【正文】 國土資源法律知識問答 2 一、土地類 問：我國土地基本制度是什么？ 答：《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第二條規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。 根據(jù)該規(guī)定，在我國，國家是國有土地唯一的所有者，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是集體土地的所有者， 個人不能享有土地所有權(quán)，只能享有土地使用權(quán)。 問：哪些土地屬于全民所有 ？ 答：《土地管理法實施條例》第二條規(guī)定，下列土地屬于全民所有即國家所有： （一）城市市區(qū)的土地； （二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； （三）國家依法征用的土地； （四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； （五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬 3 于其成員集體所有的土地； （六）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 問：什么是國有土地有償使用？ 答：根據(jù)《土地管理法》第二條，我國依法實行國 有土地有償使用制度。國有土地有償使用是指國家將一定年限內(nèi)國有土地使用權(quán)提供給單位或個人使用，土地使用者按照土地有償使用合同的約定，一次或分年度向國家繳納國有土地有償使用費的行為。國有土地有償使用的方式主要包括：國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或入股。 問：國有土地使用權(quán)出讓的方式有哪些？ 答：根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十三條及《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第二條，國有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式。根據(jù)《條例》第十二條的規(guī)定， 土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地七十年；工業(yè)用第五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。 問：什么叫土地登記？ 4 答：土地登記是指由法律規(guī)定的機構(gòu)將申請人的土地權(quán)利登記于政府特定的簿冊上，并頒發(fā)土地權(quán)利證書的一種法律制度。它是加強房地產(chǎn)管理、保障土地權(quán)利人合法權(quán)益的一項基本制度?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第三條規(guī)定，國家依法實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 問：什么是土地用途管制制度 ？ 答：根據(jù)《土地管理法》第四條的規(guī)定，國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。 土地用途管制制度是目前世界上土地管理制度較為完善的國家和地區(qū)廣泛采用的土地管理制度，該制度對合理利用土地資源和保護耕地等方面有著重要的作用。 這里所稱的農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工 礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 5 問：《土地管理法》規(guī)定的土地違法情形主要有哪些？ 答： 根據(jù)《土地管理法》第七十三條、第七十六條、第八十條等條款的規(guī)定，主要有以下幾種土地違法情形： （一）違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并 處罰款。 （二）未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地。 （三）違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用地土地上新建的建設(shè)物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀；對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款。 （四）依法收回國有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款。 問：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件是什么？ 答：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定， 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng) 6 符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有 批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 問：土地用途需要改變時，應(yīng)如何申報？ 答：根據(jù)《土地管理法》第五十六條的規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。 7 問：何種情況下，政府可以收回國有土地使用權(quán)？ 答：根據(jù)《土地管理法》第五十八條的規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)： （一）為公共利益需要使用土地的； （二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； （三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的； （四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； （五）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。 依照前款 第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。 根據(jù)《物權(quán)法》 第一百四十八條 的規(guī)定， 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照 《物權(quán)法》 第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。 1問：什么是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓？ 答：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移 8 的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 1問：簡述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中需要注 意的事項。 答：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 地上建筑物、其它附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物適用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 的除外。 1問：什么是國有土地租賃？ 答：國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃 合同 ，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。 9 1問：國有土地租賃的方式有哪些？ 答：國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。 采取雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。 1問：國有土地租賃的要求是什么？ 答：國有土地使用權(quán)出租的法律要求是： （一）土地承租賃人應(yīng)和土地主管部門簽訂國有土地使用權(quán)租賃合同，并按土地租賃合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)土地的； （二）土地承租人應(yīng)按租賃合同約定期限和條件支付租金； （三）土地承租人需要將土地租賃合同辦理備案手續(xù)； （四）土地承租人轉(zhuǎn)租時， 必須根據(jù)租賃合同的約定并進行備案。 1問：國有土地租賃合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 答：國有土地租賃合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： 10 （一）出租方與承租方的名稱； （二）土地的位置、面積和用途； （三）土地使用條件； （四）租賃期限； （五）租金金額及其調(diào)整辦法； （六）租金的交付日期和交付方式； （七）合同終止條件； （八）違約責(zé)任； （九）當(dāng)事人認為需要約定的其他事項。 1問：土地承租期限屆滿前，土地主管部門能否收回土地使用權(quán)？ 答：在土地承租期限屆滿前，土地主管部門一般不收 回土地使用權(quán)，但因公共利益的需要，土地主管部門可以提前收回土地使用權(quán)。提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當(dāng)在收回6 個月前，將租賃地塊的坐落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人，并予以公告。 1問：國有土地租賃期限屆滿后，承租人能否申請續(xù)期？ 答：國有土地租賃年限屆滿后，承租人需要繼續(xù)租賃土地的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前 6 個月內(nèi)申請續(xù)期。只要繼續(xù)使用符合社會公共利益需并且承租人未改變土地利用規(guī)劃條件的，承租 11 人的續(xù)期申請應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。 經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，承租人應(yīng)當(dāng)與土地主管部門重新簽訂租賃合同，并辦理租賃合同 的備案手續(xù)。 1問：土地承租人能否要求提前中止租賃合同？ 答：承租人要求提前中止租賃合同的，可以申請?zhí)崆爸兄棺赓U合同，但應(yīng)當(dāng)在土地租賃合同期限屆滿前 3 個月告知土地主管部門。 問：土地使用權(quán)是否可以進行抵押？土地使用權(quán)抵押的范圍以及相應(yīng)程序？ 答：土地使用權(quán)可以抵押。在土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其適用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。 土 地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物抵押，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理抵押登記。 2問：土地使用權(quán)抵押過程中，抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)作何處理？ 12 答：抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。 處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。 抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。 2問： 什么是土地使用權(quán)終止？ 答：土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。 2問：在土地使用權(quán)期滿后，該土地使用權(quán)的權(quán)屬情況如何？ 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。 土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。 國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回 。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程 13 序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。 2問：什么是劃撥土地使用權(quán)？ 答：根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十三條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得土地使用權(quán)。前款土地使用者應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅。 2問：在何種情況下，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其它附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押？ 答：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人 民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其它附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押： （一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人； （二）領(lǐng)有國有土地使用證； （三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； （四）依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使