商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)控制要點(diǎn)報(bào)告-展示頁
2025-02-24 00:27本頁面
【正文】 3個(gè)層面 商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式 商業(yè)模式 說明 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適應(yīng)范圍 只租不售 物業(yè)建成后，形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通過招商合作制與商戶簽訂租約，收取租金 作為現(xiàn)金流的主要來源。 投資回收期較長 ，商業(yè)項(xiàng)目開始運(yùn)營后還需要經(jīng)過培育期后，才開始回收投資； 商業(yè)業(yè)態(tài)的形式 概念： Mall 林蔭道， 在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店、娛樂設(shè)施和餐館組成的大型綜合體。商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目 開發(fā) 管理 報(bào) 告 202302 目錄 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 住宅房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展商大多數(shù)采用 開發(fā)銷售 的模式，資金回收模式相對(duì)簡單 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是 只租不售、或只銷售部分 的面積，靠企業(yè)長期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是 買來自住 為目的。 大多數(shù)購買者購買地產(chǎn)類產(chǎn)品時(shí)作為一種 穩(wěn)定型 ，投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來作為 投資 用的 發(fā)展商只要將房子 賣出去 ，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商品賣出去，而且還要將后期的 經(jīng)營、推廣 作為第一等大事來對(duì)待 住宅地產(chǎn) 投資回收期較短 ，房子買出去就開始回收投資。 Shopping Mall 規(guī)模在 5萬平米 以上，由管理商 統(tǒng)一經(jīng)營管理 ，主要采用出租方式運(yùn)營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的 復(fù)合 商業(yè) 業(yè)態(tài) 。 有利于商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理 、推廣和升級(jí)，可以更好的使項(xiàng)目 升值。 只售不租： 物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn)權(quán)分割后再進(jìn)行銷售， 可以快速的回籠資金 不利于項(xiàng)目的統(tǒng)一管理、推廣和升級(jí)，項(xiàng)目 升值 需要 依賴于外界環(huán)境 。 可以 回收部分資金 ，并且利用回收的資金進(jìn)行后期開發(fā)。 可以快速的回收資金， 前期需要承諾購買人一定的投資回報(bào)率， 后期 存在較大的 風(fēng)險(xiǎn) （海南酒店模式） 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式 經(jīng)營模式 說明 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 聯(lián)營模式： 由經(jīng)營商戶在商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，物業(yè)持有人將物業(yè)場地 作為一定的 出資股份與商戶共同經(jīng)營。 資金回收受經(jīng)營效果關(guān)聯(lián)。 出租模式： 物業(yè)建成后，將物業(yè)租賃給商戶進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)，物業(yè)持有人收取租金 。在項(xiàng)目的培養(yǎng)期租戶的 租金壓力較小 該種方式對(duì)對(duì)物業(yè)持有人（商場管理者）的商場運(yùn)營和推廣有很高的要求。 適用于小型的零售業(yè)態(tài) 商業(yè)物業(yè)的管理模式 物業(yè)運(yùn)營管理模式 說明 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 備注 自 管： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位成立專門的管理公司或部門進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營、推廣和物業(yè)管理等工作。 不需要成立專業(yè)的管理部門，產(chǎn)權(quán)單位相對(duì)省心些 不利用項(xiàng)目的推廣 沒有資源和管理經(jīng)驗(yàn)的公司。 產(chǎn)權(quán)單位可以把控項(xiàng)目的推廣和招商，利與項(xiàng)目的升值。 適用于招商和推廣實(shí)力雄厚、資源豐富的公司，如萬達(dá) 商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)形式組成 商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)形式： 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)： 商業(yè)項(xiàng)目 體驗(yàn)式商業(yè) 所謂體驗(yàn)式商業(yè)，就是除了購物以外，還有聚休閑、娛樂、美食、互動(dòng)、健身、教育等業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)項(xiàng)目。體驗(yàn)式商業(yè)最大的客戶群體是兒童和青年人。 商業(yè)項(xiàng)目需要做到的三吸引： 商戶關(guān)心的是什么，如何讓商戶相信項(xiàng)目的前景 怎么讓顧客時(shí)刻想著去逛商城 怎么能吸引顧客和留住顧客 怎么讓顧客主動(dòng)掏腰包顧客 進(jìn)入購物中心顧客最關(guān)注的是什么 商業(yè)項(xiàng)目中什么最重要，（客流、人氣） 投資人的投資回報(bào) 商業(yè)項(xiàng)目的三吸引 商業(yè)項(xiàng)目提升的三要點(diǎn) 塑造購物中心吸引力：公共服務(wù)比例的提升（公共服務(wù)設(shè)施）體驗(yàn)式店鋪（如餐飲，但不能夠依賴餐飲），購物中心的功能定位（回歸配套的本質(zhì)），快時(shí)尚、慢體驗(yàn)。 創(chuàng)造 自由、智能、樂趣的消費(fèi)體驗(yàn) 空間 。 所有優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的成敗來說至關(guān)重要。人均商業(yè)面積 =城鎮(zhèn)人口 /為城鎮(zhèn)本地人口服務(wù)的商業(yè)面積！） 商圈的零售飽和指數(shù)： 一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要，飽和指數(shù)表面一個(gè)商圈鎖能支持的商店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量 飽和指數(shù)可有公式求的 IRS=C*RE/RF 式中： IRS—飽和指數(shù) C商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目 RE –商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出 RF商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積
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