xx城銷售執(zhí)行報(bào)告(已修改)
2025-02-26 04:16 本頁面
【正文】 興田上城銷售執(zhí)行報(bào)告 北京東華智業(yè) 一、項(xiàng)目體整體完成銷售目標(biāo) 三、推盤策略 銷控策略 銷售周期劃分 項(xiàng)目組團(tuán)劃分 推盤次序 四、入市策略 入市時(shí)機(jī)選取 入市產(chǎn)品選擇 入市價(jià)格制定 二、價(jià)格策略 定價(jià)策略 (暫不討論 ) 調(diào)價(jià)策略及原則 五、銷售排期及銷售計(jì)劃 六、銷售部團(tuán)隊(duì)組建 人員框架 人員招聘計(jì)劃 七、銷售保障 銷售培訓(xùn)計(jì)劃 客戶服務(wù)保證體系 銷售管理 九、風(fēng)險(xiǎn)控制 十、開盤前準(zhǔn)備工作 八、銷售流程 接電流程 接訪流程 認(rèn)購流程 簽約流程 目錄： 項(xiàng)目現(xiàn)規(guī)劃占地面積約 ，總建筑面積 。其中住宅，商業(yè) 米，地下室 。 項(xiàng)目共規(guī)劃 6棟住宅，其中 2棟多層住宅、1棟東西向板式高層住宅、 1棟板式高層住宅， 2棟點(diǎn)式超高層住宅。 （備注： 1號(hào)樓部分回遷） 多層 多層 點(diǎn)式超高層 點(diǎn)式超高層 東西向高層 板式高層 項(xiàng)目整體完成銷售目標(biāo) : 整體銷售周期共計(jì) 15個(gè)月 （ 2023年 5月 —— 2023年 8月） 總建筑面積 11萬平米 實(shí)現(xiàn)整體均價(jià) ?元 /平米 實(shí)現(xiàn)總銷金額 ?億元 整體銷售目標(biāo) 1樓： A類戶型 ?位于小區(qū)最北端、東北面緊靠路，位置一般；有回遷 ?樓間距大，采光效果較好； 視野較開闊 ?由于和回遷業(yè)主一起，導(dǎo)致此樓銷售會(huì)有抗性，但是不建議單元門在園區(qū)北側(cè)，對(duì)價(jià)格提升意義不大。 ?來往車輛較少，噪音影響較小； 各樓座解析 多層 多層 點(diǎn)式超高層 點(diǎn)式超高層 東西向高層 板式高層 價(jià)格策略－ 定價(jià)策略 1 ?位于 1南側(cè)，位于園區(qū)最中心的位置，位置優(yōu)越；如果前樓規(guī)劃變?yōu)楦邔?，將?huì)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)豕猬F(xiàn)象。 ?雖是核心位置，但是由于小區(qū)規(guī)模小，景觀資源展示有限，并無核心價(jià)值區(qū)優(yōu)勢； ?園區(qū)建成后隨著建設(shè)器材的落成，將會(huì)有一些噪音影響； ?多層建筑，戶型設(shè)計(jì)南北通透，能夠脫離周邊競品。 價(jià)格策略－ 定價(jià)策略 各樓座解析 2樓： B類戶型 多層 多層 點(diǎn)式超高層 點(diǎn)式超高層 東西向高層 板式高層 2 ?位于小區(qū)臨街一側(cè)，視野良好，日照時(shí)間充足 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)為多層，戶型為大面積改善性住房戶型，填補(bǔ)周邊項(xiàng)目空白。 ?南側(cè)鄰街，存在一定噪音影響； 價(jià)格策略－ 定價(jià)策略 各樓座解析 3樓： C類戶型 多層 多層 點(diǎn)式超高層 點(diǎn)式超高層 東西向高層 板式高層 3 ?點(diǎn)式超高層，戶型小，低總價(jià)，低首付 ?適合過渡型居住以及剛需客戶的購買； ?存在適當(dāng)大面積的戶型，以及朝向問題； ?存在一定噪音影響； ?精裝修，意識(shí)超前，市場教育成本要做足工作。 價(jià)格策略－ 定價(jià)策略 各樓座解析 4.6樓： D類戶型 多層 多層 點(diǎn)式超高層 點(diǎn)式超高層 東西向高層 板式高層 4 6 ?位于 4和 6的中間，朝向東西向，采光不好，銷售抗性大； ?板樓公寓南北不通透，加上朝向東西，市場引導(dǎo)抗性大； ?