【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。中山商貿(mào)城招商策劃報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位第二部分 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)一、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇二、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)第三部分 市場(chǎng)招商總策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商執(zhí)行策略四、招商利益點(diǎn)整合第四部分 招商執(zhí)行計(jì)劃一、正式招商時(shí)間二、招商工作安排第五部分 招商準(zhǔn)備工作一、政府支持二、現(xiàn)場(chǎng)包裝三、招商宣傳資料準(zhǔn)備四、戶外媒體運(yùn)用五、相關(guān)文件第一部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目北面為高安市主要商業(yè)街——中山路項(xiàng)目東面為高安市到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通要道——橋南路項(xiàng)目南面、西面為住宅區(qū) 周邊商業(yè)配套情況：□ 高安城南車站：位于橋南路，距本項(xiàng)目約200米，為高安市通往市外及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要中短車站，線路有：高安——南昌，高安——新余，高安——樟樹，高安——龍?zhí)?，高安——楊圩，高安——五橋，高安——石腦，高安——汪家，高安——村前，高安——大城，高安——祥符?！?公交線路：2路，南浦——信息部——涂家莊——連錦橋——人民醫(yī)院——十字街——牛場(chǎng)——左橋加油站；3路，水果批發(fā)市場(chǎng)——長(zhǎng)途汽車站——瑞西賓館——?jiǎng)趧?dòng)大廈——人民醫(yī)院——上游瓷廠?！?銀行：工商銀行，位于中山路路，距本項(xiàng)目約50米；信用合作社，位于中山路、朝陽(yáng)路，距本項(xiàng)目約60米；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行，位于筠泉路，距本項(xiàng)目約700米?！?郵局、電訊局：位于筠泉路，距本項(xiàng)目約800米?！?綜合辦證營(yíng)業(yè)大廳：位于筠泉路，距本項(xiàng)目約700米。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析□ 地段優(yōu)勢(shì)。位于城南商業(yè)次成熟地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚。□ 規(guī)模優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)內(nèi)共有商鋪592間，一層商業(yè)面積約17500 M2，規(guī)模宏大，在高安市首屈一指，容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)?！?規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。雖然本市場(chǎng)在規(guī)劃方面存在一定不足，但其“商業(yè)步行街”和“休閑廣場(chǎng)”的規(guī)劃理念在高安市還是十分創(chuàng)新的，對(duì)零售商業(yè)的進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有相當(dāng)?shù)奈Α！?交通優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目臨近高安市城南的兩條主干道：橋南路和中山路，交通通達(dá)性好，商業(yè)輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城南客運(yùn)站）。項(xiàng)目劣勢(shì)分析□ 項(xiàng)目位于中山路東端，商業(yè)氛圍較之中山路西差，商業(yè)氛圍有所減弱，商業(yè)價(jià)值逐步降低?！?市場(chǎng)展示面不足。市場(chǎng)沿中山路方向被原有建筑阻擋，；市場(chǎng)沿橋南路方向被商貿(mào)城新建的建筑阻擋，僅有一個(gè)16米寬主入口和一個(gè)11米寬次入口與橋南路相通，市場(chǎng)入口處也缺乏開揚(yáng)的廣場(chǎng)，市場(chǎng)展示面不足。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析□ 時(shí)機(jī)好。目前高安市內(nèi)僅有城南中山路形成商圈，其余商業(yè)基本都是分散經(jīng)營(yíng)。而中山路商圈目前尚未有一個(gè)大型的、經(jīng)營(yíng)品種齊全的商業(yè)物業(yè)，本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白。□ 政府支持。本項(xiàng)目為高安市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，市委、市政府高度重視，大力支持，項(xiàng)目被列為高安市2003年重點(diǎn)工程，并運(yùn)用一定的行政手段將：家用電器、炊具、太陽(yáng)能熱水器、自行車、布匹、種子、農(nóng)膜、化肥、煙花爆竹等9個(gè)業(yè)態(tài)進(jìn)行“劃行歸市”劃入本市場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析□ 前期遺留負(fù)面影響。本項(xiàng)目前期的操作失誤，在市場(chǎng)上留下了一定的負(fù)面影響（負(fù)面影響程度如何，是否容易消除？）。□ 工程進(jìn)度。本項(xiàng)目前期工程進(jìn)度緩慢，一方面浪費(fèi)了前期的宣傳推廣效果，讓客戶對(duì)開發(fā)商信息產(chǎn)生懷疑，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面；另一方面被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)占了先機(jī)。□ 競(jìng)爭(zhēng)威脅。