【正文】 《 萬科集團在建產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引 》 解析目錄歷史回顧一、公司發(fā)展導向二、評測體系三、實測指標四、 A5版調(diào)整內(nèi)容總述五、產(chǎn)品質(zhì)量實測實量調(diào)整分析六、安全文明施工七、觀感質(zhì)量八、規(guī)定動作分析九、飛檢策劃重點關(guān)注內(nèi)容及要求十、一、歷史回顧2023年 2月 3日：2023年 3月 6日：《 產(chǎn)品質(zhì)量評估管理辦法（試行） 》 （ A/0版），建立了以質(zhì)量合格率和質(zhì)量風險兩大評價指標的產(chǎn)品質(zhì)量評估體系。發(fā)布 《 產(chǎn)品質(zhì)量評估管理辦法（試行） 》 （ A/1版）、 《 產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（試行） 》 （ A/1版），增加滲漏、裂縫（空鼓）、防水實測指標。2023年 6月 22日：發(fā)布 《 產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（試行） 》 （ A/2版），增加給水管、電線管預留預埋實測指標。2023年 7月 27日：2023年 2月 22日： 發(fā)布 《 產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（試行） 》 （ A/3版），結(jié)合集團技術(shù)標準，取消、調(diào)整和增加了部分實測指標。2023年 5月 18日： 發(fā)布 《 產(chǎn)品觀感質(zhì)量評分表 》 ，將觀感質(zhì)量納入評分體系。2023年 2月 18日： 發(fā)布 《 產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引 》 （ A4版），限制了違規(guī)行為。2023年 7月 5日： 發(fā)布 《 產(chǎn)品觀感質(zhì)量評分表（ A1版） 》 ，對觀感質(zhì)量評分體系更加聚焦問題和缺陷2023年 1月 19日： 發(fā)布 《 產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（ A5版） 》 ，聚焦定尺加工、觀感質(zhì)量、質(zhì)量通病、安全文明，增加了管理的規(guī)定動作、安全生產(chǎn)等評價指標二、公司發(fā)展導向杜絕滲漏、空鼓、裂縫方面系統(tǒng)性質(zhì)量問題關(guān)注客戶視角，提升裝修觀感尺差控制實現(xiàn)常態(tài)化的 100%合格率鼓勵技術(shù)創(chuàng)新，從系統(tǒng)上消除質(zhì)量通病鼓勵技術(shù)進步，保證尺寸精度，提升定尺加工比率管理工作前置，標準清晰，動作規(guī)范堅持一次把事情做對，不給別人添麻煩發(fā)展目標：生產(chǎn)安全質(zhì)量管理框架常態(tài)化合格率 100% 文明環(huán)?？茖W的計劃管理無質(zhì)量通病卓越的住宅性能超客戶預期交付觀感建筑、結(jié)構(gòu)安全合理工序時間采購與生產(chǎn)匹配設(shè)計一次定型工程策劃、效率、穿插作業(yè)杜絕滲漏無裂縫少空鼓無觀感缺陷標準執(zhí)行無后期拆改造成的隱患工藝節(jié)點設(shè)計選型觀感標準定尺加工四化管理單工序流水細部與收口無功能缺陷戶型合理空間利用高效節(jié)能環(huán)保優(yōu)異物理性能高居住舒適性…… …… …… ……工業(yè)化、技術(shù)創(chuàng)新、工藝改進高質(zhì)量住宅產(chǎn)品二、公司發(fā)展導向二、公司發(fā)展導向聚焦目標：? 