【正文】 1設置；p 評價標準： 進度分 ： 5— 目標完成； 2— 受上游部門影響延遲，對公司影響較??； 0— 未完成； 質(zhì)量分 ： 5— 優(yōu)秀， 4— 良好， 3— 合格， 2— 有差距， 1— 不合格。p營運中心負責考核數(shù)據(jù)的采集并定期統(tǒng)計公布，為基準的優(yōu)化做好基礎工作。p對于一期面積超過建議標段面積的情況，可以采取分區(qū)的推進策略，分區(qū)間隔時間宜控制在 2030天，但一期的總體推進周期不得超過基準值 案例：＊＊公司項目展示區(qū)開放基準周期物 業(yè)類 型 設計 周期招 標 周期開工 證 施工周期 子 總 周期 調(diào) 整原 則6層單 體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 不 帶 地下室減 15d， 4層單 體減 15d高 層單 體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 帶 1層 地下室減 15dp原則上，示范區(qū)開放時點與項目開盤時點一致，如有因特殊原因，兩者可以不一致。 11層 以下，每增減 1層 相應 增減 1213d， 11層 以上，每增減 1層 相 應 增減1011d。營銷：設計：成本：本地項目 區(qū)域職能體系項目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與服務 ＊ 概念設計 方案設計 擴初設計 施工圖設計 施工過程設計管理區(qū)域招標（入圍）區(qū)域招標（定標） 項目招標（入圍） 項目招標 ＊ ＊（定標） 成本控制流程土地信息獲取區(qū)域內(nèi)客服體系的建設客服：土地拓展：工程： 工程技術(shù)人員培養(yǎng) 技術(shù)管理 工程供應商管理 現(xiàn)場質(zhì)量管理工程進度管理工程成本控制 報批報建報批報建：客戶投訴升級處理 服務水平監(jiān)控客戶關(guān)系維護家天下客戶會 房屋保修現(xiàn)場投訴處理可研報告 上報集團案例 —— 某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責億元營銷：設計：成本：異地項目 區(qū)域職能體系項目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與服務 概念設計 方案設計 擴初設計 施工圖設計 施工過程設計管理區(qū)域招標（入圍）區(qū)域招標（定標） 項目招標（入圍） 項目招標（定標） 成本控制流程報批報建報批報建：工程： 工程技術(shù)人員培養(yǎng) 技術(shù)管理 工程供應商管理 現(xiàn)場質(zhì)量管理工程進度管理工程成本控制 區(qū)域內(nèi)客服體系的建設客服： 客戶投訴的升級處理 服務水平監(jiān)控客戶關(guān)系維護家天下客戶會 房屋保修現(xiàn)場投訴處理土地信息獲取土地拓展： 可研報告 上報集團案例 —— 某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責第一部分回顧p 什么是運營管理？ —— 運營管理就是在一定資源條件下， “為達成項目目標而采取的各種 管理手段 ” ——“ 人 +錢 +土地 ” 運營管理 項目開發(fā) /經(jīng)營目標p 運營管理管什么？—— 通過 “以始為終 ”的管理手段，管理好影響項目開發(fā)、經(jīng)營目標實現(xiàn)的各要素；—— 房地產(chǎn)項目運營管理的重點： PTQC P：運營績效（設定 — 跟蹤 — 評估） T：時間節(jié)點管理（項目進度計劃管理） Q：質(zhì)量管理（成果管理） C：決策管理（運營會議管理）第一部分回顧p 如何選擇合適的運營管空模式？—— 根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實際能力水平選擇 匹配 的運營管控模式，運營管控模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性第一部分回顧目錄第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理解析 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目管理體系 還是先從房地產(chǎn)項目的管理目標談起p 在所有的指標當中， “進度 ”是最基本的指標之一，也常常被認為是最重要、管理難度最大的指標之一p 因此，對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，運營管理都首先從 “計劃管理 ”開始財務緯度指標 收益類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類： 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率資產(chǎn)類： NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間客戶緯度指標 項目品牌：知名度 /認知度 /美譽度客戶滿意度：規(guī)劃設計 /銷售服務 /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務 /工程維修 等的 客戶滿意度運營緯度指標 進度：關(guān)鍵節(jié)點的達成質(zhì)量：設計圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標的達成、 成本目標 的達成能力緯度指標 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻程度，利于后續(xù)項目管理的提升房地產(chǎn)項目的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注 “進度 ”，關(guān)注 “計劃管理 ”p 由于項目開發(fā)周期的拖長，房地產(chǎn)投資的機會風險會加大p 進度時間，是影響管理費用和財務費用高低的一個決定因素 （一天一輛奧迪的故事）p 進度時間，是影響項目 IRR的重要因素之一，而 IRR是大部分企業(yè)作為項目投資決策的重要依據(jù) （根據(jù)某集團對典型中型項目的分析，在地價占開發(fā)成本 3045%時，項目開盤時間提前 1個月，項目的 IRR水平將提高 %左右）p 房地產(chǎn)項目內(nèi)外部接口多，協(xié)同與協(xié)調(diào)非常繁雜p 計劃管理的過程，是房地產(chǎn)項目系統(tǒng)分析和風險分析的過程p 計劃管理是項目管理人員的必備工具IRR指項目投資的內(nèi)部收益率項目計劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理的重點項目計劃管理有多重要？