xxxx年上東大街項目定價策略(已修改)
2025-01-26 23:09 本頁面
【正文】 上東大街定價策略 目錄 一、影響單價的權(quán)益因素 二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表 三、各棟價格總額統(tǒng)計表 四、商鋪返租計算 五、銷售策略貨包價值分析 六、平均折扣率計算過程 七、投資計劃舉例 商鋪結(jié)構(gòu)影響因素 商鋪位置影響因素 商鋪使用功能影響因素 商鋪層數(shù)影響因素 一、影響單價的權(quán)益因素 商鋪結(jié)構(gòu)影響因素 A級 商鋪內(nèi)開間大，室內(nèi)無柱網(wǎng)，此類商鋪最佳。 B級 商鋪內(nèi)開間大，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類商鋪次佳。 C級商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒，室內(nèi)無柱網(wǎng)，此類商鋪較差。 D級 商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類商鋪最差。 一、影響單價的權(quán)益因素 商鋪位置影響因素 A級 臨規(guī)劃路的商鋪（原蔡鍔大道、上東大道）價格加權(quán)系數(shù)最高。 一、影響單價的權(quán)益因素 蔡鍔大道 上東大道 商鋪位置影響因素 B級 .臨次干道的商鋪（原東莊大道）價格加權(quán)系數(shù)較高。 一、影響單價的權(quán)益因素 東莊大道 商鋪位置影響因素 C級 .臨小區(qū)內(nèi)街的商鋪（原彩云街、天子街）價格加權(quán)系數(shù)較差 。 一、影響單價的權(quán)益因素 天子街 彩云街 商鋪位置影響因素 D級 . 在商鋪內(nèi)街的商鋪（ 9＃樓內(nèi)街） 價格加權(quán)系數(shù)最差。 一、影響單價的權(quán)益因素 9＃摟內(nèi)街 商鋪使用功能影響因素 預(yù)留可做餐飲條件的商鋪（ 7＃、 15＃、16＃） 一、影響單價的權(quán)益因素 商鋪使用功能影響因素 可滿足汽車美容要求的商鋪（ 10＃） 一、影響單價的權(quán)益因素 商鋪層數(shù)影響因素 臨主干道的二層商鋪（ 1＃、 6＃、 7＃、 8＃ A區(qū)域） 一、影響單價的權(quán)益因素 蔡鍔大道 上東大道 A A A A 商鋪層數(shù)影響因素 臨次干道的二層商鋪（ 12＃， B區(qū)域） 一、影響單價的權(quán)益因素 東莊大道 B 1. 商業(yè)摟層越往上價值越低，通常如果是 4層商業(yè)，則 四樓價格是一樓的 1/8；三樓價格是一樓的 1/4；二樓是一 樓的 1/2。 2. 考慮昆明消費者的逛街習(xí)慣，二層商業(yè)銷售風(fēng)險較高。 3. 為降低二層商鋪銷售風(fēng)險，利用價格杠桿，采用將一層 與二層以上商鋪價格拉開較大差距的方式，吸引部分實力相 對較低的投資客，低價購買二層商鋪。 天方觀點： 二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表 棟號 層數(shù) 對外均價 實收均價 對外總價區(qū)間 實收總價區(qū)間 商鋪個數(shù) 1 一層 27000 142萬～ 1048萬 114萬～ 837萬 16 二層 14000 165萬～ 425萬 132萬～ 276萬 14 5 二層復(fù)式 20230 401萬～ 642萬 320萬～ 512萬 7 6 一層 27000 85萬～ 384萬 68萬～ 306萬 17 二層 14000 433萬～ 720萬 345萬～ 575萬 6 7 一層 25000 106萬～ 1881萬 84萬～ 1501萬 7 二層 11000 226萬～ 843萬 181萬～ 673萬 5 三層 7000 144萬～ 537萬 115萬～ 428萬 3 四層 7000 126萬～ 500萬 100萬～ 399萬 3 8 一層 25000 90萬～ 336萬 72萬～ 268萬 6 二層 14000 197萬～ 366萬 157萬～ 292萬 5 一層公寓 8000 33萬～ 100萬 32萬～ 96萬 7
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