【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 73 頁 報告提供：北京傾城尚德房地產(chǎn)投資顧問有限公司 誠信麗景藍(lán)灣 項目推廣報告 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 73 頁 項目概況 誠信 .麗景藍(lán)灣項目位于保定新城，東鄰恒祥北大街，西鄰瑞祥大街（省印路北延），北臨 1600 畝的植物園，地理位置得天獨厚。保定新城是保定市政府根據(jù)保定市城市發(fā)展總體規(guī)劃確定的新的城市中心，未來將是保定行政、文化、體育中心，經(jīng)濟(jì)、居住次中心，是政府為重塑城市形象、改善投資環(huán)境、提高城市品位，分散老城區(qū)中心人口、文化、經(jīng)濟(jì)、交通壓力，建設(shè)新型現(xiàn)代化、高效率、有活力城市的重要舉措。 本項目總占地 畝， 建設(shè)用地 畝，總建筑面積 平方米， 小區(qū)遵循以人為本的原則，以為居住者提供一個安全、舒適的生活環(huán)境為宗旨的大型城市居住新區(qū) ，設(shè)計上注重環(huán)境品質(zhì)，講求公共空間，提倡現(xiàn)代、簡約、健康、時尚的生活方式。小區(qū)內(nèi)的整體功能分區(qū)，設(shè)施分布和建筑風(fēng)格統(tǒng)一，另外各組團(tuán)也相對獨立。 項目分 A、 B兩區(qū)， A區(qū)東臨恒祥北大街（退線 50米綠化隔離帶），南依徐莊路（規(guī)劃路，退線 15 米），北部為城市景觀綠化帶 (退線 50米 )； B 區(qū)南依沈莊路（規(guī)劃路），西為瑞祥大街，北部是徐莊路（規(guī)劃路）。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 73 頁 第一部分：市場研究 一、市場的宏觀分析 國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，北京、廣州、深圳等一線城市房價自去年 5月政策調(diào)控以來不降反升，上海等長三角城市是去年調(diào)控的重點但今年以來也出現(xiàn)了價格回升、交易量上升的趨勢，但大眾消費者對高房價的質(zhì)疑和呼聲此起彼伏。另一方面人民幣持續(xù)升值并于今日破八，升值的趨勢短期不會改變，外資近一年開始大量進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，如果升值預(yù)期達(dá)到，外資的大量獲利撤退將導(dǎo)致局部地區(qū)價格崩盤的危險。 從最近政府的種種跡象（打擊囤地、嚴(yán)查開發(fā)進(jìn)度、調(diào)高貸款利率、增加經(jīng)濟(jì)適用房、輿論引導(dǎo)等）表明新一輪 的調(diào)控即將開始。 保定地處北京、天津、石家莊的京津冀三角的中心位置，下轄二十多個縣（市）和 1100 多萬人口，擁有眾多的特色經(jīng)濟(jì)區(qū)域和旅游資源，未來將發(fā)展成為一個有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、有城市規(guī)模、有消費能力、有秀美風(fēng)光、有宜居環(huán)境的人居城市。 作為城市環(huán)境核心和經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱的房地產(chǎn)行業(yè)將會隨著城市的發(fā)展長期向好。 