【正文】 2封頂 指房屋主體頂層結構施工完畢 2內裝 指房屋建筑主體施工已完成，進入內部的安裝與裝修 五、補充專業(yè)詞語 2驗收 房屋已完成，工程質量檢驗站進行核驗，也稱報峻驗收。 特點：進深小，光線、通風條件好； 進深大，光線不足但節(jié)約用地； 五、補充專業(yè)詞語 即自然的寬度。 (占兩個標準層面 ) 1躍層住宅 特點 ：每戶都較大采光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大、布局緊湊、功能明確、相互干擾較小。 四、房地產登記相關問題 （四）、抵押登記類 1如借款人逾期還款，如何處理？ 借款人在提前歸還貸款時，應提前 15日向貸款人提出收面申請，并且該通知一經發(fā)出即不可撤銷。 四、房地產登記相關問題 （四）、抵押登記類 1貸款期如遇利息調整，如何處理？ 根據(jù)人銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在年以內（含 1年）的，實行合同利率，不分段計算； 對一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應期限檔次利率進行調整。 四、房地產登記相關問題 （四）、抵押登記類 貸款擔保 由開發(fā)商為借款人提供貸款擔保 ， 開發(fā)商 、貸款銀行和借款人三方共同簽訂保證合同 。 貸款銀行 簽訂借款合同 借款合同由借款人和貸款銀行雙方簽訂 。 四、房地產登記相關問題 （四）、抵押登記類 以房地產抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？ 以房地產作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產登記部門辦理抵押登記手續(xù)。該部門到相關性分局備檔，并于抵押登記核準當天書面通知相關分局的產權科。 四、房地產登記相關問題 （四）、抵押登記類 預購房地產如何進行抵押登記？ 預購房地產抵押時，應提交 《 房地產抵押登記申請書 》 、身份證明、主合同和抵押合同和房地產買賣冾同書等文件。 房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利擁有。 2)《 房地產證 》 或其它權利證書 。司法機關 ,行政機關依法裁定 ,決定查封的或者以下其他形式限制房地產權利的； ? 共有房地產 ,未經其他共有人書面同意的設定抵押權的房地產 ,未經抵押權人同意的 。 ? 合同生效的條件及時間 。 ? 房地產交付合用的日期 。 四、房地產登記相關問題 （二）、初始登記類 房地產權初始登記流程圖 四、房地產登記相關問題 （二）、初始登記類 受理申請（ 1日） 權屬調查（ 48日） 公告（ 30日） 登記（ 5日） 繕證（ 6日） 發(fā) 證 立卷歸檔（ 15日） 管理所或測繪中隊實地測繪 并制圖計算用地面積，做分棟匯總表和分戶匯總表 30日 初審 6日 復審 6日 核準 6日 房地產轉讓 房地產轉讓 ,是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質、與相鄰宗地的關系等。 宗地號代表什么意思？ 如深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，又稱地號，其胛層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。 四、房地產登記相關問題 （二）、初始登記類 哪些房地產登記需要公告？公告期是多長？ 申請房地產初始登記及申請補發(fā) 《 房地產證 》需要進行公告，公告期分別為 30日及 6個月。 四、房地產登記相關問題 （二）、初始登記類 3) 土地權屬證明，包括： ? 以出讓方式取得土地使用權的應提交： 土地使用合同書，根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權利人自行證地的，應同時提交征地補償協(xié)議書；付清地價款證明。其條件為：商品住宅于 1998年 6月 30日之前竣工，竣工日期以建設局所發(fā)的＜＜竣工驗收證＞＞為準；商品住宅于 1999年 8月 1日之后售出。 四、房地產登記相關問題 （一）、綜合類 1房地產登記費是如何收取的？ 因為實行房地產一體化管理，所以我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。但登記價值超過一千萬元的，超過部分按萬分之五交納。 四、房地產登記相關問題 （一）、綜合類 1申請房地產登記，申請人可否委托他人代理？ 由代理人辦理申請登記的，應向登記機關提交申請人的委托書。 四、房地產登記相關問題 哪些房地產登記可由當事人單獨申請？ 法律規(guī)定共同申請的，一方當事人不配合， 應承擔什么法律責任？ 四、房地產登記相關問題 （一）、綜合類 根據(jù) 《 房地產登記條例 》 的規(guī)定，應由當事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。一宗土地存在兩個或兩個以上權利人的，各權利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權和擁有的土地使用權份額申請登記。 怎樣申請房地產權登記 申請房地產權登記，應當按照 《 各省市房地產登記條例 》 規(guī)定的時間向登記機關提交申請書及有關文件，經審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關應于規(guī)定時間內核準登記，并發(fā)給房地產權利證書。 符合上列條件的，經主管機關核準后，發(fā)給 《 房地產預算許可證 》 。 三、房地產面積相關知識 （五）、其他相關概念 3期房 是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房。 3業(yè)主公約 一份由業(yè)主承諾并對全部業(yè)主有約束力的有關物業(yè)使用、維修、保養(yǎng)方面的權利及義務的行為準則。 2套外使用面積 指套外全部住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等 三、房地產面積相關知識 （五）、其他相關概念 2綠地率 綠地率＝居住區(qū)綠地面積 /居住區(qū)用地總面積 2容積率 ： 是指總建筑面積與建設用地面積之比值。 三、房地產面積相關知識 （五）、其他相關概念 2使用面積 是指建筑物各層平面中直接為行產或生活使用的凈面積的總和。 1層高 指主要臥室的下一層結構頂面至上一層結構頂面標高之間的距離。 人口毛密度 人口毛密度＝小區(qū)內總居住人數(shù) /小區(qū)內占地面積（公頃）。 庭院、綠化面積 指小區(qū)內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的權的綠化面積之總和。 居住小區(qū)總用地 是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。 共有建筑面積分攤的計算公式 各套應分攤的共有建筑面積 =分攤系數(shù) *各套內建筑面積 分攤系數(shù) =應分攤的共有建筑面積 /各套內建筑面積之和 三、房地產面積相關知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 共有建筑面積分攤的方法 1）住宅樓 以幢為單位，按各套內建筑面積比例分攤共有建筑面積。 三、房地產面積相關知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 不計入共有建筑面積的內容有： ? 獨立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場所的架空層；為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。 三、房地產面積相關知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 分攤的共有建筑面積的計算 1）共有建筑面積的 類型 A 幢共有建筑面積 指為整幢服務的共有建筑面積，如為整幢服務的配電房、水泵房等。 三、房地產面積相關知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 套內墻體面積的計算 套內墻體面積 ： 指套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占地面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（不包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。 成套房屋建筑面積的組成 建筑面積 =套內建筑面積 +分攤的共有建筑面積 套內建筑面積 =套內房屋使用面積 +套內墻體面積 +套內陽臺建筑面積 三、房地產面積相關知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 套內房屋使用面積的計算 1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 三、房地產面積相關知識 （三）、房屋建筑面積的測算 8）與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不教育處建筑面積。 三、房地產面積相關知識 （三）、房屋建筑面積的測算 5）對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度） 。 2）房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度） 。 三、房地產面積相關知識 （三）、房屋建筑面積的測算 10）與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫。 6）騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 三、房地產面積相關知識 （三）、房屋建筑面積的測算 11）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按