定價(jià)策略和價(jià)格表制作(已修改)
2025-02-01 02:41 本頁面
【正文】 定價(jià)策略和價(jià)格表制作1從市場(chǎng)的角度出發(fā)，能為市場(chǎng)接受；競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品 客戶 競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)值 成本競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法客戶的意志難以把握。顧客 價(jià)值 價(jià)格 成本 產(chǎn)品客戶導(dǎo)向定價(jià)法成本難以確定；缺乏市場(chǎng)比較性。產(chǎn)品 成本 價(jià)格 價(jià)值 顧客成本加成定價(jià)法特 點(diǎn)流 程方 法★ 在現(xiàn)在的房地產(chǎn)定價(jià)方法中，一般都是運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法，也稱市場(chǎng)比較法。雖然不一定對(duì)于所有產(chǎn)品類型都適用，但其仍具有一定的科學(xué)性，在實(shí)際操作中相對(duì)簡(jiǎn)單和可操作，因此被廣泛運(yùn)用。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定價(jià)法2一、核 心均價(jià)的推導(dǎo)二、價(jià)格表的形成3一、核心均價(jià)的推導(dǎo)核心均價(jià)推導(dǎo)方法整體均價(jià)合成市場(chǎng)比較法推導(dǎo)租金收益法推導(dǎo)4核心均價(jià)推導(dǎo)方法由于本期物業(yè)類型的特殊性，因此有多種方法對(duì)項(xiàng)目定價(jià)：?“ 市場(chǎng)比較法 ” ?“ 租金收益法 ”項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 選擇可比對(duì)象選擇可比對(duì)象 權(quán)重打分權(quán)重打分 加權(quán)求值加權(quán)求值核心均價(jià)核心均價(jià) 價(jià)格修正價(jià)格修正周邊租金周邊租金 推出月供推出月供 選擇按揭年限選擇按揭年限 計(jì)算單價(jià)計(jì)算單價(jià)核心均價(jià)核心均價(jià) 價(jià)格修正價(jià)格修正5樓盤因素 比例 半島一號(hào) 尚城世家 熊貓國際 麗江花園 本項(xiàng)目區(qū)位 15% 15 18 8 18 10規(guī)模 10% 15 5 14 7 10景觀資源 15% 22 15 10 15 20交通 15% 16 17 12 17 14配套 15% 12 18 8 18 10知名度 10% 17 8 12 9 9產(chǎn)品素質(zhì) 20% 19 12 15 15 18權(quán)值綜合值 100% 均價(jià) 3800 3500 3900 3700 比較均價(jià) 3017 3349 4590 3325 類比權(quán)重 30% 20% 20% 30% 100%類比價(jià) 905 670 918 998 3490市場(chǎng)比較法 項(xiàng)目在當(dāng)前（ ）的銷售均價(jià)為 3490元 /㎡6市場(chǎng)自然增長(zhǎng)溢價(jià)率216。05年惠州市商品房均價(jià)為 2524元 /㎡ ,06年為 2942元 /㎡ ，同比增長(zhǎng) %；216。從 2023年 1——12 月均價(jià)的變化情況可以得出平均增長(zhǎng)率為 %。216。根據(jù)歷史表現(xiàn)，在政策不發(fā)生重大變化的前提下： 預(yù)計(jì) 07年市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià)率將在 16％左右。（取中值）29427根據(jù)參考項(xiàng)目的市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)及結(jié)合市場(chǎng)自然增長(zhǎng)溢價(jià)率的計(jì)算， 8月份開盤距目前的時(shí)間為 3個(gè)月， r=4%得出本項(xiàng)目入市時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為 ： 3630元元 /㎡㎡ 入市時(shí)點(diǎn)均價(jià)推導(dǎo)P：動(dòng)態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià) Pn：靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià) r：市場(chǎng)自然增長(zhǎng)溢價(jià)率P = Pn (1+r)8租金收益法戶型 小區(qū) 面積㎡ 裝修情況 月租價(jià)（ 元） 月租賃單價(jià)2房 中銘豪園 92 簡(jiǎn)裝，帶家電 2023 /㎡ /月富景花園 80 簡(jiǎn)裝，帶家電 800 10元 /㎡ /月3房 中銘豪園 142 簡(jiǎn)裝，帶家電 2800 /㎡ /月富景花園 110 簡(jiǎn)裝，帶家電 1200 /㎡ /月注：以上房源均帶裝修及家電，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模及項(xiàng)目周邊的配套情況，對(duì)租賃價(jià)格進(jìn)行修正，得出本項(xiàng)目市場(chǎng)租賃價(jià)格： 20元 /平方米 /月作為收益計(jì)算基準(zhǔn)9216。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目新房出租，以 85平米 二 房為例 ,二房月租金可達(dá)到 1700元216。以 85平米 二 房為例，試算均價(jià)： 月租金＝月供＝ 1700元； 20年住房商 業(yè)貸 款年利率 =%， 月利率 i為 =%總額（ 8成 20年按揭）＝ 1700*( ) / ＝ 住宅單價(jià)＝ /85平米 ＝ 3700 元 /平米（投 資 盈 虧 平衡
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