【正文】 2023/1/272023/1/27金地九瓏璧2023下半年?duì)I銷策略2第二部分、余貨盤點(diǎn)及目標(biāo)分解 第一部分、市場(chǎng)分析 第三部分、 整體營(yíng)銷策略本案目錄3第一部分、市場(chǎng)分析 4 （ 1）佛山 0309年住宅年均銷售面積為 688萬平米。（ 2） 09年成交總面積創(chuàng)歷史新高，全年總成交面積 ，同比 08年（全年總成交面積496萬平米）增長(zhǎng) 95％，超過 07年（全年總成交面積 764萬平米）。全年銷售均價(jià) 5855元 /平米，同比 08年（均價(jià) 5475元 /平米）增長(zhǎng) ％。（ 3） 2023年 1－ 6月銷售面積 336萬平米，同比下降 33％ .佛山整體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)5（ 1）禪城 0309年住宅年均銷售面積為 87萬平米（ 1） 09年成交 135萬平米，同比 08年增長(zhǎng) 104%。全年銷售均價(jià) 7864元 /平米，同比 08年（均價(jià)7709元 /平米）增長(zhǎng) 2％。（ 2） 2023年 1－ 6月銷售面積 36萬平米，同比下降 53％； 6月連續(xù)兩個(gè)月成交均價(jià)下降。禪城房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)6（ 1）政策對(duì)市場(chǎng)影響得到迅速體現(xiàn)， 56月大范圍觀望情緒彌漫。成交急速萎縮。（ 2）在成交量大幅萎縮的影響下，開發(fā)商的推貨節(jié)奏有所放緩 .（ 3）至 6月底，大部分樓盤價(jià)格無大幅度調(diào)整，以小幅度折扣為主要價(jià)格手段；部分樓盤小戶型啟動(dòng)額外折扣促進(jìn)銷售；但銷售速度沒有明顯增加 ,(4)目前出手的主要是剛性需求的自住型買家，以小戶型走量為主。投資客戶表現(xiàn)謹(jǐn)慎 .但政策稍有松動(dòng) ,壓抑的投資需求和改善需求即有釋放。2023年上半年市場(chǎng)總結(jié)7競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目余貨分析 —— 近期中小戶型相對(duì)缺貨競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目 戶型 剩余套數(shù) 預(yù)計(jì)銷售速度 （套 /月）佛山雅居樂 95109㎡ 32 12 中海文華熙岸 85111㎡ 50 6 怡翠宏璟 8993㎡ 13 10 鴻業(yè)城市花園 8897㎡ 41 15 依云上城 7991㎡ 132 10 凱德 瀚城 8990㎡ 61 2 恒福新城 8287㎡ 3 3 星海岸 8289㎡ 32 6 項(xiàng)目 戶型 剩余套數(shù) 預(yù)計(jì)銷售速度 （套 /月）怡翠宏璟 118134㎡ 79 15鴻業(yè)城市花園 128133㎡ 79 20凱德 瀚城 134139㎡ 49 4 恒福新城 125133㎡ 65 10 項(xiàng)目 戶型 剩余套數(shù) 預(yù)計(jì)銷售速度 （套 /月）鴻業(yè)城市花園 155171㎡ 94 10 依云上城 155156㎡ 29 4 凱德 瀚城 182185㎡ 19 2 恒福新城 171188㎡ 62 5 216。從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目余貨情況看，雅居樂、鴻業(yè)城市花園、怡翠宏璟、中海文華熙岸等幾個(gè)項(xiàng)目最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手近期內(nèi)處于中小戶型余貨銷售狀態(tài)，中小戶型處于市場(chǎng)相對(duì)空檔期，大戶型存貨較大。8競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目新貨分析 ——8 月起有新貨推出，普遍集中在年底推售競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目 推售戶型 推售套數(shù) 預(yù)計(jì)推出時(shí)間金地九瓏璧 8189㎡ 108 10年底或 11年初怡翠宏璟 8993㎡ 118 8月底鴻業(yè)城市花園 88108㎡ 86 910月依云上城 7991㎡ 200 10年底凱德 瀚城 8990㎡ 312 10年底或 11年初星海岸 8289㎡ 186 10年底或 11年初怡翠世嘉 74109㎡ 120 8月東江國(guó)際 7090㎡ 90 10月項(xiàng)目 推售戶型 推售套數(shù) 推出時(shí)間金地九瓏璧 145176㎡ 108 10月怡翠宏璟 118134㎡ 148 11月星海岸 130170㎡ 186 7月保利東灣 140250㎡ 100 10月216。從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來新貨推售情況看，普遍集中在年底推售，推售產(chǎn)品仍以中小戶型為主，最早在 8月份有怡翠世嘉新盤入市。9競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 —— 天湖酈都競(jìng)爭(zhēng)分析17 18 191314151621222320216。在售產(chǎn)品：216。1316： 250265㎡ ， 900010000元 /㎡，剩余 2套；216。1719： 288298㎡ ，低層 1000011000元 /㎡ ，湖景單位 1500016500元 /㎡ ，剩余22套；216。