易居商業(yè)地產(chǎn)策劃思路培訓(xùn)(前期策劃營銷定位與)111p(已修改)
2025-02-26 04:45 本頁面
【正文】 商業(yè)地產(chǎn)策劃思路培訓(xùn)1 商業(yè)地產(chǎn) ，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因為開發(fā)周期短、利潤率高！當(dāng)然大家也知道風(fēng)險高。 從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項目是真正成功的呢？ 原因可能很多 ……與陳仁科一起探尋……2不成功的 原因 可能是 ——因為地段不好因為消費(fèi)者消費(fèi)實力低因為商業(yè)環(huán)境差因為競爭激烈，對手太強(qiáng)因為招商難度大……與陳仁科一起探尋……3 為什么 等項目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題 ？ 為什么直到最后才知道是這些問題造成了項目的不成功 ？ 這些問題難道是不能避免的嗎 ？ 這些問題難道是無法解決的嗎 ？ 這些問題是不是最核心的問題 ？究竟什么才是最核心的問題與陳仁科一起探尋……4我 認(rèn)為，關(guān)鍵是 ——沒有賦予項目準(zhǔn)確的定位怎樣做到 準(zhǔn)確定位 呢？與陳仁科一起探尋……5定位 需要解決的幾個基本問題 ——市場 缺 什么？地塊 最適合做什么？地理位置 最適合做什么？你， 想 做什么？與陳仁科一起探尋……6第一層剖析 :與陳仁科一起探尋……從商業(yè) 形態(tài) 來看 ……從商業(yè) 業(yè)態(tài) 來看 ……從商業(yè) 層次 來看 ……從消費(fèi) 潛在需求 來看 ……從商業(yè) 格局 來看 ……市場 缺什么7從商業(yè) 形態(tài) 看，看什么 ？—— 有哪些商業(yè)形態(tài)—— 各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例—— 各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀—— 各類商業(yè)形態(tài)運(yùn)作模式—— 各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系—— 各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色—— 各類商業(yè)形態(tài)的配套組成—— 各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景……步行街主題商場MALL專業(yè)市場住宅底商與陳仁科一起探尋……8從商業(yè) 業(yè)態(tài) 看，看什么 ？—— 有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價格水平—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)貨渠道—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢……餐飲 娛樂休閑 數(shù)碼精品與陳仁科一起探尋……9從商業(yè) 層次 看，看什么 ？—— 市場上是否各個層次的商業(yè)都有—— 市場以哪一個或哪幾個的商業(yè)層次為主—— 各個層次的規(guī)模、比例—— 各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢怎樣……與陳仁科一起探尋……10從消費(fèi) 潛在需求 看，看什么 ？—— 消費(fèi)者的需求真的都被滿足了？—— 為什么有的消費(fèi)者去外地購物？—— 這部分消費(fèi)者 對現(xiàn)有商品不滿意 在哪里？—— 這部分消費(fèi)者 對現(xiàn)有購物場所不滿意 在哪里？—— 這部分消費(fèi)者 對現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)不滿意 在哪里？……與陳仁科一起探尋……11從商業(yè) 格局 看，看什么 ？—— 有多少個商圈？各個商圈怎樣的規(guī)模？—— 各個商圈的相對位置、距離—— 各個商圈功能、關(guān)系—— 商圈是自然形成的嗎—— 政府層面對商業(yè)的布局規(guī)劃—— 項目在一個成熟商圈內(nèi)，競爭激烈，該怎么定位？—— 項目不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設(shè)施不完善，又 該怎樣定位？……與陳仁科一起探尋……12案例一：江西新余新鋼項目 新余市 地處江西省中西部，被譽(yù)為江西的 “ 鋼城 ”。全市總面積 3178平方公里，中心城區(qū)面積 30平方公里，總?cè)丝?（截止 2023年底） ,城區(qū)人口超過 40萬。 新余市房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的起跑階段，雖然各項指標(biāo)的基數(shù)較小，但增長速度飛快！與陳仁科一起探尋……13與陳仁科一起探尋……14 以洪客隆百貨為代表的大型購物中心，以洪客隆商業(yè)街、抱石步行街為代表的商業(yè)步行街，以東方巴黎家居廣場為代表的大型專業(yè)市場，以國美電器為代表的主題式商城和以新一佳為代表的超市 …… 表明新余市商業(yè)物業(yè) 多業(yè)態(tài)并存、競爭慘烈。 幾個主要項目商業(yè)面積之和竟達(dá) ㎡，加上規(guī)模較小的商場及零散分布的街鋪，估計新余市的商業(yè)面積將達(dá)到 50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為 40萬，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為 1： ，世界上最繁華的商業(yè)城市 —— 東京，這個比例才為 1： ，香港為 1： ， 供應(yīng)嚴(yán)重飽和！市調(diào)發(fā)現(xiàn)與陳仁科一起探尋……15 面對如此激烈競爭的市場、面對如此飽和的市場，本項目該如何 突圍？與陳仁科一起探尋……16 在對勝利北路東面和西面兩個方向的人流量進(jìn)行不同季節(jié)、不同時段的多次實地測量后，我們發(fā)現(xiàn)， 18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達(dá) 6成。 即使把對人群年齡估算的誤差因素考慮在內(nèi)，我們?nèi)匀豢梢缘贸鼋Y(jié)論：勝利北路南來北往的人流中， 年輕人占據(jù)了大部分 。 相對高端消費(fèi)的群體，這一群體單次消費(fèi)能力可能不是最強(qiáng)，但他們卻是消費(fèi)頻次最高 (一有閑暇時間就會逛街購物 )、消費(fèi)欲望最強(qiáng)烈 (每次逛街都會花點(diǎn)錢出去 )的。 他們的購買力是不容被忽視的。另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向與陳仁科一起探尋……17于是，我們?yōu)轫椖慷ㄎ粸橹苯又赶蚰贻p消費(fèi)群體的 ——核心商圈最時尚的潮流基地潮 樓與陳仁科一起探尋……18地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標(biāo)第二層剖析： 地塊最適合做什么？與陳仁科一起探尋……19城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市的關(guān)系與陳仁科一起探尋……20地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)區(qū)域的人口特征與陳仁科一起探尋……21地塊與市場的關(guān)系房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量房地產(chǎn)發(fā)展趨勢消費(fèi)者特征消費(fèi)者習(xí)慣與陳仁科一起探尋……22地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊周邊的自然環(huán)境地塊周邊的市政配套地塊周邊的競爭對手地塊周邊的交通網(wǎng)絡(luò)與陳仁科一起探尋……23地塊與規(guī)劃設(shè)計用地性質(zhì) 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 地塊四至與陳仁科一起探尋……24 從案例中闡述地塊研究的重要性！ 需要說明的是，案例和案例不同，其分析的重點(diǎn)可能也有所不同。與陳仁科一起探尋……案例解析25分宜縣 —— 地處贛西中部，為新余市轄縣，距省會南昌 178公里。 總面積 1389平方公里，總?cè)丝?，其中城區(qū)面積，城區(qū)常住人口 。 礦產(chǎn)資源豐富。 工業(yè)基礎(chǔ)扎實。 連續(xù)兩年被授予 “ 全省綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)縣 ” 。案例二：江西分宜項目與陳仁科一起探尋……26與陳仁科一起探尋……27地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與陳仁科一起探尋……28地塊現(xiàn)狀與陳仁科一起探尋……29面對這樣一個項目大家覺得該如何入手呢？
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