保定房地產(chǎn)市場經(jīng)過 20 2020年之后價格從 1600 元 /平米到 2300 元 /平米的快速上漲，保定的購房者正經(jīng)歷發(fā)生在身邊的房地產(chǎn)奇跡，人們的心理從對房子大尺度的追求到對社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)的追求，再到對價格 上漲和宏觀政策的觀望和期待，最后必然會適應(yīng)并習(xí)慣目前價格的發(fā)展趨勢 ，下一階段購房者將會坦然承受目前的市場均價，然后選擇自己認(rèn)為性價比較高又符合自身對產(chǎn)品的追求以及對總價的承受的房子，并最終做出購買決定。 保定房地產(chǎn)市場的一直以來受到單位定向開發(fā)和一些以低價入市開發(fā)策略的開發(fā)商的沖擊，主流的客戶群體如政府公務(wù)員、企事業(yè)職員、大量外縣購房者、廠礦職工等造成了大量的分流，并制約了保定房地產(chǎn)市場的品質(zhì)提升和價格提升，目前這種情況并沒有得到改善并將在一段 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 73 頁 時間內(nèi)依舊存在。 保定市場未來 2年內(nèi)的規(guī)劃和上市的住宅面積將 會非常巨大， 2020年新建社區(qū) 26個，續(xù)建社區(qū)46 個，總建面達(dá)到約 300 萬平方米而且競爭的區(qū)域集中在城市北部等少數(shù)的幾個區(qū)域，區(qū)域的競爭將會呈現(xiàn)白熱化的趨勢， 由于保定的房地產(chǎn)企業(yè)真正有實力的不多，有實力又愿意作品質(zhì)的開發(fā)商則更是鳳毛麟角，受制于資金的壓力，區(qū)域的競爭將有可能演變成為價格的競爭而不是產(chǎn)品品質(zhì)的競爭和產(chǎn)品差異化的競爭，以上這些因素將不利于市場整體品質(zhì)和價格的提升。 目前，保定北部新城區(qū)域甚至整個保定市場缺乏一個在理念、產(chǎn)品、規(guī)模、品質(zhì)等各方面都很優(yōu)秀的代表性住宅品牌和領(lǐng)導(dǎo)性住宅品牌， 大多數(shù)企業(yè) 更多的把精力放在了拿地、找資金、如何快速銷售回款上，對于市場的機(jī)會點和敏感點沒有深刻和準(zhǔn)確的把握。 [ 判斷 ]： 保定已進(jìn)入市場成熟全面啟動期，市場 成熟速度會非常之快，市場要求競爭在高層 面率先質(zhì)變。一場居住革命來臨了！ 二、競爭對手研究分析 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 73 頁 一、奧林匹亞花園 △ 地理位置：復(fù)興中路，世紀(jì)華庭東側(cè) △ 建筑形式：多層、板式小高層、塔式高層 △ 項目規(guī)模：項目占地 298畝，總建筑 40 萬平米，容積率 ，綠化率 40%。 △ 項目定位：保定市中檔偏下的定位。 △ 戶型設(shè)計：一期預(yù)售六棟（ 2棟 29 層塔樓， 2棟 18 層板樓， 2棟多層）， 塔樓：一梯四戶，二居，面積 109 平米、 116 平米。 板樓：一梯兩戶，三居為主，面積 134 平米，二居為輔，面積 132 平米，戶型配比為 2： 1。 △ 價 格：板式高層和塔樓均價 2300 元 /平米，最低價 2210 元，每層遞增 10 元。多層均價 2500 元 /平米 △ 賣 點：高層住宅；規(guī)模優(yōu)勢；配套齊全；運動主題定位，大眾價位。 △ 推廣主題：保定人的奧運村，新生活的領(lǐng)跑者。 △ 主 題 語：同一階層 同一夢想 △ 優(yōu) 惠：開盤階段一次性付款優(yōu)惠 2%，貸款優(yōu)惠 1%。 △ 物 業(yè) 費：未定。 △ 交 房： 2020 年底。 △ 銷售情況：由于項目低價入市，在兩居上的銷售情況較好，自房展會后的 20天時間銷售約 150 多套，其中兩居占比約 80%。 二、警盾家園 △ 地理位置：恒祥北大街 △ 建筑形式： 12 棟 12層板式小高層， 5棟 25層薄板高層。 △ 項目規(guī)模：約 20 萬平米 △ 項目定位：面向大眾的中檔樓盤。 △ 戶型設(shè)計：面積 96平米 —— 249 平米。 