【正文】 202311 名邦市場前期部 樓盤配套 車位專項 前言： 城市機動車停車位分為建筑配建停車位、公共停車位兩種，其中建筑配建停車位是主要組成部分。 建筑配建停車位也是本專題的主要研究對象。 專題結(jié)構(gòu) 壹、車位產(chǎn)品綜述 貳、車位形式與項目品質(zhì)、成本投入、收益的關(guān)系簡析 叁、車位需求特點 肆、未來車位發(fā)展趨勢 伍、銷售意義上的車位 陸：不同等級住宅項目對車位設(shè)置的要求 柒：各種機械式立體停車庫介紹 壹、車位產(chǎn)品綜述 主要形式 產(chǎn)品設(shè)計現(xiàn)狀 車位管理現(xiàn)狀 車位租售 一般性物業(yè)車位配建標準 停車場出入口設(shè)置原則 停車位設(shè)計的基本原則 車位產(chǎn)品綜述 目前市場上的車位產(chǎn)品主要形式有：地面停車位、地下人防及非人防車庫、地上架空層車庫、半地下車庫、立體化機械停車位、 地上多層停車樓 等六種。 產(chǎn)品形式 地面停車位 地下停車庫 地上架空層停車位 立體機械化停車（酒店或商場） 半地下車庫（星河灣為代表） 目前，地上停車和地下車庫停車是主要形式 停車樓（較少） 車位產(chǎn)品綜述 車位盡量與景觀結(jié)合 ,集中設(shè)置； 避免大量的硬鋪裝；車擋應(yīng)避免采用金屬制品； 每處集中停車場可集合雨水收集系統(tǒng)設(shè)置取水裝置，用于洗車 。 地面停車位 車位產(chǎn)品綜述 充分利用地形進行合理的豎向設(shè)計 ,以減小土方開挖量和機械排風(fēng)； 車擋應(yīng)避免采用金屬制品； 車位以租賃為主 ,在交通方便到達的地方可考慮出售； 在某些高檔項目中，比如排屋和別墅等，半下地下停車位直接與住戶入戶門相通； 如果是半地下停車場，則不必考慮設(shè)置和車庫直接相連的單元門廳； 半地下車位一般都用于贈送 半地下停車位 車位產(chǎn)品綜述 在停車布局上盡量提高效率 ,避免不規(guī)則地塊邊緣形體帶來的浪費 .并充分考慮豎向空間的利用 ,在適當位置可考慮機械雙層或增設(shè)儲藏設(shè)施；車擋應(yīng)采用橡膠成品車擋； 車位以出售為主 ,售價高低根據(jù)車位與電梯廳的距離遠近程度而定； 和地庫直接相連并考慮不低于首層門廳的裝修標準。 地下車庫停車位 車位產(chǎn)品綜述 地上架空層停車位 地上架空層停車位一般都是獨立車庫的形式； 利用后側(cè)的多余空間或部分地下室空間 ,提供前后停車或前停車后儲藏等靈活的使用方式； 在某些高檔項目中，把地上一層架空層的車位直接與二層的住戶相通，打造成私密性極強的私家車庫，并提供裝修； 如果是多層或高層項目，開發(fā)商一般都出售，若是別墅或排屋項目，基本采取贈送給住戶的方式。 車位產(chǎn)品綜述 機械立體停車位 一般分為：露天機械停車位和地下立體機械停車位； 具有使用方便、空間充分利用、防盜性增強等優(yōu)點； 目前市面上采用的立體機械停車位的空間利用率比一般車位至少提高 75%； 車主取車和停車均可通過相應(yīng)的電子卡實現(xiàn)操作； 住宅小區(qū)目前使用的非常少，一般都用在政府部門、酒店、商場、寫字樓等地方，還有層高達到一定要求的地下車庫。 車位產(chǎn)品綜述 停車樓車位 停車樓分為建筑式、機械式兩種； 國外的大都市已經(jīng)普遍使用，國內(nèi)被采用的還不多； 北京、南京、上海等有停車樓的城市普遍反映來取車和停車花的時間成本高； 國內(nèi)停車樓在設(shè)計存在諸多的問題，比如出口太少，車行道路太考驗車主的技術(shù)等等； 停車費用過高，一般是同等地段地面停車的 12倍； 停車樓投資者覺得投資周期過長、收益甚小。 車位產(chǎn)品綜述 產(chǎn)品設(shè)計現(xiàn)狀（ 1） 目前，住宅社區(qū)建筑配套車位規(guī)劃數(shù)量均以滿足政策規(guī)范要求為依據(jù)，但有部分高檔社區(qū)，像排屋、別墅、城市高檔公寓等樓盤采用增大車位規(guī)劃數(shù)量的方法體現(xiàn)項目配套的高檔次。車位數(shù)量的增加在一定程度上能夠提升項目整體價值，但對車位售價和項目售價提升能夠起到的作用較小。通過市場了解，有條件的商業(yè)物業(yè)，在進行建筑配套車位規(guī)劃的時候一般都超出建筑規(guī)范中的規(guī)定數(shù)量，這也是為了適應(yīng)當前的汽車經(jīng)濟時代。 “停車經(jīng)濟”在商場規(guī)劃中的地位越來越重要。 目前，在城市核心區(qū)商業(yè)場所的停車場基本都是滿滿當當?shù)?，停車的不足已?jīng)嚴重影響到了商場營業(yè)額提升。 普通社區(qū)建筑配套車位規(guī)劃數(shù)量以滿足規(guī)范為要求，高端樓盤或商業(yè)物業(yè)車位配建突破指標頻現(xiàn) 車位產(chǎn)品綜述 車位產(chǎn)品設(shè)計的其他參數(shù)中，一般的住宅社區(qū)和商業(yè)物業(yè)建筑配建車位基本以滿足車位設(shè)計規(guī)范為基礎(chǔ)，在設(shè)計指標上大多不進行突破。為了體現(xiàn)項目產(chǎn)品的品質(zhì)、提升車位產(chǎn)品的價格，開發(fā)商通過調(diào)整 寬度、凈高，或增加設(shè)備 等措施以提高車位品質(zhì)、獲取更高客戶的滿意度。 寬度： 高檔項目的地下停車庫雙車道寬度多超過 7米，單車道多超過 4米，對于消防和通車順暢都非常有幫助（規(guī)范要求雙車道 7米，單車道 4米）。 凈高： 高檔項目車庫入口凈高多設(shè)計為 （規(guī)范一般要求為 ，小型車 ，輕型車 ），為了方便購買高檔車的客戶。 增加設(shè)備設(shè)施或提高檔次： 高檔項目車位產(chǎn)品增加配置主要為智能化門禁、感應(yīng)道閘、自動迎賓燈系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、手機信號增強設(shè)備、電子監(jiān)控設(shè)備、車位鎖等，在車庫設(shè)計中，把停車和入戶過程緊密相連，充分考慮顧客的便利。 產(chǎn)品設(shè)計現(xiàn)狀（ 2） 加大寬度、調(diào)高凈高、增加停車便利性設(shè)備是提高車位品質(zhì)的三大主要手段 雙車道，寬入口 自動感應(yīng)道閘 自動機械停車設(shè)備 調(diào)高凈高，輕型車暢通無阻 萬科西溪蝶園，地下車庫智能感應(yīng)道閘、地下車位迎賓燈、智能感應(yīng)門、智能電梯控制系統(tǒng)，從入車庫到進電梯，盡顯便利 車位產(chǎn)品綜述 車位管理現(xiàn)狀 城市機動車數(shù)量日益增多，公共停車位管理難是老生常談的問題，在這里不做說明。住宅或商業(yè)物業(yè)建筑配套車位管理同樣是問題重重，目前物業(yè)公司主要負責車庫車位系統(tǒng)的清潔、照明、安全、調(diào)度等工作，對于業(yè)主車輛損失等的賠償要視業(yè)主是否合理停車及與物業(yè)簽署的合同而定，因此在車位管理方面，由物業(yè)單位引發(fā)的糾紛甚多，問題的出現(xiàn)有的是因為樓盤以前規(guī)劃不完善留下來的歷史遺留，比如 2023年以前居住小區(qū)的車位規(guī)劃大概是 1： ，最多達到 1： ，所以就出現(xiàn)了“僧多肉少”的局面，大家紛紛搶車位，更多的問題是物業(yè)公司自身管理水平不高，制度有問題，所以 面對汽車時代的到來，物業(yè)公司針對停車管理的水平也亟待提高。 車位調(diào)配和車輛安全多引發(fā)業(yè)主投訴 車位產(chǎn)品綜述 車位租售 目前住宅社區(qū)和商業(yè)辦公物業(yè)建筑配套的車位租售均有存在，租售比例不確定。市面出售的車位，產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜。目前地上車位中，部分實質(zhì)上是綠地面積，部分是已經(jīng)攤?cè)肓斯珨偅€有一部分是有獨立產(chǎn)權(quán)；地下車庫中，有一部分是 人防工程，這也是公攤面積，另外一部分才是合法銷售、依法取得地下空間使用權(quán)的正式地下車位 。 同時也有許多的大型商場的地上和地下停車位實行有條件免費停車措施。 因此在 2023年以后的住宅社區(qū)和商業(yè)辦公物業(yè)建筑配套的車位有產(chǎn)權(quán)的將越來越多，住宅樓的地下空間，土地使用權(quán)出讓年限為 70年，按法律規(guī)定的用途確定，地下車位使用權(quán)出讓終止年限與地表建設(shè)用地使用權(quán)出讓終止年限一致。 車位產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，許多車位實際上是以租代售，未來有 ”準生證 ” 的車位將越來越多 政府關(guān)于車位產(chǎn)權(quán)的界定標準 ?如果