杜絕滲漏、空鼓 /開裂的系統(tǒng)性質(zhì)量問題? 尺寸精度控制，（取消或減少濕作業(yè)）? 裝修部品定尺加工? 裝修交付觀感提升，裝修房、共用空間、園林景觀? 管理動作規(guī)范化、標準化? 安全零容忍? 文明施工常態(tài)化三、評測體系定量指標實測合格率 (65%)規(guī)定動作合格率(20%)安全文明實測合格率（單獨計分）觀感質(zhì)量合格率(15%)土建（ 10％）裝修（ 80％）四化管理（ 20％）園林（ 10％）安全生產(chǎn)合格率（ 60%）計劃管理（ 15％）工序管理（ 15％）文明施工合格率（ 40%）空鼓、開裂類滲漏類定尺加工類觀感變更管理（ 15%）防滲漏管理（ 35%）基礎(chǔ)質(zhì)量生產(chǎn)保障規(guī)定動作客戶視角安全生產(chǎn)四、實測指標總則：?增加常態(tài)原則、公正原則，嚴禁停工迎檢、觸犯底線的行為。?增加了創(chuàng)新節(jié)點的評分方法，鼓勵從系統(tǒng)上解決問題。?增加了禁止性做法等的扣減方法，嚴厲處罰隱瞞、作假、系統(tǒng)性質(zhì)量問題。?增加了部分指標的生效時間。 “ 對于本次新增的涉及圖紙設(shè)計的相關(guān)評測內(nèi)容，原則上適用于自 2023年 5月 1日之后通過開工審批的項目 ”五、 A5版調(diào)整內(nèi)容總述（一）本次調(diào)整的主要內(nèi)容如下：216。 調(diào)整了 實測指標的分類方法 ，按集團 2023年質(zhì)量管理導向，聚焦于 尺差控制、觀感質(zhì)量、定尺加工、防滲漏、防空鼓 /開裂 五個部分的評測和分析；216。 取消了部分實測指標、修改了部分實測指標的測量方法和取樣數(shù)量，增加了部分實測指標；216。 增加了針對基礎(chǔ)管理的規(guī)定動作的評價 ， 增加和明確了變更管理、計劃管理、四化管理、工序管理、防滲漏管理五個維度的評測標準和方法 ，權(quán)重分別為 15： 20： 15： 15： 35；216。 觀感質(zhì)量更加聚焦于產(chǎn)品實體，僅保留土建觀感、裝修房觀感、園林觀感 。將原質(zhì)量觀感中的四化管理、文明施工進行剝離，四化管理納入規(guī)定動作，文明施工與安全生產(chǎn)合并；216。 將裝修房、園林的觀感質(zhì)量評價，以土建工程為樣板，調(diào)整為關(guān)注質(zhì)量缺陷的評分方式 ，以增強評價的指導性；綜合分數(shù)的比例進行了調(diào)整，具體如下：? 項目或標段綜合合格率的權(quán)重分配為 實測：觀感質(zhì)量：規(guī)定動作 =65:15:20；? 觀感質(zhì)量分為 土建觀感、裝修房觀感、園林觀感，具體權(quán)重分別為 10:80:10；216。 安全文明則單獨計分，不計入項目或標段的綜合合格率。五、 A5版調(diào)整內(nèi)容總述（二）總則部分調(diào)整要求的主要內(nèi)容如下：216。 對于本次新增的涉及圖紙設(shè)計的相關(guān)評測內(nèi)容，原則上適用于自 2023 年 5 月 1 日之后通過開工審批的項目；216。 常態(tài)原則：各項目對施工現(xiàn)場的管理要保持常態(tài)化。嚴禁采用停工迎檢和現(xiàn)場 PPT匯報、利用外部資源（包括物業(yè)保潔、物業(yè)保安、委托第三方等）進行場地清理，或者進行各種形式的包裝等；216。 公正原則：出現(xiàn)違法職業(yè)操守、 職業(yè)底線的行為， 集團將嚴格按有關(guān)制度進行處理；并視情節(jié)嚴重程度，采取整體扣減項目合格率、系統(tǒng)內(nèi)通報、直至按照 《 職員職務(wù)行為準則 》的相應(yīng)規(guī)定進行嚴格處理；216。 