiǎn)、貿(mào)易等行業(yè)； C. 各行業(yè)管理機(jī)構(gòu)； 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有
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