某城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想講義(已修改)
2025-02-16 21:15 本頁(yè)面
【正文】 東渡國(guó)際集團(tuán) 202303 東渡時(shí)代凱悅城市綜合體項(xiàng)目 發(fā)展設(shè)想 成都綜合體市場(chǎng)總體狀況 時(shí)代凱悅項(xiàng)目的發(fā)展設(shè)想 成都綜合體發(fā)展特征 成都市綜合體發(fā)展日臻成熟，目前正處在二三階段之間，城市正面臨全面升級(jí)。 ?多位于市區(qū)傳統(tǒng) CBD極佳地段； ?商業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位； ?城市綜合體開發(fā)探索階段，初具雛形，多為失敗案例 ?多以“新區(qū)”開發(fā)為主； ?多以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)，兼顧主力公寓走量、同時(shí)寫字樓聚集人氣，產(chǎn)品更復(fù)合化 ?商業(yè)發(fā)展異常成功，但公寓、寫字樓的辦公居住功能較弱 ?城市中心，副中心及核心地段全面發(fā)展， ?規(guī)模檔次高低出現(xiàn)多樣化，高品質(zhì)及創(chuàng)新化成為市場(chǎng)主流 ?基本為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿，開始國(guó)際級(jí)高端配套（酒店等），提升價(jià)值 ?各物業(yè)功能均衡發(fā)展 新城市廣場(chǎng) 階 段 特 征 代 表 項(xiàng) 目 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 新鴻基環(huán)球貿(mào)易中心 第一階段 第二階段 第三階段 項(xiàng)目類型 超大規(guī)模資源型 主流型 精品型 代表項(xiàng)目 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) /金怡源 蘋果之城 /新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣 /美年廣場(chǎng) 世豪廣場(chǎng) /保利國(guó)際廣場(chǎng) /華置廣場(chǎng) 凱德置地、來(lái)福士廣場(chǎng) 項(xiàng)目特征 大規(guī)模，具有稀缺資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展商品牌為市場(chǎng)所認(rèn)可，價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流 依托地段價(jià)值的常規(guī)綜合體開發(fā)，總建面約 20萬(wàn) —40萬(wàn)左右，同質(zhì)化嚴(yán)重 項(xiàng)目的特質(zhì)顯著，整體規(guī)模較小， 約 20萬(wàn)左右 ，通常以主題商業(yè)帶動(dòng)寫字樓及住宅公寓 層級(jí)劃分 三級(jí) 一級(jí) 二級(jí) 產(chǎn)品特色 憑借豐富的稀缺資源及高端產(chǎn)品定位吸引區(qū)域置業(yè)高端客戶群體，發(fā)展商品牌優(yōu)勢(shì)同樣使其深受市場(chǎng)客戶青睞 產(chǎn)品線較全，價(jià)格相對(duì)不高，以小博大，價(jià)格戰(zhàn)的制造者 規(guī)模小，快速靈活，目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品以個(gè)性化的產(chǎn)品吸引客戶 就個(gè)體特征來(lái)看，成都市各綜合體可分為超大規(guī)模資源型、主流型和精品型三種類型。 成都綜合體發(fā)展特征 目前成都綜合體開發(fā)正迎來(lái)一個(gè)井噴爆發(fā)的階段，四大板塊競(jìng)爭(zhēng)格局漸已形成 成都已經(jīng)正式邁入 城市綜合體時(shí)代 ， 一個(gè)全新的成都商業(yè)、商務(wù)大格局正悄然展開。 ?相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前成都在建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目數(shù)十個(gè)，大多數(shù)體量都是 10萬(wàn)平方米以上 。 ?據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2023年成都市立項(xiàng)綜合體 50多個(gè)，未來(lái)供應(yīng)面積達(dá) 1000萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，城南表現(xiàn)最為突出。 ?而隨著城市規(guī)劃推進(jìn)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，目前成都市綜合體應(yīng)逐漸形成四大板塊競(jìng)爭(zhēng)格局：東大街板塊、人民路及天府新城板塊、市中心板塊、非典型板塊（城西及城北） 成都綜合體競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 城市中心區(qū)域 富力 〃 天匯 MALL 九龍倉(cāng) 〃 國(guó)金中心 華置廣場(chǎng) 產(chǎn)品種類 商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 規(guī)模 60萬(wàn)㎡，商業(yè) 25萬(wàn)㎡ 49萬(wàn)㎡ 30萬(wàn)㎡ 業(yè)態(tài) 居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè) 居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè) 居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè) 商業(yè)定位 中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng) 高端時(shí)尚百貨商場(chǎng) 高端高檔精品商業(yè) 主要構(gòu)成單元 富力天匯 MALL、JW萬(wàn)豪酒店、愛丁堡公館、史丹尼國(guó)際公寓、超甲級(jí)寫字樓和商務(wù)中心 花園式咖啡廳、茶樓， 6星級(jí)的精品酒店，全球最高級(jí)的品牌 195米的高檔電梯公寓和超 5星酒店 市中心板塊 —— 占據(jù)核心商圈黃金地段位置，高檔集中商業(yè)為主。已聚集足夠的人氣和商業(yè)氛圍，走高端路線 ?在售及潛在項(xiàng)目：約 5－ 8個(gè) ?在售及未來(lái)供應(yīng)： 170－ 200萬(wàn)方 成都綜合體市場(chǎng) — 板塊特征 城東中心區(qū)域 新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng) 東大街鐵獅門項(xiàng)目 產(chǎn)品種類 商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 商業(yè)、酒店、寫字樓、
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