某城市綜合體項目發(fā)展設(shè)想講義(已修改)
2025-02-16 21:15 本頁面
【正文】 東渡國際集團(tuán) 202303 東渡時代凱悅城市綜合體項目 發(fā)展設(shè)想 成都綜合體市場總體狀況 時代凱悅項目的發(fā)展設(shè)想 成都綜合體發(fā)展特征 成都市綜合體發(fā)展日臻成熟，目前正處在二三階段之間，城市正面臨全面升級。 ?多位于市區(qū)傳統(tǒng) CBD極佳地段； ?商業(yè)占絕對主導(dǎo)地位； ?城市綜合體開發(fā)探索階段，初具雛形，多為失敗案例 ?多以“新區(qū)”開發(fā)為主； ?多以商業(yè)為核心驅(qū)動，兼顧主力公寓走量、同時寫字樓聚集人氣，產(chǎn)品更復(fù)合化 ?商業(yè)發(fā)展異常成功，但公寓、寫字樓的辦公居住功能較弱 ?城市中心，副中心及核心地段全面發(fā)展， ?規(guī)模檔次高低出現(xiàn)多樣化，高品質(zhì)及創(chuàng)新化成為市場主流 ?基本為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿，開始國際級高端配套（酒店等），提升價值 ?各物業(yè)功能均衡發(fā)展 新城市廣場 階 段 特 征 代 表 項 目 萬達(dá)廣場 新鴻基環(huán)球貿(mào)易中心 第一階段 第二階段 第三階段 項目類型 超大規(guī)模資源型 主流型 精品型 代表項目 萬達(dá)廣場 /金怡源 蘋果之城 /新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣 /美年廣場 世豪廣場 /保利國際廣場 /華置廣場 凱德置地、來福士廣場 項目特征 大規(guī)模，具有稀缺資源優(yōu)勢，發(fā)展商品牌為市場所認(rèn)可，價格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流 依托地段價值的常規(guī)綜合體開發(fā)，總建面約 20萬 —40萬左右，同質(zhì)化嚴(yán)重 項目的特質(zhì)顯著，整體規(guī)模較小， 約 20萬左右 ，通常以主題商業(yè)帶動寫字樓及住宅公寓 層級劃分 三級 一級 二級 產(chǎn)品特色 憑借豐富的稀缺資源及高端產(chǎn)品定位吸引區(qū)域置業(yè)高端客戶群體，發(fā)展商品牌優(yōu)勢同樣使其深受市場客戶青睞 產(chǎn)品線較全，價格相對不高，以小博大，價格戰(zhàn)的制造者 規(guī)模小，快速靈活，目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場價值，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品以個性化的產(chǎn)品吸引客戶 就個體特征來看，成都市各綜合體可分為超大規(guī)模資源型、主流型和精品型三種類型。 成都綜合體發(fā)展特征 目前成都綜合體開發(fā)正迎來一個井噴爆發(fā)的階段，四大板塊競爭格局漸已形成 成都已經(jīng)正式邁入 城市綜合體時代 ， 一個全新的成都商業(yè)、商務(wù)大格局正悄然展開。 ?相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前成都在建的大型商業(yè)綜合體項目數(shù)十個，大多數(shù)體量都是 10萬平方米以上 。 ?據(jù)不完全統(tǒng)計， 2023年成都市立項綜合體 50多個，未來供應(yīng)面積達(dá) 1000萬方，市場競爭激烈，城南表現(xiàn)最為突出。 ?而隨著城市規(guī)劃推進(jìn)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，目前成都市綜合體應(yīng)逐漸形成四大板塊競爭格局：東大街板塊、人民路及天府新城板塊、市中心板塊、非典型板塊（城西及城北） 成都綜合體競爭現(xiàn)狀 城市中心區(qū)域 富力 〃 天匯 MALL 九龍倉 〃 國金中心 華置廣場 產(chǎn)品種類 商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 規(guī)模 60萬㎡，商業(yè) 25萬㎡ 49萬㎡ 30萬㎡ 業(yè)態(tài) 居住、辦公、購物、休閑娛樂 居住、辦公、購物、休閑娛樂 居住、辦公、購物、休閑娛樂 商業(yè)定位 中高端時尚百貨商場 高端時尚百貨商場 高端高檔精品商業(yè) 主要構(gòu)成單元 富力天匯 MALL、JW萬豪酒店、愛丁堡公館、史丹尼國際公寓、超甲級寫字樓和商務(wù)中心 花園式咖啡廳、茶樓， 6星級的精品酒店，全球最高級的品牌 195米的高檔電梯公寓和超 5星酒店 市中心板塊 —— 占據(jù)核心商圈黃金地段位置，高檔集中商業(yè)為主。已聚集足夠的人氣和商業(yè)氛圍，走高端路線 ?在售及潛在項目：約 5－ 8個 ?在售及未來供應(yīng)： 170－ 200萬方 成都綜合體市場 — 板塊特征 城東中心區(qū)域 新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場 東大街鐵獅門項目 產(chǎn)品種類 商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 商業(yè)、酒店、寫字樓、
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