【正文】 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款含義 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款種類 ? 信用貸款和擔(dān)保貸款 ? 固定利率和可調(diào)利率 ? 短期、中期、長期 ? 自營性和委托性 ? 土地購置貸、開發(fā)貸、建設(shè)貸款 ? 住宅開發(fā)、經(jīng)適房、商業(yè)用房等 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的目的：財(cái)務(wù)杠桿 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作程序 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的受理 ? 申請 ? 資格審查 ? 借款人資質(zhì) ?一級、二級、三級、四級 ? 借款人資信 ? 開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件 ? 開發(fā)項(xiàng)目資本金比例 ? 其他條件 ? 一級資質(zhì)： １．注冊資本不低于５０００萬元； ２．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營５年以上； ３．近３年房屋建筑面積累計(jì)竣工３０萬平方米以上，或者累計(jì)完成 與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ４．連續(xù)５年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％； ５．上一年房屋建筑施工面積１５萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng) 的房地產(chǎn)開發(fā)投資額； ６．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人 員不少于４０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于２０人，持有 資格證書的專職會計(jì)人員不少于４人； ７．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； ８．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保 證書》和《住宅使用說明書》制度； ９．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 ? 二級資質(zhì) ： １．注冊資本不低于2023萬元； ２．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營３年以上； ３．近３年房屋建筑面積累計(jì)竣工１５萬平方米以上，或者累計(jì)完成 與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ４．連續(xù)３年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％； ５．上一年房屋建筑施工面積１０萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng) 的房地產(chǎn)開發(fā)投資額； ６．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人 員不少于２０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于１０人，持有 資格證書的專職會計(jì)人員不少于３人； ７．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； ８．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保 證書》和《住宅使用說明書》制度； ９．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 ? 三級資質(zhì)： １．注冊資本不低于８００萬元； ２．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營２年以上； ３．房屋建筑面積累計(jì)竣工５萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng) 的房地產(chǎn)開發(fā)投資額； ４．連續(xù)２年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％； ５．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人 員不少于１０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于５人，持有資 格證書的專職會計(jì)人員不少于２人； ６．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì) 等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱； ７．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保 證書》和《住宅使用說明書》制度； ８．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 ? 四級資質(zhì)： １．注冊資本不低于１００萬元； ２．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營１年以上； ３．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％； ４．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于５人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于２人； ５．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員； ６．商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； ７．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 ? 限制性條件 （ 1） — （ 11） ? 貸款申請材料 ? 單位資料 ? 貸款申請報(bào)告 ? 營業(yè)執(zhí)照和年檢證明、資質(zhì)證書 ? 組織機(jī)構(gòu)代碼證書 ? 稅務(wù)登記證明 ? 基本賬戶開戶許可證 ? 企業(yè)章程 ? 驗(yàn)資報(bào)告 ? 法定代表人身份證明 ? 近三年資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、業(yè)主權(quán)益變動表及銷量情況；本年度存借款及對外擔(dān)保情況 ? 貸款卡復(fù)印件 ? 董事會成員名單和簽字樣本 ? 項(xiàng)目相關(guān)資料 ? 可行性研究報(bào)告 ? 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件 ? 四證復(fù)印件 ? 銷售許可證、預(yù)售許可證、土地出讓合同、規(guī)劃紅線圖、地價款繳交憑證 ? 擔(dān)保企業(yè)資料 ? 營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、國稅地稅證復(fù)印件、基本賬戶開戶許可證、企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告、法定代表人身份證、貸款卡復(fù)印件、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、董事會決議 ? 抵押物貸款資料 房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查 ? 借款人評價 ? 借款人基本情況評價 ? 借款人素質(zhì)評價 ? 開發(fā)項(xiàng)目銷售情況評價 ? 盈利能力評價 ? 借款人信用狀況評價 ? 借款人發(fā)展前景評價 ? 項(xiàng)目評估 ? 項(xiàng)目建設(shè)的必要條件 ? 項(xiàng)目建設(shè)條件評估 ? 項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施進(jìn)程評估 ? 施工條件評估 ? 環(huán)境保護(hù)條件評估 ? 項(xiàng)目市場評估 ? 項(xiàng)目市場定位評價 ? 供求現(xiàn)狀及趨勢評價 ? 競爭能力評估 ? 銷售前景評估 ? 投資估算與資金來源評估 ? 總投資：開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用 ? 開發(fā)成本： 7項(xiàng) ? 資金來源的評估 ? 自有資金、預(yù)售收入、其他 ? 財(cái)務(wù)評估 ? 擔(dān)保方式評價 ? 保證 ? 抵押 ? 質(zhì)押 ? 貸款綜合評價 ? 計(jì)算貸款綜合風(fēng)險度 貸款綜合風(fēng)險度 =貸款風(fēng)險額 /貸款額 *100% =信用等級系數(shù) *貸款方式系數(shù) *期限系數(shù) *項(xiàng)目等級系數(shù) 貸款風(fēng)險額 =貸款額 *（信用等級系數(shù) *貸款方式系數(shù) *期限系數(shù) *項(xiàng)目等級系數(shù)） 綜合風(fēng)險度 60%，為高風(fēng)險貸款，不予發(fā)放。 ? 例、某開發(fā)企業(yè)，信用等級 A級，商品房作抵押，期限 4年，項(xiàng)目風(fēng)險等級 A級。 ? 練習(xí)，某信用等級 BBB級開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，由 AA級企業(yè)擔(dān)保，貸款 3年，項(xiàng)目風(fēng)險等級 AAA級，計(jì)算綜合風(fēng)險度。 ? 信用等級系數(shù)的取值規(guī)則 ? AAA級： 30%； AA級： 50%； A級： 70%； BBB級： 90% ? 貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則 ? 信用貸款： 100% ? 金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保： 10%20% ? 省級非銀行金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保： 50% ? AA級以下提供擔(dān)保的為： 100% ? 商品房抵押： 50% ? 貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則 ? 中短期：半年以內(nèi)： 100%；半年 —一年： 1