【正文】 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。又稱為 “ 不動產(chǎn) ” ，英文為 “ REAL ESTATE”。 房地產(chǎn) 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括： 1）土地開發(fā)； 2）房屋建設(shè)、維修、管理； 3）土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓； 4）房屋所有權(quán)的買賣、租憑； 5）房地產(chǎn)抵押貸款； 6）房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)業(yè) 從事勘察、設(shè)計、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 建筑業(yè) 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟意義上的權(quán)雙重含義。 所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自已的財產(chǎn)，對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權(quán)力。 所謂經(jīng)濟意義上的所有權(quán)應(yīng)該表達為土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟收入。 土地所有權(quán) ?只有具有雙重意義上的所有權(quán)者是完整的所有權(quán)概念。 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。我國目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個人所有制三種基本形式，對外還有涉外房產(chǎn)。 房產(chǎn) 房產(chǎn)按用途分類： 1）用于居民個人生活居住消費的住宅房產(chǎn)： 2）供企事業(yè)單位及機關(guān)學(xué)校等用的非住宅房產(chǎn)。 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實質(zhì)是營銷策略的實施。 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實施。 房地產(chǎn)經(jīng)營 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理的雙重含義。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 土地產(chǎn)權(quán) 包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租憑權(quán)。 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 是指利用他人土地供自已使用的權(quán)利。 是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實質(zhì)就是土地使用權(quán)。 地上權(quán) 地役權(quán) 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔(dān)保的權(quán)利。 是指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該土地的租賃權(quán)。 1租賃權(quán) 1抵押權(quán) 房地產(chǎn)的不動性或固定性 市場供求的不可調(diào)劑性 房地產(chǎn)投資時間的長期性 市場供求變動的不靈活性 房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性 投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性 市場信息的分散性 市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險 —— 成因 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程開工證 國 有 土 地 使 用證 商品房銷售許可證 產(chǎn)品質(zhì)量保證書 住宅使用說明書 五證二書 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。 它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 土地開發(fā) 是將 “ 生地 ” （不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。 房屋開發(fā) 由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進行平 整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險大、收益高、增值 快的特點。 房地產(chǎn)開發(fā)的特點 其風(fēng)險主要來自四個方面： 第一，是市場風(fēng)險，由于房地產(chǎn)市價格波動而給投資者帶來損失的可能； 第二，是購買力風(fēng)險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能， 第三，是拖欠風(fēng)險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及全部收回的可能； 第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 工業(yè)物業(yè)開發(fā) 是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫及其他工業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)營活動。 商業(yè)物業(yè)開發(fā) 是指將資金投入到商店、商業(yè)大廈、購物中心、庫房、加油站、飲食業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場等物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 房地產(chǎn)二次開發(fā) 指先將 “ 生地 ” （不具備使用條件）開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。 房地產(chǎn)一次開發(fā) 一次性連土地、房屋開發(fā)完成。 房地產(chǎn)疏通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)證券交易等，連接房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)與房地產(chǎn)消費的橋梁。含一級市場、二級市場和三級市場。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 房地產(chǎn)市場 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 一級市場 1二級市場 是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。 是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。 1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； 是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。 1三級市場 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 1土地使用權(quán) 是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后可以繼續(xù)使用 又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房 1紅線圖 1房地產(chǎn)所籌資金 用于購置土地、支付制造房屋及其設(shè)施的費用。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 1工程建設(shè)建立 指對工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟活動進行監(jiān)督和管理，使這些活動符合有關(guān)的法律、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及合同的規(guī)定。 1能源系統(tǒng) 包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 1給水、排水系統(tǒng) 包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。 道路及交通系統(tǒng) 包括城市內(nèi)部交通道路、設(shè)施及城市對外交通道路、設(shè)施兩部分。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 2郵電、電訊系統(tǒng) 包括城鄉(xiāng)郵電、通訊系統(tǒng)。 2房屋建筑、樓宇開發(fā) 包括土地 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 。 2 “ 三通一平 ” 指供熱、供電、供水到位，場地平整。 2 “ 七通一平 ” 指道路、供熱、供電、供水、供煤氣（天然氣）、給排水、排污，場地平整。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 建筑分類 按用途劃分：居住、商業(yè)、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè) 按層數(shù)劃分：低層 13層 多層 46層 小高層 711層 中高層 1216層 高層 16層以上 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 建筑面積 是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 以上的（含 ，下同）的永久性建筑。 （一）、房屋面積的種類 使用面積 是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 套內(nèi)建筑面積 是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。 共有建筑面積 是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進行分?jǐn)偂? （一）、房屋面積的種類 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 指某個產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。 預(yù)測面積 根據(jù)預(yù)測方式的不同，分為兩種： 1）按圖紙預(yù)測的面積 指在商品房預(yù)售時按商品房建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積。 2）按已完工部分結(jié)合圖紙預(yù)測的面積 指對商品房已完工部分實際測量后，結(jié)合商品房建筑設(shè)計圖，測算出的房屋面積。 （一）、房屋面積的種類 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 實測面積 又稱竣工面積，指房屋竣工后由房產(chǎn)測繪單位實際測量后出具的房屋面積實測數(shù)據(jù)。 （一）、房屋面積的種類 ?實測面積有時與預(yù)測面積不一致，原因