商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)控制要點(diǎn)報(bào)告(已修改)
2025-02-26 00:27 本頁面
【正文】 商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目 開發(fā) 管理 報(bào) 告 202302 目錄 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 住宅房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展商大多數(shù)采用 開發(fā)銷售 的模式，資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是 只租不售、或只銷售部分 的面積，靠企業(yè)長期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是 買來自住 為目的。 大多數(shù)購買者購買地產(chǎn)類產(chǎn)品時(shí)作為一種 穩(wěn)定型 ，投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來作為 投資 用的 發(fā)展商只要將房子 賣出去 ，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商品賣出去，而且還要將后期的 經(jīng)營、推廣 作為第一等大事來對(duì)待 住宅地產(chǎn) 投資回收期較短 ，房子買出去就開始回收投資。 投資回收期較長 ，商業(yè)項(xiàng)目開始運(yùn)營后還需要經(jīng)過培育期后，才開始回收投資； 商業(yè)業(yè)態(tài)的形式 概念： Mall 林蔭道， 在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店、娛樂設(shè)施和餐館組成的大型綜合體。 Shopping Mall 規(guī)模在 5萬平米 以上，由管理商 統(tǒng)一經(jīng)營管理 ，主要采用出租方式運(yùn)營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的 復(fù)合 商業(yè) 業(yè)態(tài) 。 商業(yè)地產(chǎn)的元素及行為 商業(yè)地產(chǎn)的 433即 : 4元素 3種行為 3個(gè)層面 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式 商業(yè)模式 說明 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適應(yīng)范圍 只租不售 物業(yè)建成后，形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通過招商合作制與商戶簽訂租約，收取租金 作為現(xiàn)金流的主要來源。 有利于商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理 、推廣和升級(jí)，可以更好的使項(xiàng)目 升值。 資金回收期較長 資金充裕，作為長期穩(wěn)定性持有的公司。 只售不租： 物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn)權(quán)分割后再進(jìn)行銷售， 可以快速的回籠資金 不利于項(xiàng)目的統(tǒng)一管理、推廣和升級(jí)，項(xiàng)目 升值 需要 依賴于外界環(huán)境 。 住宅底商模式、產(chǎn)權(quán)式酒店等， 租售結(jié)合： 商用物業(yè)建成后，投資商、開發(fā)商將一 部分 物業(yè) 出租 ，另 一部分銷售 ；通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以上出租，另一種是主力店鋪出租、配套商鋪出售。 可以 回收部分資金 ，并且利用回收的資金進(jìn)行后期開發(fā)。 需要有 較強(qiáng)大 的運(yùn)營管理和策劃宣傳團(tuán)隊(duì) ， 模式大都是迫于資金的壓力，（如萬達(dá)模式） 出售后返租： 物業(yè)建成后，建商業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割后進(jìn)行銷售，由開發(fā)商在銷售的時(shí)候承諾將給予投資人一定收益率的形式進(jìn)行返租，并簽訂租期。 可以快速的回收資金， 前期需要承諾購買人一定的投資回報(bào)率， 后期 存在較大的 風(fēng)險(xiǎn) （海南酒店模式） 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式 經(jīng)營模式 說明 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 聯(lián)營模式： 由經(jīng)營商戶在商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，物業(yè)持有人將物業(yè)場(chǎng)地 作為一定的 出資股份與商戶共同經(jīng)營。 與租戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的升值和運(yùn)營有一定的幫助。 資金回收受經(jīng)營效果關(guān)聯(lián)。 適用于較大規(guī)模的租戶。 出租模式： 物業(yè)建成后，將物業(yè)租賃給商戶進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)，物業(yè)持有人收取租金 。 投資回收比較穩(wěn)定 所有租戶 抽點(diǎn)模式： 經(jīng)營商戶租賃商業(yè)持有人的物業(yè)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，商戶不支付或者支付部分租金，物業(yè)持有人從商戶的營業(yè)額中 抽取一定比例的營業(yè)額 ，作為物業(yè)租金； 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)效果與投資回收掛鉤，項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)較高時(shí)，可以取得較大的回報(bào)。在項(xiàng)目的培養(yǎng)期租戶的 租金壓力較小 該種方式對(duì)對(duì)物業(yè)持有人（商場(chǎng)管理者）的商場(chǎng)運(yùn)營和推廣有很高的要求。與租戶共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 適用于小型的零售業(yè)態(tài) 商業(yè)物業(yè)的管理模式 物業(yè)運(yùn)營管理模式 說明 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 備注 自 管： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位成立專門的管理公司或部門進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營、推廣和物業(yè)管理等工作。 能很好的把控項(xiàng)目，有利用 推廣及 產(chǎn)生 品牌 價(jià)值 需要有非常專業(yè)的管理和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，增加管理成本，并且占用資金 適用于專業(yè)的商業(yè)管理公司：如凱德商用 委托專業(yè)公司管理： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位不具備全部管理能力，而聘請(qǐng)專門的管理公司進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營、推廣和物業(yè)管理等工作。 不需要成立專業(yè)的管理部門，產(chǎn)權(quán)單位相對(duì)省心些 不利用項(xiàng)目的推廣 沒有資源和管理經(jīng)驗(yàn)的公司。 部分委托物業(yè)管理： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，將物業(yè)和運(yùn)營管理的部分工作
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