【正文】 夏威夷南岸推盤策略及價格定位中廣信2023年 9月 14日宏觀市場研究燕郊區(qū)域研究項目本體分析競品調(diào)研分析推盤策略推廣策略報告總體結(jié)構(gòu)價格定位平面表現(xiàn)形式借鑒第一部分：宏觀市場研究宏 觀經(jīng)濟 形 勢房地 產(chǎn) 形 勢 分析房地 產(chǎn) 市 場 重要事件小 結(jié)宏觀經(jīng)濟形勢 投資前 8月中國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資為 112985億元，增長33%，比上年同期加快 百分點，比 17月加快 百分點。其中，國有及國有控股投資 48729億元，增長%； 房地產(chǎn)開發(fā)投資21147億元，增長 %。8月固定資產(chǎn)投資市場超預(yù)期增長，說明國家出臺的四萬億投資已經(jīng)逐步見效，經(jīng)濟不斷穩(wěn)固宏觀經(jīng)濟形勢 消費8月份 ， 社會消費品零售總額10116億元 ， 同比增長 %，扣除價格負增長因素， 8月實際零售額同比增速達到 %， 18月份，社會消費品零售總額 78763億元，同比增長%，比上年同期回落 ，比 17月份加快 繼續(xù)保持穩(wěn)定 。由于最終消費在GDP中占比達 60%左右，全年15%左右的零售額增長是中國經(jīng)濟增長的穩(wěn)定力量。消費增長穩(wěn)中有升，是中國經(jīng)濟增長穩(wěn)定力量 宏觀經(jīng)濟形勢 進、出口出口環(huán)比繼續(xù)增長 1至 8月我國對外貿(mào)易累計進出口總值 ，比去年同期 (下同 )下降 %。其中出口 ，下降 %；進口 ，下降%。累計貿(mào)易順差 ，減少 19%。 8月份當(dāng)月，我國外貿(mào)進出口總值1917億美元，其中出口值 1037億美元，出口值連續(xù)兩個月穩(wěn)定在千億美元之上；進口 880億美元。經(jīng)季節(jié)調(diào)整后， 8月份同比增速不變，進出口、出口和進口環(huán)比分別增長 %、 %和 1%8月份出口降幅低于進口降幅，貿(mào)易順差增加有所加大， 進出口對 GDP貢獻率有望提高宏觀經(jīng)濟形勢 CPI、 PPI通縮得到遏制通縮得到遏制 物價出現(xiàn)拐點物價出現(xiàn)拐點 國家統(tǒng)計局發(fā)布 8月份月度經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中居民消費價格 (CPI)同比下降 %，連續(xù) 7個月負增長，但降幅比上月縮小 。 CPI、PPI均有所上漲，尤其后者連續(xù) 5月環(huán)漲，但從 1至 8月看，兩者目前還在下降中。CPI與 PPI降幅縮小，預(yù)示著物價拐點已經(jīng)來臨， 通脹壓力會逐漸顯示出來 。宏觀經(jīng)濟形勢 信貸8月當(dāng)月新增貸款 4104億，盡管低于上面的貸款水平，但是也高于之前的市場預(yù)期。政府對于保持流動性適度寬松的態(tài)度不變， 未來政府投資將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，對實體經(jīng)濟的支持力度不變 。 8月末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額 ，同比增長 %，增幅比上年末高 ，比上月末高 。 18月人民幣各項貸款增加 元，同比多增 。當(dāng)月人民幣各項貸款增加 4104億元。 人民幣貸款當(dāng)月增加 4104億元 216。從宏觀經(jīng)濟運行的三個主要數(shù)據(jù)投資、消費和進出口來看，投資和進出口好于市場預(yù)期，消費則仍沒有大的提升，表現(xiàn)仍然沒有符合市場預(yù)期；216。投資高增長延續(xù)趨勢進一步確立， 房地產(chǎn)行業(yè)投資迅速上升到總投資水平，并領(lǐng)先增長；216。居民消費價格 CPI與 PPI降幅縮小，預(yù)示著物價拐點已經(jīng)來臨 ， 通脹壓力會逐漸顯現(xiàn)；216?？傮w來看，中國經(jīng)濟運行好于預(yù)期，回暖經(jīng)濟趨勢明顯，但仍需持 樂觀、謹慎的態(tài)度樂觀、謹慎的態(tài)度 。