商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)課件(已修改)
2025-02-27 10:44 本頁面
【正文】 商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)？ 指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn) ,包括 酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅項目的商業(yè)配套、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場、專業(yè)批發(fā)市場、 SHOPPING MALL等用途的房地產(chǎn)。 二、商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展模式 經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運營管理。 ? 建設(shè)模式 ? 投資模式 ? 設(shè)計模式 ? 管理模式 商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機整體，是一個不可中斷的鏈條。 三、建設(shè)模式、投資模式 建設(shè)模式 改 建 新 建 如：明發(fā)商業(yè)廣場、 SM、世貿(mào)商城等 如：上海豫園商場、上海新天地、廈 門富山誠達(dá)、閩南印象等 投資模式 銀行貸款 外 資 上海迪美購物中心、中旅商場等 四、設(shè)計模式、管理模式 設(shè)計模式 管理模式 合作管理 （瑞景商業(yè)廣場） 委托國外機構(gòu)管理 （美國環(huán)球發(fā)展管理公司） 自行組建管理公司 （ SM、名匯） 輸入管理 （大摩世貿(mào)商城等） 五、商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)三階段 開發(fā)過程三階段 ? 第一階段－－整體策劃布局 ? 第二階段－－推廣和招商 ? 第三階段－－后期經(jīng)營管理。 六、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 按座落位置分類 按規(guī)模分類 按照投資價值分類 按照商鋪的位置形式分類 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 （ 1）商業(yè)街商鋪 。（ 2）市場類商鋪 。（ 3）社區(qū)商鋪 。 （ 4）住宅底層商鋪 。 （ 5）百貨商場、購物中心商鋪 。 （ 6）商務(wù)樓、寫字樓商鋪 。 （ 7）交通設(shè)施商鋪 按座落位置分類 （ 1）市中心區(qū)商業(yè) 。 （ 2）居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè) 。 （ 3）交通樞紐附近商業(yè) 。 （ 4）市郊商業(yè) 按規(guī)模分類 （ 1）大型 建筑面積過萬平米； （ 2）中型 分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補充； （ 3）小型 填補大中型商業(yè)區(qū)的空白 ,為人 們生活提供方便。 按照投資價值分類 （ 1）“都市型”商鋪 績優(yōu)股； （ 2）“社區(qū)型”商鋪 潛力股； （ 3）“便利型”商鋪 冷門小盤股； （ 4）專業(yè)街市商鋪 高科技股； （ 5）其他商鋪 “一般股票” 按照商鋪的位置形式分類 鋪面房和鋪位 鋪面房 ：是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋。俗稱店鋪 或街鋪。 鋪位 ：一般只是指大型綜合百貨商場、大賣場、專業(yè)特色 街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨 立的售貨亭、角等。俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不 同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。 七、產(chǎn)權(quán)式商鋪與經(jīng)營式商鋪的比較 1．兩者入市的出發(fā)點不同 ■ 產(chǎn)權(quán)式商鋪（？） 的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為 了解決大賣場面積消化的難題，在此條件下套現(xiàn)是第一 位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運用返租方式是 有效的。 ■ 經(jīng)營式商鋪（？） 則注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值， 一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一 定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上， 對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級， 從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認(rèn)知度，從而 提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者 共同的投資熱情。 2．兩者招商的側(cè)重點不同 ■ 產(chǎn)權(quán)式商鋪的招商工作主要側(cè)重以主力商家（又稱錨 固店）入駐來帶動項目的銷售，招商成了發(fā)展商和中介 代理商所不能回避的要素，而大量的商業(yè)項目的推出， 放大了商家可選擇空間，發(fā)展商成了買方市場，處于劣 勢，一般要犧牲巨大的經(jīng)濟利益作為招商的條件，招商 成功就意味著項目操作成功了一大半，發(fā)展商所希望的 短期利潤最大化也成為可能。 ■ 經(jīng)營式商鋪則依靠產(chǎn)業(yè)和物流基礎(chǔ)作為支撐，招商過 程中對大型經(jīng)營商家的依賴程度不大，因為眾多的小經(jīng) 營戶照樣可以實現(xiàn)項目的規(guī)?；?jīng)營。因此，該類型商 鋪的招商側(cè)重以良好的經(jīng)營環(huán)境帶動同一業(yè)種范圍內(nèi)的 多品種，多檔次的經(jīng)營。這對于提升經(jīng)營者的投資信心 是不言而喻的。 3．兩者的推廣方式不同 ■ 產(chǎn)權(quán)式商鋪與返租模式的結(jié)合具有必然性。我們清醒 的認(rèn)識到，返租是一種短期的操盤方式，需要在較短的 時間內(nèi)完成招商、推廣、市場預(yù)熱，直至通過媒體轟炸 達(dá)到市場認(rèn)知度的最大化，配合全民投資的理念。 ■ 經(jīng)營式商鋪則不需要過多的借助媒體的炒作，而是有 針對性的鎖定目標(biāo)客戶群體，進(jìn)行有效地信息傳遞。 八、什么叫零售業(yè)？分類怎樣？ 零售業(yè) 以向最終消費者提供所需商品和服務(wù)為主的行業(yè)。 零售業(yè)態(tài)分類原則 中國零售業(yè)態(tài)按零售店的結(jié)構(gòu)特點分類，根據(jù)其經(jīng)營方式、 商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施 和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)特點，分為百貨店、大型綜合商場、超 級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、 倉儲商店等九種零售業(yè)態(tài)。 ■ 針對特定消費者的特定需求，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選 擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、 價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和 服務(wù)的類型化服務(wù)形態(tài)。 ■ 業(yè)態(tài)是定義為營業(yè)的形態(tài)，它是形態(tài)和效能的統(tǒng)一，形態(tài) 即形狀，它是達(dá)成效能的手段。 ■ 業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具 體形態(tài)，是零售活動的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指 零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。 九、什么叫業(yè)態(tài)？ 十、什么叫 MAL
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