【正文】 （三）、轉(zhuǎn)移登記類 房地產(chǎn)抵押 指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交的文件 1） 《 房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書 》 ； 2）房地產(chǎn)權(quán)利證書； 3）身份證明； 4）主合同和抵押合同； （四）、抵押登記類 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件； 預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交本條第 1）、 2）、3）項(xiàng)規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？ 預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交 《 房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書 》 、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣冾同書等文件。 登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。 跨區(qū)的房地產(chǎn)抵押如何辦理？ 跨區(qū)抵押的，按各區(qū)的順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個(gè)分局轄區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)同為同一主債權(quán)債務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的，若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關(guān)性分局備檔，并于抵押登記核準(zhǔn)當(dāng)天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 同一抵押物設(shè)立若干抵押時(shí)如何辦理登記？ 根據(jù) 《 抵押貸款管理規(guī)定 》 的規(guī)定，以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押時(shí)，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知各抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)登記的先后為序。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 土地來(lái)源屬于行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押登記如何辦理？ 凡企業(yè)土地來(lái)源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其地面建筑物已經(jīng)合法登記的，可同意單獨(dú)房屋作抵押，在處分抵押物時(shí)，必須委托省市不動(dòng)產(chǎn)拍賣行進(jìn)行拍賣或變賣，不動(dòng)產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款，凡行政、事業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 》 的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議； 抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 》 規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 房地產(chǎn)抵押登記流程圖 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 調(diào)查 3日 審查 5日 核準(zhǔn) 2日 受理申請(qǐng)（ 1日） 權(quán)屬調(diào)查（ 10日） 登記（ 4日） 立卷歸檔（ 15日） 收費(fèi)發(fā)證 按揭貸款流程圖 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 借款人 貸款銀行 借款人必須是具有完全民事行為能力的中國(guó)公民及在中國(guó)有合法居留權(quán)的境外人士； 借款人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入 ， 有償還貸款的能力； 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押和符合貸款銀行規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保； 已繳納不低于所購(gòu)房屋總價(jià) 30%的房款或在貸款銀行有不低于所購(gòu)住房總價(jià) 30%的存款； 貸款銀行規(guī)定的其他條件 。 借款人填寫 《 個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表 》 ； 借款人提交下列資料：身份證明 （ 身份證 、 戶口本或其他有效居留證件 ） 、 經(jīng)濟(jì)收入證明 、 購(gòu)房合同 、 保證人同意擔(dān)保的書面意見 、 已繳房款收據(jù)或貸款銀行存款單 （ 復(fù)印件 ） ； 貸款銀行對(duì)借款人的申請(qǐng)進(jìn)行評(píng)估 、 審查 。 貸款銀行 簽訂借款合同 借款合同由借款人和貸款銀行雙方簽訂 。 抵押登記 借款人以所購(gòu)房屋作為抵押物 ， 借款人與貸款銀行雙方簽訂抵押合同； 抵押權(quán)設(shè)定后 ， 所有有關(guān)抵押物權(quán)屬的證明文件均由貸款銀行保管并承擔(dān)保管責(zé)任 。 借款人須到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù) ， 設(shè)定抵押權(quán)； 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 借款人須到貸款銀行指定的保險(xiǎn)公司辦理抵押物在抵押期間的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)； 保險(xiǎn)合同中要明確借款人的貸款行為是該保險(xiǎn)的第一受益人 ； 保險(xiǎn)期限不得短于申請(qǐng)借款期限 ， 投保金額不低于借款的本息和 。 