2023： 263271㎡ ，低層 900010000元/㎡ ，湖景單位 1300015000元 /㎡ ，剩余19套；216。獨(dú)立別墅： 834923㎡ ，剩余 3套，均價(jià)約30000元 /㎡ 。216。未推新貨：無216。結(jié)論：天湖酈都在售產(chǎn)品均為 250300平米以上的樓王及別墅，目前洋房剩余43套，別墅剩余 3套，與本項(xiàng)目二期不存在直接競(jìng)爭(zhēng)。10競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 —— 中海文華熙岸競(jìng)爭(zhēng)分析目前在售：p8座 8589平米二房， 90009500元 /平米（帶裝修），剩余 11套；p7座 87111平米三房， 800011500元/平米（帶裝修），剩余 31套；p1 13座剩余單位（ 87平米）：12023元 /平米，目前余貨 7套；p6座 210平米四房，均價(jià) 9500元 /平米（毛坯），目前余貨 5套；p別墅單位， 364411㎡ ，目前剩余 2套。后續(xù)新貨：無216。結(jié)論：中海文華熙岸在售產(chǎn)品，以 85111平米二房、三房為主，洋房可持續(xù)供應(yīng)量 50套，下半年與本項(xiàng)目?jī)H存在一定的干擾性競(jìng)爭(zhēng)。因余貨不多，預(yù)計(jì)下半年以自然銷售為主。在國(guó)慶等重要節(jié)點(diǎn)可能會(huì)推出少量特價(jià)單位。7812 13611競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 —— 佛山雅居樂在售產(chǎn)品：216。6號(hào) 2區(qū) 4座： 230250㎡ “ 心湖灣畔Ⅱ” 組團(tuán)，余貨 26套， 9100元 /㎡ ；216。6號(hào) 1區(qū) 2座： 280310㎡ “ 領(lǐng)峰 ” 組團(tuán)，余貨 1套， 9000元 /㎡ ；216。6號(hào) 2區(qū) 2座： 365428㎡ “ 空中 1號(hào) ” 復(fù)式，余貨 1套， 10000元 /㎡ ；216。8號(hào) 1區(qū) 6座： “ 亞藝新地 ” ， 95109㎡ ，剩余貨量 29套，均價(jià) 9000元 /㎡ 。未推產(chǎn)品：216。8號(hào) 1區(qū) 5座： 130160㎡ ，貨量 200多套，預(yù)計(jì) 11年年初推出。216。結(jié)論：佛山雅居樂在售小戶型產(chǎn)品，面積區(qū)間 95109㎡ ，可持續(xù)供應(yīng)量?jī)H 29套，對(duì)本項(xiàng)目威脅不大，預(yù)計(jì)下半年不會(huì)再有重大促銷措施。 大戶型剩余難消單位，不排除三季度會(huì)有打折促銷，但因數(shù)量較少，不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成直接影響。二期位置①③②④ ⑤⑥1區(qū) 4座“心湖灣畔 ”1區(qū) 2座“領(lǐng)峰 ”2區(qū) 2座“空中 1號(hào) ”2區(qū) 4座“心湖灣畔Ⅱ ”4 33421 12競(jìng)爭(zhēng)分析12競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 —— 怡翠宏璟在售產(chǎn)品：216。 2座： 90130㎡ 三房，兩梯四戶到五戶，總共 270套，目前剩余約 90套，均價(jià) 8800元 /㎡ ；216。 6座： 210㎡ 四房，共 116套，剩余約 40套，均價(jià) 960010000元 /㎡ 。未推產(chǎn)品：216。10座：兩梯四戶， 90130㎡ ，約 120套；216。9座：兩梯五戶， 90130㎡ ，約 150套；216。1 13座：兩梯三戶，約 60套 90㎡ 三房， 120套 140150㎡ 四房；216。12座：兩梯兩戶， 200㎡ ， 60套。競(jìng)爭(zhēng)分析216。結(jié)論：怡翠宏璟二期在售產(chǎn)品，面積 90130㎡ ，可持續(xù)供應(yīng)量約 90套，與本項(xiàng)目二期小戶型相沖突，存在正面競(jìng)爭(zhēng)。第二批 90130㎡ 單位預(yù)計(jì) 8月底推出。13競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 —— 鴻業(yè)城市花園競(jìng)爭(zhēng)分析在售產(chǎn)品：216。34座：兩梯三戶， 88128㎡ 兩房、三房，80009000元 /平米，剩余 30多套；216。5座：兩梯兩戶， 169171㎡ 三房、四房，約 9500元 /平米，剩余 22套；216。79座：兩梯三戶， 133157㎡ 三房， 950010000元 /平米，剩余 150套。未推產(chǎn)品：216。12座：兩梯三戶， 88128㎡ 兩房、三房，約 127套；216。6座：兩梯兩戶， 169171㎡ 三房、四房，約 33套。128:3房88:2房 108:2房108:2房88:2房64＋ 59 64＋ 6388:2房 97:2房97:2房88:2房65＋ 63169:4房171:4房170:4房171:4房133:3房155:3房142:3房 156:4房158:4房142:3房157:3房133:3房216。結(jié)論：鴻業(yè)城市花園二期小戶型剩余約 30套，中大戶型剩余貨量較多，約 170套，預(yù)計(jì)三季度推出 12座小戶型。14競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 —— 凱德瀚城競(jìng)爭(zhēng)分析在售產(chǎn)品：21