易居商業(yè)地產(chǎn)策劃思路培訓(前期策劃營銷定位與)111p-展示頁
2025-02-24 04:45本頁面
【正文】 該項目開發(fā) ，之 五 目前分宜的住宅市場比較好，但整體價格不高，在土地成本增加了一倍的前提下，如果仍按現(xiàn)在的住宅價格銷售，開發(fā)商的收益就沒有想象中的大。商業(yè)面積越大，銷售當然越難。 3. 縣城成熟的老商圈商業(yè)不夠發(fā)達，那么新區(qū)商業(yè)又怎能快速形成呢？與陳仁科一起探尋……33八點思考 解密 該項目開發(fā) ，之 四項目的商業(yè)面積。 2. 分宜離新余市僅半小時路程，且交通非常便利。但卻有以下幾個問題： 1. 本縣城商業(yè)經(jīng)濟并不十分發(fā)達。招商如果緩慢，是否會對項目收益產(chǎn)生影響，招商緩慢肯定會影響項目的銷售?，F(xiàn)在地價翻倍，那么，容積率必然提高，這就提出一個問題： 現(xiàn)在項目是以商業(yè)為主，還是以住宅為主？與陳仁科一起探尋……31八點思考 解密 該項目開發(fā)，之 二 如果以住宅為主，過多商業(yè)面積必然出現(xiàn)兩個問題： ，商住混建，肯定會降低住宅品質(zhì)。案例二：江西分宜項目與陳仁科一起探尋……26與陳仁科一起探尋……27地塊基礎數(shù)據(jù)與陳仁科一起探尋……28地塊現(xiàn)狀與陳仁科一起探尋……29面對這樣一個項目大家覺得該如何入手呢？在對城市、對地塊都有了一定的了解之后，我們一起來層層剖析這個項目吧！與陳仁科一起探尋…… 30八點思考 解密 該項目開發(fā)，之 一 項目 原 以商業(yè)為主。 工業(yè)基礎扎實。 總面積 1389平方公里，總?cè)丝?，其中城區(qū)面積，城區(qū)常住人口 。另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向與陳仁科一起探尋……17于是，我們?yōu)轫椖慷ㄎ粸橹苯又赶蚰贻p消費群體的 ——核心商圈最時尚的潮流基地潮 樓與陳仁科一起探尋……18地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標第二層剖析： 地塊最適合做什么？與陳仁科一起探尋……19城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市的關(guān)系與陳仁科一起探尋……20地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡區(qū)域的經(jīng)濟特點區(qū)域的人口特征與陳仁科一起探尋……21地塊與市場的關(guān)系房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量房地產(chǎn)發(fā)展趨勢消費者特征消費者習慣與陳仁科一起探尋……22地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊周邊的自然環(huán)境地塊周邊的市政配套地塊周邊的競爭對手地塊周邊的交通網(wǎng)絡與陳仁科一起探尋……23地塊與規(guī)劃設計用地性質(zhì) 規(guī)劃技術(shù)指標 地塊四至與陳仁科一起探尋……24 從案例中闡述地塊研究的重要性！ 需要說明的是，案例和案例不同，其分析的重點可能也有所不同。 相對高端消費的群體，這一群體單次消費能力可能不是最強，但他們卻是消費頻次最高 (一有閑暇時間就會逛街購物 )、消費欲望最強烈 (每次逛街都會花點錢出去 )的。 幾個主要項目商業(yè)面積之和竟達 ㎡，加上規(guī)模較小的商場及零散分布的街鋪，估計新余市的商業(yè)面積將達到 50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為 40萬，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為 1： ，世界上最繁華的商業(yè)城市 —— 東京，這個比例才為 1： ，香港為 1： ， 供應嚴重飽和！市調(diào)發(fā)現(xiàn)與陳仁科一起探尋……15 面對如此激烈競爭的市場、面對如此飽和的市場，本項目該如何 突圍？與陳仁科一起探尋……16 在對勝利北路東面和西面兩個方向的人流量進行不同季節(jié)、不同時段的多次實地測量后，我們發(fā)現(xiàn)， 18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達 6成。全市總面積 3178平方公里，中心城區(qū)面積 30平方公里，總?cè)丝?（截止 2023年底） ,城區(qū)人口超過 40萬。商業(yè)地產(chǎn)策劃思路培訓1 商業(yè)地產(chǎn) ，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因為開發(fā)周期短、利潤率高！當然大家也知道風險高。 從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項目是真正成功的呢？ 原因可能很多 ……與陳仁科一起探尋……2不成功的 原因 可能是 ——因為地段不好因為消費者消費實力低因為商業(yè)環(huán)境差因為競爭激烈，對手太強因為招商難度大……與陳仁科一起探尋……3 為什么 等項目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題 ？ 為什么直到最后才知道是這些問題造成了項目的不成功 ？ 這些問題難道是不能避免的嗎 ？ 這些問題難道是無法解決的嗎 ？ 這些問題是不是最核心的問題 ？究竟什么才是最核心的問題與陳仁科一起探尋……4我 認為，關(guān)鍵是 ——沒有賦予項目準確的定位怎樣做到 準確定位 呢？與陳仁科一起探尋……5定位 需要解決的幾個基本問題 ——市場 缺 什么？地塊 最適合做什么？地理位置 最適合做什么？你， 想 做什么？與陳仁科一起探尋……6第一層剖析 :與陳仁科一起探尋……從商業(yè) 形態(tài) 來看 ……從商業(yè) 業(yè)態(tài) 來看 ……從商業(yè) 層次 來看 ……從消費 潛在需求 來看 ……從商業(yè) 格局 來看 ……市場 缺什么7從商業(yè) 形態(tài) 看，看什么 ？—— 有哪些商業(yè)形態(tài)—— 各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例—— 各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀—— 各類商業(yè)形態(tài)運作模式—— 各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系—— 各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色—— 各類商業(yè)形態(tài)的配套組成—— 各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景……步行街主題商場MALL專業(yè)市場住宅底商與陳仁科一起探尋……8從商業(yè) 業(yè)態(tài) 看，看什么 ？—— 有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價格水平—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進貨渠道—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢……餐飲 娛樂休閑 數(shù)碼精品與陳仁科一起探尋……9從商業(yè) 層次 看，看什么 ？—— 市場上是否各個層次的商業(yè)都有—— 市場以哪一個或哪幾個的商業(yè)層次為主—— 各個層次的規(guī)模、比例—— 各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢怎樣……與陳仁科一起探尋……10從消費 潛在需求 看，看什么 ？—— 消費者的需求真的都被滿足了？—— 為什么有的消費者去外地購物？—— 這部分消費者 對現(xiàn)有商品不滿意 在哪里？—— 這部分消費者 對現(xiàn)有購物場所不滿意 在哪里？—— 這部分消費者 對現(xiàn)有的商業(yè)服務不滿意 在哪里？……與陳仁科一起探尋……11從商業(yè) 格局 看，看什么 ？—— 有多少個商圈？各個商圈怎樣的規(guī)模？—— 各個商圈的相對位置、距離—— 各個商圈功能、關(guān)系—
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