【正文】 202311 名邦市場(chǎng)前期部 樓盤配套 車位專項(xiàng) 前言： 城市機(jī)動(dòng)車停車位分為建筑配建停車位、公共停車位兩種，其中建筑配建停車位是主要組成部分。 建筑配建停車位也是本專題的主要研究對(duì)象。 專題結(jié)構(gòu) 壹、車位產(chǎn)品綜述 貳、車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)、成本投入、收益的關(guān)系簡(jiǎn)析 叁、車位需求特點(diǎn) 肆、未來車位發(fā)展趨勢(shì) 伍、銷售意義上的車位 陸：不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車位設(shè)置的要求 柒：各種機(jī)械式立體停車庫(kù)介紹 壹、車位產(chǎn)品綜述 主要形式 產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀 車位管理現(xiàn)狀 車位租售 一般性物業(yè)車位配建標(biāo)準(zhǔn) 停車場(chǎng)出入口設(shè)置原則 停車位設(shè)計(jì)的基本原則 車位產(chǎn)品綜述 目前市場(chǎng)上的車位產(chǎn)品主要形式有：地面停車位、地下人防及非人防車庫(kù)、地上架空層車庫(kù)、半地下車庫(kù)、立體化機(jī)械停車位、 地上多層停車樓 等六種。 產(chǎn)品形式 地面停車位 地下停車庫(kù) 地上架空層停車位 立體機(jī)械化停車（酒店或商場(chǎng)） 半地下車庫(kù)（星河灣為代表） 目前，地上停車和地下車庫(kù)停車是主要形式 停車樓（較少） 車位產(chǎn)品綜述 車位盡量與景觀結(jié)合 ,集中設(shè)置； 避免大量的硬鋪裝；車擋應(yīng)避免采用金屬制品； 每處集中停車場(chǎng)可集合雨水收集系統(tǒng)設(shè)置取水裝置，用于洗車 。 地面停車位 車位產(chǎn)品綜述 充分利用地形進(jìn)行合理的豎向設(shè)計(jì) ,以減小土方開挖量和機(jī)械排風(fēng)； 車擋應(yīng)避免采用金屬制品； 車位以租賃為主 ,在交通方便到達(dá)的地方可考慮出售； 在某些高檔項(xiàng)目中，比如排屋和別墅等，半下地下停車位直接與住戶入戶門相通； 如果是半地下停車場(chǎng)，則不必考慮設(shè)置和車庫(kù)直接相連的單元門廳； 半地下車位一般都用于贈(zèng)送 半地下停車位 車位產(chǎn)品綜述 在停車布局上盡量提高效率 ,避免不規(guī)則地塊邊緣形體帶來的浪費(fèi) .并充分考慮豎向空間的利用 ,在適當(dāng)位置可考慮機(jī)械雙層或增設(shè)儲(chǔ)藏設(shè)施；車擋應(yīng)采用橡膠成品車擋； 車位以出售為主 ,售價(jià)高低根據(jù)車位與電梯廳的距離遠(yuǎn)近程度而定； 和地庫(kù)直接相連并考慮不低于首層門廳的裝修標(biāo)準(zhǔn)。 地下車庫(kù)停車位 車位產(chǎn)品綜述 地上架空層停車位 地上架空層停車位一般都是獨(dú)立車庫(kù)的形式； 利用后側(cè)的多余空間或部分地下室空間 ,提供前后停車或前停車后儲(chǔ)藏等靈活的使用方式； 在某些高檔項(xiàng)目中，把地上一層架空層的車位直接與二層的住戶相通，打造成私密性極強(qiáng)的私家車庫(kù)，并提供裝修； 如果是多層或高層項(xiàng)目，開發(fā)商一般都出售，若是別墅或排屋項(xiàng)目，基本采取贈(zèng)送給住戶的方式。 車位產(chǎn)品綜述 機(jī)械立體停車位 一般分為：露天機(jī)械停車位和地下立體機(jī)械停車位； 具有使用方便、空間充分利用、防盜性增強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)； 目前市面上采用的立體機(jī)械停車位的空間利用率比一般車位至少提高 75%； 車主取車和停車均可通過相應(yīng)的電子卡實(shí)現(xiàn)操作； 住宅小區(qū)目前使用的非常少，一般都用在政府部門、酒店、商場(chǎng)、寫字樓等地方，還有層高達(dá)到一定要求的地下車庫(kù)。 車位產(chǎn)品綜述 停車樓車位 停車樓分為建筑式、機(jī)械式兩種； 國(guó)外的大都市已經(jīng)普遍使用，國(guó)內(nèi)被采用的還不多； 北京、南京、上海等有停車樓的城市普遍反映來取車和停車花的時(shí)間成本高； 國(guó)內(nèi)停車樓在設(shè)計(jì)存在諸多的問題，比如出口太少，車行道路太考驗(yàn)車主的技術(shù)等等； 停車費(fèi)用過高，一般是同等地段地面停車的 12倍； 停車樓投資者覺得投資周期過長(zhǎng)、收益甚小。 車位產(chǎn)品綜述 產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀（ 1） 目前，住宅社區(qū)建筑配套車位規(guī)劃數(shù)量均以滿足政策規(guī)范要求為依據(jù)，但有部分高檔社區(qū)，像排屋、別墅、城市高檔公寓等樓盤采用增大車位規(guī)劃數(shù)量的方法體現(xiàn)項(xiàng)目配套的高檔次。車位數(shù)量的增加在一定程度上能夠提升項(xiàng)目整體價(jià)值，但對(duì)車位售價(jià)和項(xiàng)目售價(jià)提升能夠起到的作用較小。通過市場(chǎng)了解，有條件的商業(yè)物業(yè)，在進(jìn)行建筑配套車位規(guī)劃的時(shí)候一般都超出建筑規(guī)范中的規(guī)定數(shù)量，這也是為了適應(yīng)當(dāng)前的汽車經(jīng)濟(jì)時(shí)代。 “停車經(jīng)濟(jì)”在商場(chǎng)規(guī)劃中的地位越來越重要。 目前，在城市核心區(qū)商業(yè)場(chǎng)所的停車場(chǎng)基本都是滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)?，停車的不足已?jīng)嚴(yán)重影響到了商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額提升。 普通社區(qū)建筑配套車位規(guī)劃數(shù)量以滿足規(guī)范為要求，高端樓盤或商業(yè)物業(yè)車位配建突破指標(biāo)頻現(xiàn) 車位產(chǎn)品綜述 車位產(chǎn)品設(shè)計(jì)的其他參數(shù)中，一般的住宅社區(qū)和商業(yè)物業(yè)建筑配建車位基本以滿足車位設(shè)計(jì)規(guī)范為基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)指標(biāo)上大多不進(jìn)行突破。為了體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)、提升車位產(chǎn)品的價(jià)格，開發(fā)商通過調(diào)整 寬度、凈高，或增加設(shè)備 等措施以提高車位品質(zhì)、獲取更高客戶的滿意度。 寬度： 高檔項(xiàng)目的地下停車庫(kù)雙車道寬度多超過 7米，單車道多超過 4米，對(duì)于消防和通車順暢都非常有幫助（規(guī)范要求雙車道 7米，單車道 4米）。 凈高： 高檔項(xiàng)目車庫(kù)入口凈高多設(shè)計(jì)為 （規(guī)范一般要求為 ，小型車 ，輕型車 ），為了方便購(gòu)買高檔車的客戶。 增加設(shè)備設(shè)施或提高檔次： 高檔項(xiàng)目車位產(chǎn)品增加配置主要為智能化門禁、感應(yīng)道閘、自動(dòng)迎賓燈系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、手機(jī)信號(hào)增強(qiáng)設(shè)備、電子監(jiān)控設(shè)備、車位鎖等，在車庫(kù)設(shè)計(jì)中，把停車和入戶過程緊密相連，充分考慮顧客的便利。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀（ 2） 加大寬度、調(diào)高凈高、增加停車便利性設(shè)備是提高車位品質(zhì)的三大主要手段 雙車道，寬入口 自動(dòng)感應(yīng)道閘 自動(dòng)機(jī)械停車設(shè)備 調(diào)高凈高，輕型車暢通無阻 萬科西溪蝶園，地下車庫(kù)智能感應(yīng)道閘、地下車位迎賓燈、智能感應(yīng)門、智能電梯控制系統(tǒng)，從入車庫(kù)到進(jìn)電梯，盡顯便利 車位產(chǎn)品綜述 車位管理現(xiàn)狀 城市機(jī)動(dòng)車數(shù)量日益增多，公共停車位管理難是老生常談的問題，在這里不做說明。住宅或商業(yè)物業(yè)建筑配套車位管理同樣是問題重重，目前物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)車庫(kù)車位系統(tǒng)的清潔、照明、安全、調(diào)度等工作，對(duì)于業(yè)主車輛損失等的賠償要視業(yè)主是否合理停車及與物業(yè)簽署的合同而定，因此在車位管理方面，由物業(yè)單位引發(fā)的糾紛甚多，問題的出現(xiàn)有的是因?yàn)闃潜P以前規(guī)劃不完善留下來的歷史遺留，比如 2023年以前居住小區(qū)的車位規(guī)劃大概是 1： ，最多達(dá)到 1： ，所以就出現(xiàn)了“僧多肉少”的局面，大家紛紛搶車位，更多的問題是物業(yè)公司自身管理水平不高，制度有問題，所以 面對(duì)汽車時(shí)代的到來，物業(yè)公司針對(duì)停車管理的水平也亟待提高。 車位調(diào)配和車輛安全多引發(fā)業(yè)主投訴 車位產(chǎn)品綜述 車位租售 目前住宅社區(qū)和商業(yè)辦公物業(yè)建筑配套的車位租售均有存在，租售比例不確定。市面出售的車位，產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜。目前地上車位中，部分實(shí)質(zhì)上是綠地面積，部分是已經(jīng)攤?cè)肓斯珨?，還有一部分是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)；地下車庫(kù)中，有一部分是 人防工程，這也是公攤面積，另外一部分才是合法銷售、依法取得地下空間使用權(quán)的正式地下車位 。 同時(shí)也有許多的大型商場(chǎng)的地上和地下停車位實(shí)行有條件免費(fèi)停車措施。 因此在 2023年以后的住宅社區(qū)和商業(yè)辦公物業(yè)建筑配套的車位有產(chǎn)權(quán)的將越來越多，住宅樓的地下空間，土地使用權(quán)出讓年限為 70年，按法律規(guī)定的用途確定，地下車位使用權(quán)出讓終止年限與地表建設(shè)用地使用權(quán)出讓終止年限一致。 車位產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，許多車位實(shí)際上是以租代售，未來有 ”準(zhǔn)生證 ” 的車位將越來越多 政府關(guān)于車位產(chǎn)權(quán)的界定標(biāo)準(zhǔn) ?如果