宏觀經(jīng)濟形勢小結(jié)房地產(chǎn)市場分析 ?? 土地市場土地市場數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回暖跡象明顯，房地產(chǎn)投資需求強勁，重點城市土地市場成為投資首選， 10個重點城市住宅用地市場需求強勁， 重點地塊受到房企青睞，市場競爭激烈，地塊溢 價情況不斷發(fā)生，樓王頻繁易主。最新消息：中海以 ，平均樓板價為 /平方米，溢價率達 129%。長風(fēng)地塊 6B、 7C地塊一舉奪下 “ 中國地王 ” 稱號。 08年，受金融危機的影響以及政府宏觀政策的調(diào)控刺激作用，房地產(chǎn)市場受到較大的影響，期房銷售量急劇下降。 經(jīng)歷了一年的房地產(chǎn)低迷態(tài)勢之后， 09年房地產(chǎn)需求出現(xiàn)極度釋放，房地產(chǎn)成交量逐月上升，但 7月份以來， 受房價高漲，政策收緊等影響，成交量連續(xù)下挫 ，北京房地產(chǎn)未來走勢成交我們關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)市場分析 ?? 成交量成交量20232023年 8月北京房地產(chǎn)成交量 09年北京商品房價格呈單邊上揚趨勢房地產(chǎn)市場分析 ?? 成交價格成交價格2023年 8月北京商品住宅簽約均價 14446元 /平米，比 7月簽約均價 14275元 /平米上漲 171元 /平米，環(huán)比增長 %。數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計① 北京 8月 銷售量環(huán)比 下降 %， 火爆樓市出 現(xiàn) 降溫信號 數(shù)據(jù) 顯示 ， 8月 30個城市的商品住宅總成交 面積繼續(xù)環(huán) 比 下跌， 北京、廣州、深圳三個重點城市 連續(xù)三個月 回調(diào) 。 8月北京期房簽約繼續(xù)下滑，環(huán)比 7月下降 %，商品住宅期房簽約環(huán)比持平，微漲 %，現(xiàn)房成交則自 7月創(chuàng)新高后一路下挫，暴跌 %。 廣州成交套數(shù)，環(huán)比下降 36%，更只有 5月量的一半，但是 “ 量跌價漲 ” 的 局面并沒有改變 。 房價 的快速上漲，讓購房者的觀望情緒重新積聚起來，同時價格的走高已影響商品房交易量，下半年樓市或?qū)⒃傧菡{(diào)整。房地產(chǎn)市場重要事件② 限價房地塊從流拍到溢價 08年北京市流拍的限價房地塊逼近 10塊，但是09年 8月 3日下午，朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)住宅及公共服務(wù)配套設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生用地經(jīng)過 106輪競價，最終由北京建工集團有限責(zé)任公司以 ，溢價幅度超過 ％ 。 保 利、首創(chuàng)置業(yè)、方恒置業(yè)、安聯(lián)、金泰等多家知名公司參與了對該地塊的競價 ,北京建工集團最終勝出。 房地產(chǎn)市場重要事件③ 二套房貸縮緊 為了 防止更多的資金流入房地產(chǎn)市場，下半年二套房貸將縮緊，從而控制房價的上漲。其實，二套房貸的政策一直都在執(zhí)行， 首付四成的比例，利率不低于普通的 。但是，由于前段時間樓市寒冬，成交量急劇下滑，為了緩解樓市的壓力，很多地區(qū)的二套放貸在執(zhí)行上打了些折扣，管理上也存在一定的漏洞。房地產(chǎn)市場重要事件④ 稅務(wù)總局加緊對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稅務(wù)總局于近日下發(fā)通知 ,通知中有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)容 : 將 土地儲備、土地一級開發(fā)、土地供應(yīng)、取得土地使用權(quán)、勘探、設(shè)計、開工、監(jiān)理、售房、保有、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節(jié)涉稅行為，都納入控管范圍。 