【正文】 房地產(chǎn)計劃運(yùn)營課程目標(biāo)p “運(yùn)營管理 ”管什么？p 如何做好計劃運(yùn)營管理？p 如何搭建匹配的運(yùn)營管理體系？課程構(gòu)架第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理解析 —— 什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？在企業(yè)的不同發(fā)展階段選擇什么樣的運(yùn)營管控模式最合適？第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系 —— 結(jié)合案例分析，從房地產(chǎn)企業(yè)的計劃體系策劃、計劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、評估等環(huán)節(jié)找到計劃管理的對策和方法。第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目管理體系 —— 以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，系統(tǒng)地分析房地產(chǎn)項目運(yùn)營管理過程中的重點、難點并提出一些相應(yīng)的解決方案。目錄第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理解析 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目管理體系 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點選擇合適的運(yùn)營管控模式； 什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？先從房地產(chǎn)項目的管理目標(biāo)談起房地產(chǎn)項目主要評價指標(biāo)財務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類： 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率資產(chǎn)類： NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間客戶緯度指標(biāo) 項目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計 /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的 客戶滿意度運(yùn)營緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項目管理的提升項目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書案例 ——項 目 數(shù) 值 備 注除地價外 項 目 總 成本目 標(biāo) 68052 包括建安成本、管理 費(fèi) 用、 營銷費(fèi) 用、 財務(wù)費(fèi) 用、 營業(yè) 稅和土地增 值 稅單 位 銷 售面 積 建安成本 4417銷 售 總 收入 173959稅后 凈 利 潤 17718銷 售 凈 利率 % 不同城市不同要求，但均需至少大于 9％IRR % 不同城市不同要求，但均需至少大于 15％NPV 3381項 目從拿地到開 盤時間 10個月項 目月均去化速度 80套 可用月均去化（套 /月，或平米 /月）表示項 目開 發(fā) 周期 25個月 參照集 團(tuán)頒 布之 項 目基準(zhǔn)開 發(fā) 周期項 目 設(shè)計 周期 150天 從拿地－施工 圖 完成 時間 ，參照集 團(tuán) 技 術(shù) 管理部相關(guān)標(biāo) 準(zhǔn)項目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 什么是運(yùn)營管理？ —— 從本質(zhì)上講，運(yùn)營管理就是在一定資源條件下， “為達(dá)成項目目標(biāo)而采取的各種管理手段 ”。 房地產(chǎn)項目目標(biāo)（財務(wù)、客戶、運(yùn)營、能力等目標(biāo)） 人 + 錢 + 土地運(yùn)營管理帶來的疑問 p運(yùn)營管理管什么？p誰來管？p如何選擇合適的運(yùn)營管控模式？p… …先從項目管理學(xué)角度看一下一般項目管理 “九大領(lǐng)域 ”管什么？知識領(lǐng)域 管理目標(biāo) 管理內(nèi)容項目整體管理 保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制 進(jìn)行整體規(guī)劃，執(zhí)行和控制項目范圍管理 保證項目完整地做項目該做的事情 明確定義項目該干哪些事情，并進(jìn)行控制項目時間管理 保證項目按進(jìn)度計劃完成 編制項目各類進(jìn)度計劃，并進(jìn)行控制項目費(fèi)用管理 保證項目按預(yù)算完成 編制項目費(fèi)用預(yù)算，并進(jìn)行控制項目質(zhì)量管理 保證項目工作成果的質(zhì)量 確定成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，檢驗工作項目人力資源管理 保證人力資源最有效地被利用 規(guī)劃項目的組織結(jié)構(gòu)和人員，組成團(tuán)隊并進(jìn)行團(tuán)隊建設(shè)項目溝通管理 保證項目有良好的信息溝通 規(guī)劃并進(jìn)行項目信息的收集、發(fā)布，評估項目的執(zhí)行狀況項目風(fēng)險管理 保證項目受到的風(fēng)險損失最小 識別、分析風(fēng)險，制定應(yīng)對措施，監(jiān)控風(fēng)險項目采購管理 保證項目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務(wù)規(guī)范采購的全過程：采購計劃、采購管理、合同管理等房地產(chǎn)項目運(yùn)營管理基于項目管理 “九大知識領(lǐng)域 ”的管理內(nèi)容，更體現(xiàn)實戰(zhàn)性知識領(lǐng)域 管理目標(biāo) 管理內(nèi)容（運(yùn)營管理范疇）項目整體管理 保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制明確項目的總體目標(biāo)，并通過運(yùn)營管理手段促使其順利達(dá)成項目范圍管理 保證項目完整地做項目該做的事情 建立權(quán)責(zé)手冊，明確項目的權(quán)則及各專業(yè)的分工項目時間管理 保證項目按進(jìn)度計劃完成 編制并確定項目各類進(jìn)度計劃，并通過計劃管理手段進(jìn)行有效控制項目費(fèi)用管理 保證項目按預(yù)算完成 編制項目費(fèi)用預(yù)算（營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用），明確項目成本目標(biāo)，并進(jìn)行控制項目質(zhì)量管理 保證項目工作成果的質(zhì)量 明確各階段的成果，建立各階段成果質(zhì)量管理機(jī)制，并進(jìn)行有效控制項目人力資源管理 保證人力資源最有效地被利用 根據(jù)自身特點，選擇合適的運(yùn)營管控模式及組織構(gòu)架項目溝通管理 保證項目有良好的信息溝通 建立項目報告及會議溝通機(jī)制并有效執(zhí)行項目風(fēng)險管理 保證項目受到的風(fēng)險損失最小 建立會議決策、風(fēng)險預(yù)警機(jī)制并有效執(zhí)行項目采購管理 保證項目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務(wù)建立規(guī)范的招標(biāo)采購流程并有效執(zhí)行說明及圖例：p、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、采購管理 、 工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。房地產(chǎn)項目主開發(fā)流程項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程管理階段項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案組織項目策劃 /產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工 程施工配合設(shè)計配合 銷售配合采購管理房地產(chǎn)項目開發(fā)流程特點：三多（多專業(yè) 多階段 多關(guān)鍵活動 超過 50）房地產(chǎn)項目的特點：p周期：項目運(yùn)作時間長p繁雜性：內(nèi)外部接口多p方式：并行、交叉運(yùn)作多p對象：以人為主，變數(shù)多p結(jié)果：一次性，遺憾多很多房地產(chǎn)公司在咨詢公司的幫助下開始擴(kuò)充分完善運(yùn)營管理職能 —— 應(yīng)對項目管理過程中出現(xiàn)的一系列問題一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理職能的設(shè)置情況 1華遠(yuǎn) — 運(yùn)營管理部（ 06年的職能）p 組織管理p 計劃管理p 資本運(yùn)作與管理p 商業(yè)經(jīng)營管理p 流程管理p 信息化管理首創(chuàng) — 運(yùn)營管理中心（ 05年的職能）p 項目經(jīng)營計劃管理p 項目實施監(jiān)察管理p 合作供應(yīng)商管理p 業(yè)務(wù)流程管理p信息化管理世茂 — 運(yùn)營管理部（ 06年的職能）p 綜合計劃管理p 部門績效評估p 流程管理p 公司制度管理華潤 — 運(yùn)營管理部（ 07的職能）p 戰(zhàn)略管理p 項目計劃運(yùn)營管理p 客戶滿意度管理p 銷售定價管理一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理職能的設(shè)置情況 2運(yùn)營管理 p 負(fù)責(zé)組織集團(tuán)層面的營運(yùn)類會議的召開，并向參會人員報告項目開發(fā)運(yùn)行情況；p 針對集團(tuán)項目運(yùn)營過程情況和特點，整合（集團(tuán)、城市公司）資源支持和協(xié)調(diào)，推動項目開發(fā)計劃、任務(wù)的完成；p 負(fù)責(zé)組織對集團(tuán)公司所屬項目進(jìn)行聯(lián)合檢查，并督促檢查問題的落實；p 建立運(yùn)營報告體系，定期撰寫集團(tuán)公司的運(yùn)營報告并有針對性地發(fā)布（運(yùn)營狀況、運(yùn)營問題、運(yùn)營風(fēng)險、面臨機(jī)會及重大事項的處理情況等內(nèi)容）；p 建立并完善運(yùn)營風(fēng)險監(jiān)控體系，發(fā)現(xiàn)的運(yùn)營風(fēng)險，提出應(yīng)對方案及措施，供集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參考決策；p 負(fù)責(zé)組織項目后評估，收集匯總項目總結(jié)報告；負(fù)責(zé)階段成果的管理；計劃管理 p 負(fù)責(zé)根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略組織編制集團(tuán) 三 年度經(jīng)營計劃，審核下屬公司的三年經(jīng)營計劃、年度經(jīng)營計劃；p 負(fù)責(zé)組織匯編集團(tuán)年度經(jīng)營計劃，并對計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控、檢查和考核；p 負(fù)責(zé)組織項目總體計劃的編制；負(fù)責(zé)檢查、協(xié)調(diào)項目總體開發(fā)計劃的執(zhí)行和考核；p 負(fù)責(zé)審核下屬公司的項目總體開發(fā)計劃及計劃關(guān)鍵節(jié)點變更；p 