某國(guó)際商會(huì)中心銷售執(zhí)行報(bào)告(已修改)
2025-01-28 19:41 本頁(yè)面
【正文】 引領(lǐng)潮流 突破取勝 ? 國(guó)際商會(huì)中心銷售執(zhí)行報(bào)告 ? 國(guó)際商會(huì)中心的成功銷售勢(shì)必引領(lǐng)了中心區(qū)乃至全市的超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓的消費(fèi)潮流，創(chuàng)新高的目標(biāo)價(jià)格勢(shì)必要求我們?cè)诟鞣矫娑家兴黄疲? 如何實(shí)現(xiàn)最理想的價(jià)格（目標(biāo)均價(jià)為15000元 /平米）？ 本項(xiàng)目銷售面臨的核心問(wèn)題 分析、分解問(wèn)題 ？ （市場(chǎng)、產(chǎn)品分析） ？ （競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品分析） ？目標(biāo)客戶如何？ （客戶分析） ?（客戶分析） ？ （營(yíng)銷戰(zhàn)略問(wèn)題） 價(jià)相匹配？ （品牌形象問(wèn)題） ？ （策略方案） 問(wèn)題分析、分解 一。實(shí)現(xiàn)高價(jià)的基礎(chǔ)何在？ ，累積的高端客戶有可能被我們激化出來(lái) 。 一。實(shí)現(xiàn)高價(jià)的基礎(chǔ)何在？（之一） 空置率逐年降低，甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率開(kāi)始見(jiàn)高 （ 參見(jiàn) 圖表 4） 價(jià)格穩(wěn)中有升 （ 整體平穩(wěn)，福田微升。參見(jiàn) 圖表 3） 全市寫(xiě)字樓產(chǎn)銷量見(jiàn)底回升 （ 參見(jiàn) 圖表 2） 土地市場(chǎng)供應(yīng)趨緊 （ 特區(qū)內(nèi)見(jiàn)少，中心區(qū)只有一個(gè)。參見(jiàn) 圖表 1） 宏觀經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期向好 （ GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)贏利能力等指標(biāo) ） 一。實(shí)現(xiàn)高價(jià)的基礎(chǔ)何在？（之二） 硬件過(guò)硬，同時(shí)符合當(dāng)代高級(jí)商務(wù)辦公需要 （參見(jiàn)設(shè)計(jì)圖） 緊鄰會(huì)展中心 （參見(jiàn) 圖表 6） 中心區(qū) CBD第一個(gè)超高層寫(xiě)字樓，檔次和規(guī)模都升了級(jí) （參見(jiàn) 圖表 5） 二。實(shí)現(xiàn)高價(jià)的障礙有哪些？ 二。實(shí)現(xiàn)高價(jià)的障礙有哪些？（之一） 競(jìng)爭(zhēng)是全方位的 安聯(lián)、新世界等 深圳市 中心區(qū)北區(qū) 中心區(qū)南區(qū) 新增 （華潤(rùn)等） 存量、二手 （地王、賽格、 特報(bào)、江蘇等） 13朵金花中的至少 5朵及捷美等 二。實(shí)現(xiàn)高價(jià)的障礙有哪些？（之一） 前有乙級(jí)寫(xiě)字樓先行搶奪中端客戶，后有同檔次寫(xiě)字樓緊緊追趕，并有后來(lái)居上之勢(shì)。前者勢(shì)必以價(jià)格與本項(xiàng)目抗衡，后者給客戶以可期待的心理預(yù)期 2023 興業(yè)銀行大廈（ 乙級(jí)，已封頂 ） 時(shí)代金融中心（ 乙級(jí)，已封頂 ） 特美絲廣場(chǎng)（ 甲級(jí)， 結(jié)構(gòu)第 25層 ） 聯(lián)通大廈（ 乙級(jí)，結(jié)構(gòu)第 16層 ） 永潤(rùn)大廈（ 乙級(jí)，結(jié)構(gòu)第 3層 ） 鐵五局項(xiàng)目 （ 乙級(jí)，地下室 ） 華融大廈（ 乙級(jí)，基礎(chǔ)工程 ） 航天大廈（ 乙級(jí)，基礎(chǔ)工程 ） 2023 安聯(lián)大廈 （ 甲級(jí)，基礎(chǔ)工程 ） 捷美中心 （ 甲級(jí)，開(kāi)挖 ） 新世界中心 （ 甲級(jí)，土地平整 ） 中信項(xiàng)目 （ 甲級(jí)，規(guī)劃報(bào)建 ） 《 2023—2023中心區(qū)戰(zhàn)國(guó)風(fēng)云圖》 競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)就在中心區(qū) 二。實(shí)現(xiàn)高價(jià)的障礙有哪些？（之二） 整體上，寫(xiě)字樓供仍大于求，難以形成搶購(gòu)局面。 按 2023年度的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)， 2023年度銷售量可能達(dá) 20萬(wàn)平米，僅中心區(qū)的供求比約就已大于一，為 :1。 