建議隨著蓄水量，引導(dǎo)中小企業(yè)進(jìn)行購買。 價(jià)格策略－ 定價(jià)策略 各樓座解析 5樓： E類戶型 多層 多層 點(diǎn)式超高層 點(diǎn)式超高層 東西向高層 板式高層 5 價(jià)格策略－ 定價(jià)策略 進(jìn)一步了解市場，規(guī)劃確定時(shí)再討論，大概占用報(bào)告 20個(gè) P左右 。 價(jià)格升幅周期 階段累計(jì)銷售面積每達(dá)到項(xiàng)目可售面積的 20%，價(jià)格普漲一次；或到重要工程節(jié)點(diǎn)時(shí)，價(jià)格普漲；推出產(chǎn)品出現(xiàn)市場空檔時(shí)，價(jià)格普漲。 價(jià)格升幅比例 每次普漲最大調(diào)整幅度不超過 3%。 價(jià)格技術(shù)調(diào)整 開盤期低價(jià)入市，使認(rèn)購及開盤期價(jià)位具備市場競爭力、沖擊力 。 后期根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)、營銷策略及銷售進(jìn)度等逐步調(diào)整價(jià)格 。 伴隨銷售進(jìn)度，逐步提價(jià)，營造升值感覺 —— “嬴、賺”效應(yīng)。 刺激潛在購買力，展開良性循環(huán)，對(duì)后期銷售形成有力支持。 當(dāng)項(xiàng)目局面打開、已被市場接受，再根據(jù)市場反饋及銷售情況調(diào)價(jià)。 低價(jià)入市引起市場關(guān)注、吸引區(qū)域以外的購房者；小幅頻漲造成客戶追漲態(tài)勢從而有效的保證開發(fā)商利益最大化。 銷售承接 調(diào)價(jià)原則 價(jià)格策略－ 調(diào)價(jià)策略及原則 價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場反映、客戶積累量、銷售進(jìn)度等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 價(jià)格調(diào)整實(shí)行快頻次小步微調(diào)，對(duì)暢銷戶型實(shí)行上浮、減少優(yōu)惠等措施，既控制 暢銷戶型的銷售速度，又帶動(dòng)滯銷戶型，提高利潤率。對(duì)滯銷戶型下調(diào)價(jià)格或加大優(yōu)惠，提高產(chǎn)品性價(jià)比，充分刺激客戶需求，促進(jìn)銷售回款。 在同一銷售周期內(nèi)，每次價(jià)格調(diào)整幅度不宜過大，否則將不利于客戶的積累、老客戶推薦新客戶，特別對(duì)項(xiàng)目后期銷售影響較大。 價(jià)格調(diào)整不僅僅以調(diào)價(jià)為主，還要充分運(yùn)用優(yōu)惠措施，以不同的折扣點(diǎn)及優(yōu)惠控制價(jià)格。 價(jià)格策略－ 調(diào)價(jià)策略及原則 調(diào)價(jià)依據(jù) 銷售周期劃分 項(xiàng)目組團(tuán)劃分 銷控策略 推盤次序 三 .推盤策略 ?根據(jù)區(qū)域市場供應(yīng)關(guān)系，密切監(jiān)控競爭項(xiàng)目推盤及銷 售情況，及時(shí)調(diào)整推盤策略搶占市場 ?根據(jù)競爭對(duì)手階段性推盤變化 ?根據(jù)項(xiàng)目自身產(chǎn)品類型及單套面積配比 ?根據(jù)各樓棟及戶型銷售速度，根據(jù)客戶需求，針對(duì)熱銷戶型 及滯銷戶型，靈活運(yùn)用價(jià)格杠桿及優(yōu)惠措施，達(dá)到擠壓銷 售，促進(jìn)成交的目的 ?根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度靈活調(diào)整推盤變化 推盤策略－ 銷控策略 為順利達(dá)到銷售目標(biāo)，本項(xiàng)目銷售劃分為三大階段
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