目前本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為同片區(qū)的“錦江外灘”商業(yè)街，該項(xiàng)目規(guī)模與本項(xiàng)目相當(dāng)，位置稍次與本項(xiàng)目，但工程進(jìn)度遠(yuǎn)快于本項(xiàng)目，目前主體工程已基本完成，12月試營(yíng)業(yè)，元月1日正式開業(yè)?！?周邊失敗案例。與項(xiàng)目一街之隔的朝陽(yáng)門商貿(mào)廣場(chǎng)的“死火”給地域不大的高安市商家和投資者留下了較大的“陰影”，也給本市場(chǎng)的招商、銷售增加了一定的難度。□ 商業(yè)容量。通過市場(chǎng)調(diào)查，高安市主要地段的商戶數(shù)量為 戶，中山路周邊商圈（包括中山路、勝利路、筠泉路、橋南路）商戶數(shù)量為 戶，商戶數(shù)量有限，本市場(chǎng)和“錦江外灘”商鋪的相續(xù)落成，同一地段新增加商鋪數(shù)量近1200間，如此龐大的商鋪供應(yīng)量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度勢(shì)必達(dá)到“你死我活”的境地。 對(duì)策（如何放大優(yōu)、勢(shì)抓住機(jī)遇，減弱劣勢(shì)、規(guī)避威脅）：★ 突出市場(chǎng)的地理位置，以高安市的“黃金商圈的商業(yè)制高點(diǎn)”來(lái)提升市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值；★ 突出市場(chǎng)的規(guī)模環(huán)境，以“一站式購(gòu)物公園”來(lái)定位市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)規(guī)模；★ 突出市場(chǎng)的交通優(yōu)勢(shì)，以“客運(yùn)站旁、兩條黃金通道交匯處”來(lái)定義市場(chǎng)的交通環(huán)境；★ 在工商、稅務(wù)等方面竟可能多的爭(zhēng)取市政府更多的支持。爭(zhēng)取讓市政府以公告形式書面發(fā)布對(duì)市場(chǎng)的支持；★ 加快工程進(jìn)度，樹立市場(chǎng)開業(yè)“倒計(jì)時(shí)牌”，增強(qiáng)客戶對(duì)市場(chǎng)的信心；★ 合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)分區(qū)；★ 制訂足以打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，不給予競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手反擊機(jī)會(huì)，達(dá)到快速招商的目的；★ 制訂能確保市場(chǎng)興旺、持續(xù)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)措施。二、項(xiàng)目定位市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 本市場(chǎng)規(guī)模宏大，商鋪數(shù)量多，就高安市目前的市場(chǎng)狀況，定位為任何一個(gè)目前市政府對(duì)本項(xiàng)目規(guī)定的單一業(yè)態(tài)基本上都不可能填滿市場(chǎng)，或不能完全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。為了便于市場(chǎng)的快速啟動(dòng)和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化，我們建議本市場(chǎng)定位為一個(gè)多種業(yè)態(tài)并存的綜合性市場(chǎng)。招商對(duì)象定位 根據(jù)高安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場(chǎng)招商經(jīng)驗(yàn)，本市場(chǎng)的招商對(duì)象將以高安市區(qū)為主，高安市周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次定位就實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪的價(jià)值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品定位為中、高檔商品。但通過市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前高安市人口以農(nóng)業(yè)人口為主，市民收入偏低，商業(yè)水平比較落后，市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)的商品以中低檔商品為主，即使在商業(yè)最為繁華的中山路、勝利路的街鋪和商場(chǎng)，也是以中擋商品為主，高檔商品很少有市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)高檔商品的商戶數(shù)量也十分有限。因此，對(duì)于本市場(chǎng)商品檔次定位我們認(rèn)為：以中擋商品為主，但仍需重點(diǎn)吸引高檔商品入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)中擋商品的招商。若經(jīng)營(yíng)中低檔商品的商戶能夠承受租金，亦不能排斥對(duì)經(jīng)營(yíng)中低檔商品商戶的招商。市場(chǎng)形象定位 綜合前面分析我們將中山商貿(mào)城市場(chǎng)形象定位為：高安黃金商圈首個(gè)一站式購(gòu)物公園高安商業(yè)制高點(diǎn)中山路商業(yè)地王中山路龍頭商鋪第二部分 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)一、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇 高安市區(qū)主要街道和商場(chǎng)商鋪數(shù)量統(tǒng)計(jì)區(qū)域路段名稱總間數(shù)空置間數(shù)空置率城南區(qū)域中山路1633%勝利路11520%筠泉路13915%朝陽(yáng)路1005353%高安商廈3238%高安集貿(mào)大市場(chǎng)1068%新朝陽(yáng)批發(fā)市場(chǎng)6020%東方大市場(chǎng)12034%橋南路13020%地中海商城7032%朝陽(yáng)門商貿(mào)城408318%瑞雪商城19315%城北