借款生效合同 貸款擔(dān)保 采用專項(xiàng)提款方式 ， 即貸款銀行按借款合同約定的時(shí)間將貸款直接存入開發(fā)商在貸款銀行的賬戶 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 貸款擔(dān)保 由開發(fā)商為借款人提供貸款擔(dān)保 ， 開發(fā)商 、貸款銀行和借款人三方共同簽訂保證合同 。 1個(gè)人如何償還銀行貸款？ 貸款期限在 1年內(nèi)（含 1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在 1年以上的，借款人期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 借款人可選擇委托代扣或到銀行分行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式，按月償還貸款本金和利息； 如借款人采用委托代扣方式償還貸款本金和利息，應(yīng)在與貸款銀行簽訂 《 借款合同 》 的同時(shí)，與貸款銀行簽訂 《 代扣還款委托書 》 ，并指定用于扣款賬戶類型（儲(chǔ)蓄存折、儲(chǔ)蓄卡或信用卡）的帳號(hào)，保證每月在扣款日開始前將不低于其月均還款項(xiàng)存在其指定的扣款賬戶內(nèi)，就可足不出戶自行還款。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 1貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？ 根據(jù)人銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國(guó)家調(diào)整利率，貸款期限在年以內(nèi)（含 1年）的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)算； 對(duì)一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進(jìn)行調(diào)整。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 如借款人逾期還款或存款不足月均還款額造成自動(dòng)扣劃不成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理還款。 在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息。 逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計(jì)收。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 1如借款人逾期還款，如何處理？ 借款人在提前歸還貸款時(shí)，應(yīng)提前 15日向貸款人提出收面申請(qǐng)，并且該通知一經(jīng)發(fā)出即不可撤銷。 經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薜牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收貸款利息不作調(diào)整。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 1貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？ 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語(yǔ) 1抗震的基本概念 烈度：指某地受某次地震的影響程度的度量； 震級(jí)：指一次地震釋放能量大小的標(biāo)準(zhǔn)； 抗震設(shè)防烈度：北京按 8級(jí)設(shè)防。 1生地 通常指尚未進(jìn)行市政基礎(chǔ)的土地 1熟地 已有市政基礎(chǔ)設(shè)施具備房地產(chǎn)開發(fā)條件的土地，即三通一平或七通一平 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語(yǔ) 住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下兩層之間交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。 (占兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層面 ) 1躍層住宅 特點(diǎn) ：每戶都較大采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大、布局緊湊、功能明確、相互干擾較小。 受躍層設(shè)計(jì)啟發(fā)，由香港建筑師李鴻仁創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅，每戶仍占兩層，實(shí)際是在較高的一層中增建一個(gè) ,兩層合計(jì)層高要大大低于躍層住宅，其下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也是上層的地板。 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語(yǔ) 1復(fù)式住宅 特點(diǎn)：①提高使用率，降低造價(jià)； ②通風(fēng)采光性好； ③層高過(guò)低，如廚房 ，長(zhǎng)期使用有 壓抑感等； ④隔音防火性差，私密、安全性差。 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語(yǔ) 住宅的進(jìn)深 即前墻皮到后墻皮之間的長(zhǎng)度。 特點(diǎn)：進(jìn)深小，光線、通風(fēng)條件好； 進(jìn)深大，光線不足但節(jié)約用地； 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語(yǔ) 即自然的寬度。 特點(diǎn)：開間小縮短樓板空間跨度，增強(qiáng)結(jié) 構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 2住宅的開間 2開槽或挖槽 廣指在進(jìn)行正負(fù)零以下施工； 狹指在進(jìn)行地基部分開挖施工。 2正負(fù)零 即地面標(biāo)尺，除正負(fù)零指地基施工已完成。 2封頂 指房屋主體頂層結(jié)構(gòu)施工完畢 2內(nèi)裝 指房屋建筑主體施工已完成，進(jìn)入內(nèi)部的安裝與裝修 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語(yǔ) 2驗(yàn)收 房屋已完成，工程質(zhì)量檢驗(yàn)站進(jìn)行核驗(yàn)，也稱報(bào)峻驗(yàn)收。 2實(shí)測(cè) 房屋已通過(guò)質(zhì)檢站的驗(yàn)收，由房地局進(jìn)行房屋面積的測(cè)量。 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語(yǔ) END 演講完畢，謝謝觀看！