寧波均勝科技園區(qū)項目寫字樓提案-105ppt(已修改)
2025-02-04 01:49 本頁面
【正文】 均勝集團品牌力作 打造東部商務(wù)航母 —— 均勝科技園區(qū)項目提案我們的企圖： ● 成為市場領(lǐng)航者 ● 引領(lǐng)商務(wù)世界觀 ● 打造品牌代表作 ● 利潤與品牌共贏項目血統(tǒng)市場論證 消費研究[產(chǎn)品定位鐵三角 ]一、辦公樓的 “血統(tǒng)論 ” 辦公樓對于 區(qū)位、環(huán)境、配套 的要求與入駐行業(yè)性質(zhì)密切相關(guān) ,而高檔辦公樓對于這三者的要求更高 . 寧波辦公樓入駐企業(yè)現(xiàn)況 :外貿(mào)行業(yè)占據(jù)半壁江山 IT\咨詢等智力型企業(yè)增長迅猛 外企駐甬辦公成為新的增長點自用 +抵稅投資模式盛行對上下游配套要求較高對地段敏感性相對薄弱對交通與環(huán)境要求高具備與國際接軌的商務(wù)理念看重區(qū)位的前景需求本案 “血統(tǒng) ”之區(qū)位? 搶占寧波港口經(jīng)濟的必爭之地。? 寧波東部新城建設(shè)的排頭兵，對東部的商務(wù)核心圈的形成起著領(lǐng)航作用。? 園區(qū)對研發(fā)類企業(yè)的多種優(yōu)惠政策，使得區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)云集，商務(wù)氛圍與日俱增。本案 “血統(tǒng) ”之環(huán)境自然環(huán)境優(yōu)美? 兩條約 30米寬的自然河流環(huán)繞地塊，項目自然環(huán)境優(yōu)美。道路動線順暢? 交通動線順暢，距未來東部新城的中央商務(wù)區(qū)僅 7分鐘車程。? 508， 105， 353， 553等多路公交路線通往市中心及北侖。商業(yè)配套： 三江購物俱樂部，好美佳家居市場金融配套： 光大銀行，農(nóng)業(yè)銀行，中國銀行，上海浦發(fā)銀行，建設(shè)銀行。配套酒店： 新宇商務(wù)酒店（準四星），歐寶大酒店（四星），洲際酒店 （白金五星，規(guī)劃中）。商務(wù)： 科創(chuàng)大廈，科技園區(qū) CBD（規(guī)劃中），寧波市研發(fā)園區(qū)（規(guī)劃中）行政配套： 科技園區(qū)管委會（規(guī)劃中）。本案 “血統(tǒng) ”之配套小結(jié)本案具備做高檔辦公的 “血統(tǒng) ”客觀分析 區(qū)位、環(huán)境、配套與入駐企業(yè)需求的無間縫對接主觀分析 成為市場領(lǐng)航者 引領(lǐng)商務(wù)世界觀打造品牌代表作 利潤與品牌共贏是否能夠在市場環(huán)境中很好的生存？二、市場論證(市場環(huán)境 、競爭環(huán)境 )市 場 環(huán) 境歷年消化平穩(wěn)，剛性需求不明顯? 寧波辦公樓消化量比較穩(wěn)定，每年保持在 20萬平方米 左右 ，且剛性需求并不明顯。供大于求，競爭激烈? 2023年供應(yīng)量 67萬平方米，消化量約 20萬平方米，供需比約為 3： 1，明顯供大于求，市場競爭異常激烈。生態(tài)化辦公初現(xiàn)端倪? 寧波作為外向型經(jīng)濟的代表城市，企業(yè)普遍有較強的商務(wù)世界觀，理解大型企業(yè)對于生態(tài)辦公的要求。因此在激烈的市場競爭中，以新城國際，上東國際等生態(tài)化辦公突出重圍，成為辦公樓市場的黑馬。產(chǎn)品配置大幅度提升? 新推的辦公樓中，無論是車位配比，得房率，電梯配置，以及建筑形態(tài)都與以往寫字樓有較大提高。供應(yīng)量激增，東部南部集中放量? 根據(jù)已經(jīng)推出的土地計算，市區(qū)可預測的寫字樓供應(yīng)量 200平方米以上 ，世紀大道以東區(qū)域的商務(wù)樓供應(yīng)量約為 70萬平方米 ，其中科技園區(qū)的供應(yīng)量近 33萬平方米 .另外還有 。高端辦公樓大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化嚴重? 擁有超百米高層， 5A智能化，區(qū)位交通，生態(tài)辦公等元素的甲級辦公樓大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化不可避免。發(fā)展趨勢研判銷售周期拉長，進入現(xiàn)房銷售時代? 由于供需嚴重失衡，同質(zhì)化嚴重，市場競爭進一步加劇，導致辦公樓銷售周期普遍拉長，進入現(xiàn)房銷售時代。低密度、純粹型辦公樓依舊稀缺? 在推出的辦公性質(zhì)的土地中，大部分容積率較高，尤其是世紀大道以東的辦公用地平均容積率達到 ，百米以上高層有 8幢? 低密度辦公如交通房產(chǎn)的新芝寫字樓在方案階段已經(jīng)被預定一空了 .小結(jié)： 在供需失衡且同質(zhì)化嚴重的市場中，價格戰(zhàn)不可避免，競爭力不強的產(chǎn)品必定會成為 市場競爭的犧牲品！本案采用 “紅海 ”戰(zhàn)略還是 “藍海 ”戰(zhàn)略？ 毫無疑問，采用 “藍海 ”戰(zhàn)略，可以避開市場競爭，所以， 走差異化路線是本案的唯一出路。我們在市場上面臨著哪些競爭？？？競 爭 環(huán) 境 本案面臨的競爭主要是南部商務(wù)區(qū)的 間接競爭和區(qū)域市場與東部新城的 直接競爭 .間接競爭 （南部商務(wù)區(qū)）地理位置： 鄞州公園以南、天童路兩側(cè)，北至日麗中路，南至泰安東路 西至寧南南路，東至前河南路，由 4個地塊組成。規(guī)劃用地： 。建設(shè)目標： 建設(shè)國內(nèi)一流的中央商務(wù)區(qū)，形成以企業(yè)總部辦公、商貿(mào)流 通以及與之相配套的金融、文化、商業(yè)等服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代 化商務(wù)中心?？蛻羧后w： 國內(nèi)外大型企業(yè)。南部商務(wù)區(qū)優(yōu)勢：? 區(qū)位優(yōu)勢： 商務(wù)區(qū)北邊臨近寧波市區(qū)，東邊臨近東錢湖，區(qū)域附近 有杭甬、甬金、同三線等高速公路出入口， 15分鐘就可 到達機場，能快速直接與外部城市連接。? 經(jīng)濟支撐： 鄞州本地民營企業(yè)實力強，各大型企業(yè)對商務(wù)區(qū)產(chǎn)生較 大的支撐。? 配套完善： 新城區(qū)經(jīng)過多年建設(shè)，區(qū)域內(nèi)科教文衛(wèi)、住宅、商業(yè)設(shè) 施齊全，已經(jīng)成為寧波配套設(shè)施最齊全的區(qū)域。? 廉價土地： 從目前推出的幾塊土地來看，掛牌地價在 100萬 /畝 競爭分析 我們認為，南部商務(wù)區(qū)主要依靠的是鄞州
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