【正文】 華粵 〃 海灣城三批單位 價格策略溝通報告 謹(jǐn)呈：華粵房產(chǎn) 匯誠鴻圖華粵海灣城項目組 第一部分 項目本體及目標(biāo)溝通 ? 基本情況： 本項目 7月 28日第一批產(chǎn)品萬人 哄搶開盤即熱銷九成；第二批 9月 14日開盤121套熱銷八成以上，兩撥開盤在社會上已形成良好口碑，中高端樓盤形象逐步形成，在社會上具有較高美譽(yù)度、高性價比。樓盤規(guī)模大 ，地段較優(yōu)，具有較強(qiáng)的綜合優(yōu)勢，周邊客戶購買力強(qiáng)，以高端住宅形象示人 。 棟列 開售時間 戶型 推售套數(shù) 可售套數(shù) 均價 銷售率 3/4/5座 2房 72㎡ 、 3房帶套房 90㎡ 、 3房帶套房107㎡ 186套 0套 9279元 /㎡ 100% 2/7座 2房 72㎡ 、 3房帶套房 90㎡ 121套 14套 9700元 /㎡ 88% ? 項目成交節(jié)奏較快，一部分成交客戶與項目地緣關(guān)系，更多地吸引禪城客戶的購買 項目市場定位：成功建立剛需豪宅形象 //已超過300位業(yè)主資源 項目市場口碑：高美譽(yù)度、高性價比 面積 套數(shù) 總面積 套數(shù)比 面積比 兩梯三89方 23 2070 18% 14% 北向約90方 30 2710 23% 18% 南向約91方 16 1457 12% 10% 南向約方 16 1722 12% 11% 南向 154平米五房 22 3398 17% 22% 南向 154平米四房 22 3394 17% 22% 頂層復(fù)式 2 542 2% 4% 總計 131 15293 100% 100% 三批推售 8座 131套 （分為三個面積段：約 90㎡小三房 69套，約 107㎡大三房 16套，約 154平米四房 44套，兩套復(fù)式。）位于小區(qū) 最中間 的豎軸位置 ，最大化擁有泳池景觀 是北區(qū)素質(zhì)較高的兩棟產(chǎn)品， 8棟為獨(dú)棟樓王！ 產(chǎn)品 分析 01戶型屬于單邊位，三面采光通風(fēng)；視野開闊，客廳南北通透對流；景觀資源優(yōu)秀，南望中心泳池；兩個臥室朝南，房間面寬大采光通風(fēng)好；北向單位贈送面積更多，同時朝向比 04更佳；吹東南風(fēng)！不對會所鐘樓！ 6座 4戶型比 4座 04戶型位置更好，采光通風(fēng)較好， 6座 04也可以擁有中心大泳池資源，不對會所鐘樓！并且遠(yuǎn)離華寶路主干道，噪音更少 03戶型正南朝向， 6座 03戶型會因為 5座影響基本上不會西曬，同時，最大化擁有泳池景觀的戶型，正南向一線泳池景觀；通風(fēng)對流，兩個臥室朝南，面寬大采光通風(fēng)好； 02戶型 107平米，東南向最佳朝向資源，兩個臥室朝南，面寬大采光通風(fēng)佳； 6座 — 王者居中 位置是中心位置 ，是57座最中心的位置，整個小區(qū)最中間軸線位置，王者居中！ 景觀優(yōu)勢明顯，南望無敵中心大泳池， 是所有樓棟里面南向望泳池最佳的樓棟，泳池是這批單位最大的賣點(diǎn)，整個南區(qū)及北區(qū)最后一棟看泳池的剛需樓棟； 最優(yōu)勢的戶型搭配組合 90+107平米 ，剛需機(jī)里面的戰(zhàn)斗機(jī)，擁有 107平米分布的樓棟都是小區(qū)除了樓王之外最好的樓棟，毋庸置疑！ 01戶型： 154㎡做 5房，絕無僅有；三個房間朝南絕無僅有； 東南向樓王看泳池絕無僅有！ 客廳餐廳開門南北對流，全通風(fēng)全采光！ 私享入戶花園，引景入戶享自然！ 房間飄窗贈送面積大，衛(wèi)生間大氣！ 北看泳池南看江！ 、 02戶型 :樓王中的樓皇，位置最佳，正立在小區(qū)縱向生態(tài)軸上！ 南向視野開闊， 10樓以上看江最佳； 客廳餐廳開門南北對流，全通風(fēng)全采光！比01更對流！ 私享入戶花園，引景入戶享自然！入戶花園比 01的大??； 還帶窗是明房不是暗房！ 北看泳池南看江； 三個房間朝南絕無僅有！ 03戶型： 小區(qū)唯一一套建面小于 90方的三房兩廳兩衛(wèi)戶型，契稅少； 唯一一套兩梯三戶的 90方的三房兩廳兩衛(wèi)戶型； 唯一一套私享親水園景 90方的三房兩廳兩衛(wèi)戶型； 門口有入戶花園可以使用，唯一一套帶入戶花園的 90方的三房兩廳兩衛(wèi)戶型； 三面采光通風(fēng)，主臥視野開闊，采光好； 生活陽臺朝西，殺毒干燥衛(wèi)生！ 