12 層板樓：一梯兩戶 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 73 頁 25 層板樓：一梯三戶，二居面積 96平米，三居面積 167 平米、四居面積 187 平米，戶型配比為 1： 1： 1。 △ 價 格：均價 2350 元 /平米。 △ 賣 點：武警為鄰安全性；戶型全；園林景觀。 △ 推廣主題：選一次，愛一生。 △ 優(yōu) 惠：一次性付款優(yōu)惠 2%。 △ 物 業(yè) 費： 元 /平米 *月。 △ 交 房：一期， 2020 年 2月。 △ 銷售情況：銷售情況比較平穩(wěn)。 三、世紀(jì)華庭 △ 地理位置：復(fù)興路與恒祥北大街東北交口。 △ 建筑形式： 20 棟 12—— 18 層板式高層， 80米左右樓間距。 △ 項目規(guī)模：項目占地 260多畝，總建筑面積 34萬平米，容積率 2，綠化率 42%。 △ 項目定位：面向大眾的中檔樓盤。 △ 戶型設(shè)計：涵蓋了 67平米一居、 88平米兩居、 130 平米三居、 200 平米四居 等十多款戶型，產(chǎn)品兼容平層、躍層、錯層。 △ 價 格：均價 2400 元 /平米，每層遞增 10 元。 △ 賣 點：規(guī)模大；戶型全；全板樓社區(qū)；社區(qū)配套完善。 △ 推廣主題：讓生活 —— 步入高層??。 △ 優(yōu) 惠：無明確優(yōu)惠 △ 物 業(yè) 費： 元 /平米 *月。 △ 交 房： 2020 年底。 △ 銷售情況：一期約消化了 10萬平米左右，月均 80 套左右。 四、新一代 C區(qū) △ 地理位置：南臨復(fù)興路，東倚恒祥北大街，西至瑞祥大街，北抵隆興路。 △ 建筑形式： 9 棟 30 層塔樓， 14 棟 14—— 18層板樓，最小樓間距 70米，最大樓間距 110 米。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 73 頁 △ 項目規(guī)模：總建筑面積 63 萬平米，容積率 ，綠化率 40%。 △ 項目定位：保定市中檔偏上的樓盤，主要突出大盤形象。 △ 戶型設(shè)計：一期預(yù)售 5棟板樓，一梯兩戶，三居為主，四居為輔，面積 146——306 平米。 △ 價 格：一期均價 2400 元 /平米。二期均價 2430 元 /平米 △ 賣 點：高層住宅；規(guī)模大；親水景觀；五星級雙會所；超大樓間距；新 一代品牌知名度；高定位中檔價格。 △ 推廣主題：高層板樓，親水景觀，五星會所。 △ 優(yōu) 惠：無 △ 物 業(yè) 費： 元 /平米 *月 △ 交 房：一期 2020 年底。二期 2020 年底 △ 銷售情況：一期不到一年時間約消化了 10萬平米左右， 600 套左右，二期近 一個月銷售兩居近 100 套左右（多為積累一年的兩居需求客戶）。 五、九號公寓 △ 地理位置：七一中路和天鵝中路交匯處東 100 米。 △ 建筑形式： 2 棟 28 層板式高層。 △ 項目規(guī)模：總建筑面積 萬平米。 △ 項目定位：面向大眾的中檔樓盤。 △ 戶型設(shè)計：南座，兩梯三戶，均為三居，面積 135— 155 平米。 北座，一居、兩居，面積 51— 117 平米 。 △ 價 格：均價 2400 元 /平米 △ 賣 點：地理位置優(yōu)越；高層住宅；小戶型；社區(qū)周邊配套完善。 △ 推廣主題：市中心，炫戶型。 △ 優(yōu) 惠：無明確優(yōu)惠 △ 物 業(yè) 費：未確定 △ 交 房： 2020 年底 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 73 頁 六、名人國際 △ 地理位置：恒祥北大街東側(cè)，五一九路北側(cè)，復(fù)興路南側(cè) △ 建筑形式：板式高層、雙拼躍層 △ 項目規(guī)模：二期高層 2棟約 100 戶，二期躍