【正文】 潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。 6）騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （三）、房屋建筑面積的測(cè)算 8）與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不教育處建筑面積。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （四）、成套房屋建筑面積的測(cè)算 不計(jì)入共有建筑面積的內(nèi)容有： ? 獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層；為建筑造型而建、但無(wú)實(shí)用功能的建筑面積。 人口毛密度 人口毛密度＝小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù) /小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。 3業(yè)主公約 一份由業(yè)主承諾并對(duì)全部業(yè)主有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維修、保養(yǎng)方面的權(quán)利及義務(wù)的行為準(zhǔn)則。一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對(duì)該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請(qǐng)登記。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （一）、綜合類 1房地產(chǎn)登記費(fèi)是如何收取的？ 因?yàn)閷?shí)行房地產(chǎn)一體化管理，所以我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。 宗地號(hào)代表什么意思？ 如深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，又稱地號(hào)，其胛層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。 ? 合同生效的條件及時(shí)間 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？ 預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交 《 房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書(shū) 》 、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)冾同書(shū)等文件。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 貸款擔(dān)保 由開(kāi)發(fā)商為借款人提供貸款擔(dān)保 ， 開(kāi)發(fā)商 、貸款銀行和借款人三方共同簽訂保證合同 。 特點(diǎn)：進(jìn)深小，光線、通風(fēng)條件好； 進(jìn)深大，光線不足但節(jié)約用地； 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語(yǔ) 即自然的寬度。 (占兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層面 ) 1躍層住宅 特點(diǎn) ：每戶都較大采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大、布局緊湊、功能明確、相互干擾較小。 貸款銀行 簽訂借款合同 借款合同由借款人和貸款銀行雙方簽訂 。 房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的，停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利擁有。 ? 房地產(chǎn)交付合用的日期 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （二）、初始登記類 哪些房地產(chǎn)登記需要公告？公告期是多長(zhǎng)？ 申請(qǐng)房地產(chǎn)初始登記及申請(qǐng)補(bǔ)發(fā) 《 房地產(chǎn)證 》需要進(jìn)行公告，公告期分別為 30日及 6個(gè)月。但登記價(jià)值超過(guò)一千萬(wàn)元的，超過(guò)部分按萬(wàn)分之五交納。 怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記 申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)按照 《 各省市房地產(chǎn)登記條例 》 規(guī)定的時(shí)間向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)書(shū)及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)于規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。 2套外使用面積 指套外全部住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （五）、其他相關(guān)概念 2綠地率 綠地率＝居住區(qū)綠地面積 /居住區(qū)用地總面積 2容積率 ： 是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。 庭院、綠化面積 指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的權(quán)的綠化面積之總和。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （四）、成套房屋建筑面積的測(cè)算 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的計(jì)算 1）共有建筑面積的 類型 A 幢共有建筑面積 指為整幢服務(wù)的共有建筑面積，如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （三）、房屋建筑面積的測(cè)算 5）對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度） 。 2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) 合同約定面積 簡(jiǎn)稱合同面積，指商品房出賣(mài)人和買(mǎi)受人在商品房預(yù)售合同中約定的所買(mǎi)賣(mài)商品房的面積。 1能源系統(tǒng) 包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) 其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自四個(gè)方面： 第一，是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)市價(jià)格波動(dòng)而給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能； 第二，是購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)，因物價(jià)上漲過(guò)快而造成投資收益水平下降的可能， 第三，是拖欠風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者財(cái)務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及全部收回的可能； 第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。 一、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí) 即對(duì)于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。 所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自已的財(cái)產(chǎn)，對(duì)其實(shí)行占有、壟斷，擁有對(duì)土地支配的權(quán)力。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)知識(shí) 土地開(kāi)發(fā) 是將 “ 生地 ” （不具備使用條件的土地）開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用 又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。 2）按已完工部分結(jié)合圖紙預(yù)測(cè)的面積 指對(duì)商品房已完工部分實(shí)際測(cè)量后，結(jié)合商品房建筑設(shè)計(jì)圖，測(cè)算出的房屋面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 ，按其水平投影面積計(jì)算。 4）無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （三）、房屋建筑面積的測(cè)算 3）全封閉陽(yáng)臺(tái)、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。 套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 住宅總用地 指低層、多層、高層住宅用地面積的總和。 2輔助面積 是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。 核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給 《 商品住宅外銷許可證 》 。境外申請(qǐng)人的委托書(shū)應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證。 ? 以行政劃拔方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交： 市政府批準(zhǔn)用地文件；用地紅線圖；征地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)；以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。 需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情況 經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起 30天內(nèi)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記： 買(mǎi)賣(mài)；繼承；贈(zèng)與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。 3)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū) 。 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 》 規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。 經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薜牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收貸款利息不作調(diào)整。 2正負(fù)零 即地面標(biāo)尺，除正負(fù)零指地基施工已完成。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （四）、抵押登記類 借款人可選擇委托代扣或到銀行分行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式，按月償還貸款本金和利息； 如借款人采用委托代扣方式償還貸款本金和利息，應(yīng)在與貸款銀行簽訂 《 借款合同 》 的同時(shí)，與貸款銀行簽訂 《 代扣還款委托書(shū) 》 ，并指定用于扣款賬戶類型（儲(chǔ)蓄存折、儲(chǔ)蓄卡或信用卡）的帳號(hào)，保證每月在扣款日開(kāi)始前將不低于其月均還款項(xiàng)存在其指定的扣款賬戶內(nèi)，就可足不出戶自行還款。即：分屬多個(gè)分局轄區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)同為同一主債權(quán)債務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的，若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門(mén)。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 （三）、轉(zhuǎn)移登記類 什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓 ? ? 根據(jù)城市規(guī)劃 ,市政府決定收回土地使用權(quán)的 。它反映一宗地的基本情況。 （一）、綜合類 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題 1什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？ 1)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，不是一年的，銷售時(shí)按售價(jià)減去原購(gòu)價(jià)的差額計(jì)征； 2)個(gè)人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征土地增值費(fèi)；普通住宅是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇； 3)積壓空置的商品房在銷售時(shí)應(yīng)繳契稅在 2023年底前予以免稅優(yōu)惠。 4)變更登記； 5)因土地使用年限屆滿的注銷登記； 6)因房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)丟失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)等其他登記。 3玄關(guān) 就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （五）、其他相關(guān)概念 1住宅間距系數(shù) 二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。 ? 無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共的建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。分戶建筑面積指以一個(gè)套間為單位的建筑面積。 9）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 10）屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 邊長(zhǎng)以米（ m）為單位，取至 ；面積以平方米為單位，取至 （二）、房屋面積測(cè)算的一般規(guī)定 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) 計(jì)算建筑面積的一般規(guī)定