重點對房地產(chǎn)開發(fā)成本費用進行審核 。 二手房交易中納稅人申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按核定的計稅價格征稅。房地產(chǎn)市場重要事件⑤ 央行：將用市場手段微調(diào)貨幣政策 8月 5日 ,中國人民銀行 5日于此間發(fā)布的 《 中國貨幣政策執(zhí)行報告(2023年第二季度 )》 指出，下階段中國人民銀行將堅定不移地繼續(xù) 落實適度寬松的貨幣政策 ，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟走勢和價格變化， 注重運用市場化手段進行動態(tài)微調(diào) 。 報告 指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟正處于 企穩(wěn)回升 的關(guān)鍵時期，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展仍是我們面臨的首要任務(wù)。要把握好適度寬松貨幣政策的重點、力度和節(jié)奏，及時發(fā)現(xiàn)和解決苗頭性問題，妥善處理 支持經(jīng)濟發(fā)展與防范化解金融風(fēng)險的關(guān)系 ，進一步增強調(diào)控的針對性、有效性和可持續(xù)性，維護金融體系的穩(wěn)定，鞏固企穩(wěn)向好的經(jīng)濟形勢。房地產(chǎn)市場重要事件⑥ 天量熱錢虎視中國 主攻樓市股市 中國 社科院世界經(jīng)濟與政治研究所國際金融研究中心最新發(fā)布的報告指出，受到國內(nèi)資產(chǎn)價格上漲的影響， 熱錢可能已經(jīng)重新流入中國。 據(jù) 香港媒體報道，自 2023年 7月以來，僅僅一個月，屯兵有“ 資金自由港 ” 之稱的香港的熱錢已近 1000億港幣。香港與內(nèi)地毗鄰，不斷擴展的 CEPA協(xié)議為兩地之間更緊密的資本流動創(chuàng)造了空間。因此，香港其實更像短期國際資本流入中國內(nèi)地的前站。房地產(chǎn)市場重要事件u2023年到 2023年，樓市經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)折u從樓市寒冬到樓市盛夏；u從樓市降價到樓價上漲，部分樓盤創(chuàng)歷史新高；u從土地流拍到開發(fā)商瘋狂搶地；u從銀行降息到通脹預(yù)期增加，資金大量注入樓市； ………u從這些來看，樓市回暖趨勢明顯，大量的剛性需求開始釋放，投資性購房也重新出現(xiàn)。但實體經(jīng)濟回暖不明顯 , 股市樓市泡沫論大行其道，下半年對購房者心態(tài)存在很大的影響，因此未來存在一定的不確定性，建議謹慎看好市場，項目宜把握金九銀十的時機，盡早入市，快進快出。房地產(chǎn)市場分析小結(jié)北京核心區(qū)域演 變燕郊概況燕郊地理位置燕郊區(qū)域前景規(guī) 劃中的燕郊小 結(jié)燕郊 環(huán) 境 第二部分：燕郊區(qū)域研究市場部分亞運會和奧運會促使北京向北面擴張黃莊和亦莊兩軸多中心的發(fā)展策略促成大興的成熟同時使北京向南面擴張中關(guān)村、萬柳和世紀城的成熟使北京向西面擴張CBD和通州區(qū)域的成熟使北京向東面擴張北京核心區(qū)演變北京核心區(qū)演變建國后的北京90年代的北京現(xiàn)在的北京燕郊概況河北省三河市 燕郊開發(fā)區(qū) 燕郊開發(fā)區(qū)位于北京正東。她地處環(huán)京津、環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心部位，與北京隔河相望，距北京天安門 30公里，距首都機場 25公里，距天津港 120公里，地理位置得天獨厚。燕郊不大，歷史卻不短，自古以來，她就是京東重地，因春秋戰(zhàn)國時地處燕國都城 (今北京）城郊而得名。唐宋以來，燕郊借助潮白河碼頭和京榆古道而興起，商賈云集，文化興盛。清康熙年間，又在燕郊修建行宮，供帝后出巡拜謁祖先休息，素有 “ 天子腳下，御駕行宮 ” 之美譽。燕郊獨特地理位置 廊坊燕郊開發(fā)區(qū)與北京通州區(qū)僅一河之隔。京哈高速公路、京秦、大秦電氣化鐵