8座樓王 — 樓皇 最最最 中心 的位置，最最最王的位置！左青龍 —— 4座含 107方的剛需樓王，右白虎 —— 9座次樓王，旺財！ 最佳的資源 —— 北望泳池，南望園林，南北通透！ 獨(dú)棟 ，樓王！ 兩梯三戶，私密性佳，剪刀梯設(shè)計，更安全和便捷，公攤卻有所減少！ 目標(biāo)！ 8座 追求高溢價為主，追求開盤銷售率為輔 60% 6座 與 8座配合，價格高低相錯，追求開盤 90%銷售率！快速 回籠 ！三批單位整體 開盤 75%的銷售率 ! 即 8座 131套開盤銷售 98套 ！ 第二部分 市場背景及競爭分析 整體市場 由于市場供應(yīng)激增，多數(shù)項目平價走量，上周成交均價為 8884元 /平米；自八月中佛山整體市場 呈量平價跌 態(tài)勢。 1011月禪桂新貨集中供應(yīng) ，禪桂初步預(yù)計有13個較大項目推貨，超過 2023套，剛需產(chǎn)品及 150左右面積段貨量多，市場競爭激烈 競爭供應(yīng) 10月禪桂中心區(qū)新貨供應(yīng) 產(chǎn)品類型 樓盤名稱 推售 套數(shù) 預(yù)計均價 單元面積 備注 范圍 （套） （㎡） 首置 智博 E區(qū) 7座 68 80009000 7891 2萬誠意金 98折；目前攜手新浪樂居 E信通，購房可享“ 1萬抵 3萬優(yōu)惠” 匯銀 W新港灣 2期 13座 約 144 90160 《 非誠勿擾 》 將在佛山舉行一場全城單身男女的愛情盛宴。預(yù)計十一期間推新單位。 美譽(yù)紫薇花園 1座 約 84 7700 8 118 3房減 3萬、 4房減 4萬 沿海馨庭 1座 296 90、 123 2萬誠意金抵 5萬 中海錦城 2期 128 1100013000元/㎡ 70125 5萬誠意金 98折， 8月 31開放板房 創(chuàng)鴻燈湖左岸 5棟 2座 310 1100013000元/㎡ 6590 6590㎡ 板房 2萬 95折 5千 95折 97折 6棟 2座 首置首改 Mcity 2座 476 1300015000 87142 ，誠意金 1萬抵 5萬 綠地錦天華府 2座 184 1300014000 86144 前期權(quán)證登記 99折，目前 1萬抵 10萬優(yōu)惠登記，預(yù)計 9月底開放板房 富豐新城 9座 約 160 13000（帶裝修） 88145 權(quán)證登記 99折 佛山萬科廣場 48座 約 100 15000（帶 2500元 /㎡ 裝修） 84143 2萬誠意金 98折 首改二改 龍光水悅龍灣 2 26座 192 8600 134165 1萬抵 3萬，登記前 60名可直接鎖定房號 瑞安嶺南天地 3期御苑 4座 132 19000（帶精裝） 140178㎡ 住宅合計 2274套 智博 E區(qū) 本案 匯銀 W新港灣 盛南新都 紫薇花園 沿海馨庭 長信銀灣 萬科廣場 星星凱旋國際 80120方首置產(chǎn)品競品分析 本項目首置產(chǎn)品在售競爭對手主要有智博 E區(qū)、萬科廣場、盛南新都、長信銀灣及沿海馨庭，未來星星凱旋國際及綠地中心也將有部分首置產(chǎn)品入市。 綠地中心 南區(qū)最后一棟全新樣板間已于 8月 3日開放， 8月 24日加推 7座 90130㎡ 新品，搶先金九銀十前旺季開盤，均價 9900元 /㎡ ，開盤至今共成交 84套。 聚焦在售競品：盛南新都 該項目走貨平均， 開盤完成 84套走貨量； 未來將無新貨推出，余貨除去 3雙證單位及小戶型， 未來與本項目直面競爭約 45套，剩余首置產(chǎn)品較少。 成交套數(shù) 7 2 4 1 4 3 4 8 5 2 22 37 12 13余量 151 149 145 144 140 137 133 125 120 118 220 183 171 158成交均價 9175 8826 8891 8989 8661 9202 8714 9384 8462 8333 9874 9905 9716 9852750080008500900095001000010500050100150200250 盛南新都 八月啟動 7座認(rèn)籌，總體認(rèn)籌不理想，目前認(rèn)籌 60個左右，對外價格口徑在 8千至九千