負(fù)責(zé)集團(tuán)各部門及下屬公司月度、年度計劃執(zhí)行情況的監(jiān)控、檢查和運(yùn)營協(xié)調(diào)；p 負(fù)責(zé)對集團(tuán)各部門及下屬公司月度、年度計劃執(zhí)行進(jìn)度狀況的考核，參與集團(tuán)績效考評會；流程管理 p 負(fù)責(zé)建立集團(tuán)公司完善的管控體系及制度流程，并根據(jù)集團(tuán)公司變革需要進(jìn)行修訂；p 負(fù)責(zé)管理體系的建立與運(yùn)行維護(hù)工作，指導(dǎo)集團(tuán)各部門及下屬公司的流程體系建立工作；p 負(fù)責(zé)檢查和監(jiān)督管理體系文件的執(zhí)行情況，組織流程的優(yōu)化工作；會議、信息管理 p 負(fù)責(zé)集團(tuán)公司重要會議的籌備和組織，撰寫相關(guān)會議紀(jì)要并對決議事項進(jìn)行督辦；p 負(fù)責(zé)組織集團(tuán)的信息傳遞及相關(guān)傳簽管理工作；p 負(fù)責(zé)集團(tuán)公司各類行政文件的擬制、審核、行文、機(jī)要流轉(zhuǎn)、文件登記、處理、存檔和上呈及下發(fā)等工作IT管理 p 集 團(tuán) 整體信息平臺的技 術(shù) 性 規(guī) 劃與 實 施；p 集 團(tuán) /各城市 /各 項 目 辦 公網(wǎng) 絡(luò) 和 計 算機(jī)的技 術(shù) 性 維護(hù) 與管； 負(fù)責(zé)辦 公自 動 化 電 子 設(shè)備 和網(wǎng) 絡(luò) 通信 設(shè) 施及配套易耗品的采 購；p 負(fù)責(zé) 公司信息安全和信息 權(quán) 限 設(shè) 定運(yùn)營管理管什么？ —— 通過 “以始為終 ”的管理手段，管理好影響項目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)的各要素設(shè)定項目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)運(yùn) 營 管 理管理范疇 管理措施 管理目標(biāo)項目投資決策及收益跟蹤參與投資決策，實施全過程項目收益跟蹤科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險；項目收益控制項目成果管理 項目各階段的成果管理 +項目后評估成果 降低運(yùn)營風(fēng)險，提升項目質(zhì)量進(jìn)度計劃管理 項目計劃、管理計劃的管理協(xié)調(diào) 提升項目運(yùn)營效率運(yùn)營決策管理 會議管理（項目例會、評審會、運(yùn)營例會等） 提高決策效率目標(biāo)成本管理 目標(biāo)成本、動態(tài)成本的跟蹤與分析 成本目標(biāo)的動態(tài)即時控制資金、預(yù)算管理 預(yù)算的編制及滾動控制 防范資金風(fēng)險，提高資金使用效率實現(xiàn)預(yù)定項目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)運(yùn)營管理管的重點 : ——PTQC – Performance Time Quality ConferencepP：運(yùn)營績效（設(shè)定 — 跟蹤 — 評估）pT：時間節(jié)點管理（項目進(jìn)度計劃管理）pQ：質(zhì)量管理（成果管理）pC：決策管理（運(yùn)營會議管理）運(yùn)營管理職能設(shè)置 —— 與企業(yè)設(shè)定項目成功的標(biāo)尺有關(guān)（ 項目成功 — 項目管理成功 — 企業(yè)成功）財務(wù)緯度指標(biāo)收益類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類： 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率資產(chǎn)類： NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間客戶緯度指標(biāo)項目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計 /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的客戶滿意度運(yùn)營緯度指標(biāo)進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項目管理的提升運(yùn)營管理職能設(shè)置 —— 根據(jù)企業(yè)的管理需求有三個發(fā)展階段計劃管理型 管理型運(yùn)營體系 專業(yè)型運(yùn)營體系p 計劃管理p計劃管理p運(yùn)營績效管理p關(guān)鍵決策管理p流程管理p階段成果管理p關(guān)鍵決策管理p信息與知識管理p計劃管理p運(yùn)營績效管理p關(guān)鍵決策管理p流程管理p階段成果管理p關(guān)鍵決策管理p信息與知識管理p投資決策管理p目標(biāo)成本管理p資金預(yù)算管理p 企業(yè)運(yùn)營管理負(fù)責(zé)人應(yīng)該具備哪些主要素質(zhì)？p 企業(yè)如何選擇、培養(yǎng)運(yùn)營管理人才？ 課題討論 ——國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點選擇合適的運(yùn)營管控模式； 什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷程 —— 四個階段p 第一階段是單項目管理階段；p 第二階段是同城市下的多項目管理階段；p 第三階段是多城市下的多項目管理階段；p 第四個階段是多城市多項目區(qū)域化管理階段； （這時候，因為城市公司的數(shù)量已經(jīng)超出了集團(tuán)總部的管理幅度，需要將地緣靠近的城市劃成片區(qū)并成立區(qū)域總部進(jìn)行區(qū)域化管理 ）國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析□