xx東城項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告(已修改)
2025-02-24 14:40 本頁(yè)面
【正文】 理工學(xué)院 理工學(xué)院 附屬中學(xué) 經(jīng)貿(mào)學(xué)院 技工學(xué)院 莞城一中 城市學(xué)院 東城小學(xué) 東城中心 世博廣場(chǎng) 盈豐商業(yè)廣場(chǎng) 天虹商場(chǎng) 莞城教育中心 沃爾瑪 愉景東方威尼斯 東城中心商圈 區(qū)位：處于東城核心商圈與莞城教育中心的輻射區(qū)域 ,發(fā)展?jié)摿^大 交通：緊鄰莞龍路與東城中路 ,為東城、莞城以及鎮(zhèn)區(qū)交通樞紐地 配套：教育配套豐富，缺乏必要生活配套 資源：無(wú)景觀資源， 西 :東城中路 本項(xiàng)目 北 :莞龍路 東 :理工學(xué)院附屬中學(xué) 南 :達(dá)鑫廣場(chǎng) 總用地面積 : 5694m2 建筑容積率： 總建筑面積： 住宅用面積 :27000m2 商業(yè)用面積： 8000m2 最大層： 15層 總戶數(shù)：約 450套 主力戶型： 5060m2單房 其他： 單體獨(dú)棟 ,主體工程已完工，已停工多時(shí) ,市場(chǎng)口碑已受到一定影響 。 內(nèi)部布局基本確定，改動(dòng)空間小。 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)分析 客戶研究 案例借鑒 目標(biāo) 解決 問(wèn)題 營(yíng)銷組織 總體策略 包裝展示 宣傳推廣 營(yíng)銷活動(dòng) 銷售策略 銷售組織 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)分析 客戶研究 案例借鑒 目標(biāo) 解決 問(wèn)題 營(yíng)銷組織 總體策略 包裝展示 宣傳推廣 營(yíng)銷活動(dòng) 銷售策略 銷售組織 東莞小戶型市場(chǎng)概況 供應(yīng)量： 約 70萬(wàn)平方米，有萬(wàn)套以上產(chǎn)品入市， 主要集中于南城區(qū)，延莞太路、二環(huán)路、三環(huán)路等成熟地段，局部 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈 。 產(chǎn)品： 多為 3080平米單房、一房，多通過(guò)雙陽(yáng)臺(tái)、復(fù)式送夾層、引進(jìn)酒店式服務(wù)及管理等增加附加值，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 。 客戶： 或?yàn)樽宰』驗(yàn)橥顿Y，珠三角客戶近年來(lái)有所增長(zhǎng)，尤其以深圳客戶居多，但由于近期推貨集中，股票市場(chǎng)回暖等因素，客戶觀望情緒明顯 。 價(jià)格及租金狀況： 價(jià)格：隨著市場(chǎng)逐漸成熟 , 產(chǎn)品創(chuàng)新繼續(xù)升級(jí)，營(yíng)銷概念進(jìn)一步深化，價(jià)格方面穩(wěn)步上漲，但租金方面受供應(yīng)量集中、客戶選擇面廣，租金上漲不會(huì)太快 。 營(yíng)銷手法： 通過(guò) 增強(qiáng)服務(wù)配套 （物業(yè)服務(wù)套餐、加強(qiáng)社區(qū)配套、高科技智能系統(tǒng)、高品質(zhì)的裝修套餐）提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并通過(guò)創(chuàng)新的活動(dòng)，新概念包裝等進(jìn)行銷售 。 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)分析 客戶研究 案例借鑒 目標(biāo) 解決 問(wèn)題 營(yíng)銷組織 總體策略 包裝展示 宣傳推廣 營(yíng)銷活動(dòng) 銷售策略 銷售組織 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 城市星座（ III），南城， ，二房，三房， 6090平米 希爾頓廣場(chǎng) ,南城，約 3萬(wàn)平米，一房一廳 ,4580平米 第一國(guó)際 (III)，中心區(qū)，約 4萬(wàn)平米，一房一廳 ,3545平米 中孚項(xiàng)目，中心區(qū)， ，單身公寓，約 3035平米 金升國(guó)際公寓，南城， ，一房一廳， 4050平米 未來(lái)世界（ II），南城， ，一房、二房， 4565平米 江南雅筑 (II)，南城，約 ，一房一廳 ,5060平米 名門公寓 ,南城，約 2萬(wàn)平米，一房 \小復(fù)式 ,40140平米 上層公寓 ,南城， ，一房一廳 ,3545平米 尚書(shū)銀座 ,南城， ，一房一廳 ,3080平米 城市假日華廈，南城， ，一房一廳 ,4085平米 深國(guó)投時(shí)尚島 ,中心區(qū)，約 4萬(wàn)平米，一房一廳 ,2977平米 天誠(chéng)康橋，南城， 4萬(wàn)平米，一房、二房， 3070平米 宜景康源 ,東城 ,，一房、公寓， 45110平米 中信 9號(hào)公寓 ,東城 ,9萬(wàn)平米，一房、二房， 4080平米 學(xué)府 1號(hào) ,東城 ,5萬(wàn)平米，一房、二房、三房， 3095平米 景湖春曉公寓 ,東城 ,2萬(wàn)平米，一房、公寓， 3080平米 花樣年華 ,東城，約 5萬(wàn)平米，一房一廳 ,2856平米 東莞在售及將售小戶型基本情況 項(xiàng)目入市時(shí)大部分樓盤處于持銷期 ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定 東莞整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為宜景康源和學(xué)府 1號(hào) 項(xiàng)目 區(qū)位類似 推售期重合 產(chǎn)品類似 客戶類似 學(xué)府一號(hào) 是 是 是 是 花樣年華 是 否 (目前銷售率達(dá) 95%) 是 是 宜景康源 是 是 (10月初推售 ) 是 是 景湖春曉公寓 否 否 是 否 中信九號(hào)公寓 否 是 是 否 競(jìng)爭(zhēng)比較：內(nèi)部品質(zhì) 三個(gè)項(xiàng)目公寓部分產(chǎn)品類似 ,競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 .時(shí)尚立面、 7米層高大堂、部分 項(xiàng)目 規(guī)模 容積率 主力戶型 樓盤性質(zhì) 梯戶比 產(chǎn)品特點(diǎn) 外立面 占地 建面 學(xué)府 1號(hào) 19859平米 144套 ,一房 4670平米， 44%， 184套三房 93113平米，56% 5棟 1113層小高層 2梯 6戶 帶陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) ,面寬 現(xiàn)代 宜景康源 30~40平米單房 4558平米一房一廳 少量 2房及 高復(fù)式 單體獨(dú)棟 3梯 30戶 面寬 ,進(jìn)深11米左右，采用中空設(shè)計(jì)，大部分單位雙面采光 公建化 本項(xiàng)目 5694平米 5060平米一房一廳 單體獨(dú)棟，為寫(xiě)字樓改造項(xiàng)目 2梯 23戶 大堂層高 7米 ,復(fù)式部分層高 ,送夾層 ,其余部分層高 ,面寬 ,進(jìn)寬約 1113米戶戶帶陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) , 工業(yè)感 ,時(shí)尚 競(jìng)爭(zhēng)比較：內(nèi)部品質(zhì) 學(xué)府一號(hào) :4050平米 陽(yáng)臺(tái) 宜景康源 :5060平米 ,面寬 ,進(jìn)深 10米 競(jìng)爭(zhēng)比較：外部條件 就外部條件，本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比較，并無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目 地理位臵 生活配套 交通配套 昭示性 競(jìng)爭(zhēng)性 學(xué)府 1號(hào) 宜景康源 本項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)比較：項(xiàng)目形象 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形象定位為突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)外部資源 ,形象偏中低端 項(xiàng)目 學(xué)府 1號(hào) 宜景康源 命名 突顯地段 突顯開(kāi)發(fā)商，以提升開(kāi)發(fā)商品牌形象 形象定位 東莞學(xué)院派投資小戶的旗臶 鉆石型公寓 推廣賣點(diǎn) 教育資源 絕版商業(yè)中心區(qū)地段 推廣語(yǔ) 學(xué)府原始股， MINI黃金屋 繁華中心，最智慧投資型公寓 形象設(shè)計(jì) 現(xiàn)代風(fēng)情 公建化 推廣渠道 樓體廣告、外墻廣告 樓體廣告 ,外墻廣告， T牌 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自同區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析： 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：時(shí)尚外立面、 7米大堂、部分 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：外部條件與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較無(wú)優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)情況 客戶研究 案例借鑒
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