對于采用技術(shù)創(chuàng)新和優(yōu)化的標準節(jié)點，對可能的系統(tǒng)性質(zhì)量隱患進行有效規(guī)避的，按如下方式進行評測 ： （ 1） 該創(chuàng)新或節(jié)點的有效性需報集團工程管理部定； （ 2） 如該創(chuàng)新或節(jié)點能夠全面消除可能的質(zhì)量隱患，則其所涉及的分項實測指標按 100% 計算，并以相應(yīng)的合格計算點數(shù)，直接納入相應(yīng)標段的合格率計算； （ 3） 如該創(chuàng)新或節(jié)點只能部分消除可能的質(zhì)量隱患，則所涉及的分項實測指標按相應(yīng)的 比例計算，并以相應(yīng)比例的合格計算點數(shù)，直接納入相應(yīng)標段的合格率計算； （ 4） 該創(chuàng)新或節(jié)點在評測標段內(nèi)全面得到實施，其有效性的比例和涉及的實測指標須 報集團工程管理部認定。五、 A5版調(diào)整內(nèi)容總述（二）總則部分調(diào)整要求的主要內(nèi)容如下：216。 對于集團不同在不同時期發(fā)布的禁止性做法，按如下方式進行評測： （ 1） 如存在系統(tǒng)性質(zhì)量隱患，直接進行合格率扣減，不再進行實測實量； （ 2） 直接扣減的規(guī)則為：以 0％作為該分項實測指標的合格率，并以相應(yīng)的不合格計算 點數(shù)，直接納入相應(yīng)標段的合格率計算； （ 3）扣減指標包括但不限于以下內(nèi)容：外墻抗裂節(jié)點、內(nèi)墻抗裂節(jié)點、同一室內(nèi)底盒標 高差、并列面板高度偏差、砼樓板和砼墻面給水管暗埋、砌體墻面給水管暗埋、砌 體墻電線管暗埋等。（一） 混凝土工程總述（ 1） A4版與 A5版對比混凝土工程實測分項如不取消抹灰層實測計算點由 240點增加至 252點；（增加軸線偏差控制 12點，其中樓層主軸線 6點、軸線豎向 6點 ）（ 2）如現(xiàn)場取消抹灰層，實測計算點由原 240點增加至 342點。（垂直 75點、平整 135點）新增項（ 1）增加軸線偏差控制；（ 2）如現(xiàn)場取消抹灰層，垂直平整增加距地 200mm平整、收納柜體垂直平整及門口垂直 平整。六、實測實量調(diào)整分析3. 混凝土工程取消了部分實測指標、修改了部分實測指標的測量方法和取樣數(shù)量，具體 情況如下：（ 1）混凝土工程新增項為軸線偏差控制（ 軸線偏差控制 12點 ）選點要求：a. 每棟樓為一個測區(qū)，共 3棟樓。每層不少于 2個放線孔，每棟樓任選一層進行實測。每層軸線豎向偏差實測值及施工層放線偏差各實測 2個實測值，各作為一個計算點，每個測區(qū)共 4個測點，總共 3個測區(qū)， 12個計算點。b. 軸線豎向投測：在樓層放線孔上架設(shè)儀器，通過儀器對準基準點，施工層主軸線和基準點之間的偏差值，若偏差值不滿足標準要求及樓層少于 2個放線孔，則此測點為不合格。c. 施工層放線精度：用卷尺測量主軸線和施工層控制線（承重墻、柱邊線）之間的距離與設(shè)計值進行比較，其偏差值是否符合標準要求。六、實測實量調(diào)整分析合格標準總高度 H（ m） 允許偏差H≤ 30 5(mm)30 ＜ H ≤ 60 10(mm)60 ＜ H ≤ 90 15(mm)90 ＜ H ≤120 20(mm)120 ＜ H ≤150 25(mm)注：施工層放線精度：承重墻、梁、柱邊線精度允許偏差 177。3(mm) 。每層放線孔不能少于 2個。（ 2） 混凝土垂直、平整度（ 垂直 75點、平整 135點 ） 如現(xiàn)場取消抹灰層則混凝土垂直平整實測計算點按照抹灰工程垂直平整的計算點進行實測， 取消抹灰層的垂直平整增加距地 200mm平整、收納柜體垂直平整及門口垂直平整。