中心區(qū)寫(xiě)字樓分級(jí)統(tǒng)計(jì)198460114100984753047312969354188310500001000001500002023002500003000003500002023 202301000002023003000004000005000003 5 層以下乙級(jí)寫(xiě)字樓 3 5 層以上甲級(jí)寫(xiě)字樓 合計(jì)二。實(shí)現(xiàn)高價(jià)的障礙有哪些？（之三） 市場(chǎng)租金價(jià)格偏低，目前不支持目標(biāo)均價(jià)的投資價(jià)值。 乙級(jí)寫(xiě)字樓樣本 （按 10000計(jì)算租金回報(bào)） 國(guó)際商會(huì)大廈 （ 80元 /平米 .月，租金回報(bào)率為 % ） 甲級(jí)寫(xiě)字樓樣本 （按 15000計(jì)算租金回報(bào)） 地王大廈 （ 130— 80元 /平米 .月，租金回報(bào)率為 %） 嘉里中心 （ 90元 /平米 .月，租金回報(bào)率 %） 賽格廣場(chǎng) （ 90元 /平米 .月，租金回報(bào)率為 %） 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 （ 11060元 /平米 .月，平均為 85元 /平米 .月，租金回報(bào)率為 %） 江蘇大廈 （ 8865元 /平米 .月，平均為 /平米 .月，租金回報(bào)率為 %） 二。實(shí)現(xiàn)高價(jià)的障礙有哪些？（之四） 存量及二手樓價(jià)格拉低價(jià)格。 地王大廈標(biāo)出的二手價(jià)大大壓低高檔寫(xiě)字樓價(jià)格上漲空間！ 地王大廈 :均價(jià) 15000元 /平米（二手） 嘉里中心 :均價(jià) 11000元 /平米（二手） 賽格廣場(chǎng) :48層以下均價(jià) 11000元 /平米（存量報(bào)價(jià)） 世貿(mào)廣場(chǎng) :中高層 10500元 /平米（二手） 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 :均價(jià) 14000元 /平米（存量報(bào)價(jià)） 二。實(shí)現(xiàn)高價(jià)的障礙有哪些？（之五） 產(chǎn)品本身沒(méi)有多少 “ 第一 ” 來(lái)有形支撐高價(jià)格。 高度現(xiàn)在不是最高的，以后更不是 大堂空間大不過(guò)特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 外觀形象不夠標(biāo)新立異 設(shè)備只能說(shuō)不比同檔次差 ****** 二。實(shí)現(xiàn)高價(jià)的障礙有哪些？（之六） 許多高端客戶趨于只租不買。 客戶調(diào)研分析中會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題 三。高端客戶有哪些？ 高端客戶調(diào)研 調(diào)研方法： 抽樣調(diào)查（實(shí)地和電話訪談） 樣本樓盤(pán)：地王大廈、嘉里中心、賽格廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、江蘇大廈以及特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 調(diào)查結(jié)論之一 高端客戶行業(yè)分布主要集中在以下幾類： 金融類 （包括銀行、證券、保險(xiǎn)、信托、基金等；占 15%） ； 資本投資管理類 （包括投資控股公司、風(fēng)險(xiǎn)投資、資產(chǎn)管理公司、財(cái)務(wù)公司等；占 10% ） ； 國(guó)際國(guó)內(nèi)貿(mào)易類 （包括進(jìn)出口代理、大型批發(fā)零售企業(yè)等；占 20%） ； 實(shí)業(yè)類 （主要包括電子、通訊、機(jī)電、電器、生物制藥等；占 25% ） ； 技術(shù)服務(wù)類 （主要包括行業(yè)軟件開(kāi)發(fā)、建筑類設(shè)計(jì)、廣告公司等；占 10% ） ； 中介及咨詢類 （管理顧問(wèn)、會(huì)計(jì)、律師、中介代理等；占 10% ） ； 物流業(yè) （國(guó)際貨運(yùn)代理、船務(wù)公司等；占 5% ） ； 房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè) （占 5% ） 調(diào)查結(jié)論之二 從資本金來(lái)源看，高端客戶分為以下幾類： 外資；港資；臺(tái)資； 大中型股份公司 （包括上市公司）； 合伙制公司 （主要是技術(shù)服務(wù)、咨詢服務(wù)類企業(yè)）； 調(diào)查結(jié)論之三 從規(guī)模實(shí)力看，高端客戶主要包括： 跨國(guó)公司 （包括世界 500強(qiáng)）； 集團(tuán)公司 ； 知名品牌企業(yè) ； 國(guó)內(nèi)各行業(yè)實(shí)力排名前列的企業(yè) ； 調(diào)查結(jié)論
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