六、實測實量調(diào)整分析（二） 砌筑工程（ 1）在砌筑工程實測中取消砌筑節(jié)點（ 1）和砌筑節(jié)點（ 2）的實測分項；（ 2）砌筑節(jié)點的實測移至新增的防空鼓開裂分項中。（三） 設(shè)備安裝工程 設(shè)備安裝工程部分實測實量中內(nèi)容移至新增的防空鼓開裂分項中，內(nèi)容如下： （ 1）混凝土墻地面給水管暗埋 （ 2）砌體墻面給水管暗埋 （ 3）砌體墻電線管暗埋六、實測實量調(diào)整分析（四） 抹灰工程總述 抹灰工程實測實量計算點 由 A4版的 491點增加到 A5版的 715點 。變更項（ 1）計算點數(shù)有變化的分項為：墻體表面平整度、墻面垂直度、方正性、戶內(nèi)門洞高、戶內(nèi)門洞寬、戶內(nèi)門洞墻體厚度、外墻窗內(nèi)側(cè)墻體厚度極差（瓷磚收口窗）、同戶型同廚衛(wèi)間窗底框標高偏差、同戶型同廚衛(wèi)間窗側(cè)框墻距偏差（左側(cè)）、同戶型同廚衛(wèi)間窗側(cè)框墻距偏差（右側(cè)）；（ 2）評判標準有變化的分項為：方正性、同戶型同廚衛(wèi)間管井尺寸偏差、同戶型同廚衛(wèi)間窗底框標高偏差、同戶型同廚衛(wèi)間窗側(cè)框墻距偏差（左側(cè)）、同戶型同廚衛(wèi)間窗側(cè)框墻距偏差（右側(cè)）；（ 3）新增加項為：戶內(nèi)門洞尺寸偏差（貼臉寬度）、柜體嵌入位尺寸偏差（垂直度）、柜體嵌入位尺寸偏差（垂直度）；（ 4）在抹灰工程中取消的分項為：裂縫 /空鼓、降板。六、實測實量調(diào)整分析六、實測實量調(diào)整分析抹灰工程取消了部分實測指標、修改了部分實測指標的測量方法和取樣數(shù)量，具體情況如下：（ 1）墻體表面平整度（如下圖）a. 由 45測點增至 135點；b. 當墻面長度大于 3米，在墻長度方向任意位置增加 2次水平測量，在距離地面 20cm左右的位置水平測 2次；c. 所選實測區(qū)墻面優(yōu)先考慮有門窗、過道洞口的，在各洞口 45度斜測一次，洞口兩邊豎向各測一次。六、實測實量調(diào)整分析（ 2）墻面垂直度a. 由 45測點增至 75點；b. 具備實測條件的門洞口墻體垂直度為必測項；六、實測實量調(diào)整分析（ 3）地面水平度極差a. 由 50點增加至 70點；b. 增加踢腳線的兩段長墻中間區(qū)域共 7個垂直距離。 【 原標準 5點 】（ 4）方正性a. 每套房同層內(nèi)必須設(shè)置一條方正控制基準線，且同一套房同層內(nèi)的各測區(qū)（即各房間）必須采用此方正控制基準線，然后以此為基準，引測至各測區(qū)（即各房間）；b. 10個測區(qū)增至 15個，實測標準（ 0， 5） mm。 【 原合格標準：（ 0， 10）mm】 ；（ 5）戶內(nèi)門洞尺寸偏差a. 增加一項貼臉寬度：如現(xiàn)場已經(jīng)施工完門套底板，則測量裝飾面一側(cè)與砌體墻或砼墻基層疑似最大距離，如此距離不大于門套貼臉寬度的 1/2，且寬度和高度尺寸偏差符合要求，則對應(yīng)的相關(guān)實測值合格；如一項不合格，則對應(yīng)的相關(guān)實測值為不合格。b. 高、寬、厚度分別由 10點增加至 20點，若地面找平層未做，則從現(xiàn)場一米標高線測量并計算實測戶內(nèi)門洞口高度 2次。 【 原標準如地面找平未做，則只測寬度 】 ；累計 20個實測區(qū)。 【 原標準 10個 】 入戶門門洞必選。六、實測實量調(diào)整分析（ 6）外墻窗內(nèi)側(cè)墻體厚度極差（即窗邁步） 瓷磚收口部位實測點由 10點增加至 20點；（ 7）同戶型同廚衛(wèi)間管井尺寸偏差 評判標準由 [0， 5]mm變更為 [5， 5]mm；（ 8）同戶型同廚衛(wèi)間窗底框標高偏差a. 累計實測區(qū)增加至 20個（原標準測區(qū) 10個）； b. 評判標準由 [0， 10]mm 變更為 [10， 10]mm ；