多項目運作的需求p　多項目的同時運作，需要有效的計劃管理體系為主要監(jiān)控手段的支持p　項目計劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動、高效利用資源的保證規(guī)范化／精細化管理的需求p　房地產(chǎn)開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外部接口多等特點，需要通過項目來進行有效的組織和協(xié)調(diào)p　隨著企業(yè)規(guī)模的擴大，管理層的決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項目計劃的管理來實現(xiàn)p　基于從人盯人的管理行為向基于計劃的目標管理的轉(zhuǎn)變加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的需求p　好的項目計劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段項目計劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理的難點項目管理的現(xiàn)實中經(jīng)常遇到的問題p　干到哪算哪（沒有計劃）p　三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）p　計劃排不了（都給自己留足時間，不管別人能不能干）p　啊呀，忘了這事了（計劃漏項）p　工程部／營銷部急得團團轉(zhuǎn)（上游計劃的拖延）p　不該干的干了，該干的還沒動（計劃不清晰，眉毛胡子一把抓）p　。房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？多城市多目管理階段 ——p 異地項目不好管p 異地項目水土不服，突發(fā)事件多p 管理效率低，決策效率低p 感覺能人太少p 管理成本急劇增長p。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。 房地產(chǎn)項目目標（財務、客戶、運營、能力等目標） 人 + 錢 + 土地運營管理帶來的疑問 p運營管理管什么？p誰來管？p如何選擇合適的運營管控模式？p… …先從項目管理學角度看一下一般項目管理 “九大領(lǐng)域 ”管什么？知識領(lǐng)域 管理目標 管理內(nèi)容項目整體管理 保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制 進行整體規(guī)劃，執(zhí)行和控制項目范圍管理 保證項目完整地做項目該做的事情 明確定義項目該干哪些事情，并進行控制項目時間管理 保證項目按進度計劃完成 編制項目各類進度計劃，并進行控制項目費用管理 保證項目按預算完成 編制項目費用預算，并進行控制項目質(zhì)量管理 保證項目工作成果的質(zhì)量 確定成果的質(zhì)量標準，執(zhí)行標準，檢驗工作項目人力資源管理 保證人力資源最有效地被利用 規(guī)劃項目的組織結(jié)構(gòu)和人員，組成團隊并進行團隊建設項目溝通管理 保證項目有良好的信息溝通 規(guī)劃并進行項目信息的收集、發(fā)布，評估項目的執(zhí)行狀況項目風險管理 保證項目受到的風險損失最小 識別、分析風險，制定應對措施，監(jiān)控風險項目采購管理 保證項目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務規(guī)范采購的全過程：采購計劃、采購管理、合同管理等房地產(chǎn)項目運營管理基于項目管理 “九大知識領(lǐng)域 ”的管理內(nèi)容，更體現(xiàn)實戰(zhàn)性知識領(lǐng)域 管理目標 管理內(nèi)容（運營管理范疇）項目整體管理 保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制明確項目的總體目標，并通過運營管理手段促使其順利達成項目范圍管理 保證項目完整地做項目該做的事情 建立權(quán)責手冊，明確項目的權(quán)則及各專業(yè)的分工項目時間管理 保證項目按進度計劃完成 編制并確定項目各類進度計劃，并通過計劃管理手段進行有效控制項目費用管理 保證項目按預算完成 編制項目費用預算（營銷費用、管理費用），明確項目成本目標，并進行控制項目質(zhì)量管理 保證項目工作成果的質(zhì)量 明確各階段的成果，建立各階段成果質(zhì)量管理機制，并進行有效控制項目人力資源管理 保證人力資源最有效地被利用 根據(jù)自身特點，選擇合適的運營管控模式及組織構(gòu)架項目溝通管理 保證項目有良好的信息溝通 建立項目報告及會議溝通機制并有效執(zhí)行項目風險管理 保證項目受到的風險損失最小 建立會議決策、風險預警機制并有效執(zhí)行項目采購管理 保證項目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務建立規(guī)范的招標采購流程并有效執(zhí)行說明及圖例：p、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設計管理、采購管理 、 工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。具體的模式根據(jù)自身特點可以借鑒目前走在前面的一些管理優(yōu)秀的標桿企業(yè)的模式。精裝修 項 目不 調(diào) 增周期。售樓處開放時點比項目開盤時點至少提前 30天 p對于 6層及以下單體，示范區(qū)開放時要求展示立面整體效果；對于 11層及以上單體，示范區(qū)開放時不展示立面整體效果；對于 611層單體，示范區(qū)開放時是否展示立面效果，依具體情況而定 考核基準 開始點 結(jié) 束點 基準 值 考核數(shù)據(jù)來源部 門考核 級別項 目 項 目開 盤 獲 取土地 項 目首次開 盤 330d 營 運中心 Ⅰ利 潤結(jié)轉(zhuǎn) 獲 取土地 一期竣工 備 案 詳見.1款營 運中心 Ⅰ項 目 施工周期 取得開工 證 竣工 備 案 營 運中心 Ⅱ售樓 處 開放 獲 取土地 售樓 處 本體及周 邊環(huán) 境施工完成、整改完成， 營銷 搬入開始正式 辦 公300 d 營銷 部 Ⅱ示范區(qū)開放 獲 取土地 示范區(qū)本體特 別 是立面、 樣 板 間 、 環(huán)境施工完成、整改完成330 d 營銷 部 Ⅱ設計總設計 周期 獲 取土地 施工 圖 內(nèi)外 審 完成并修改出 圖 ，取得外 審 意 見140/170d 項 目中心工程、成本部Ⅱ方案 設計 獲 取土地 1. 實 施方案公司、集 團評審 、 調(diào) 整定稿2. 戶 型、 單 體平立面確定3. 技 術(shù)應 用方案初步確定4. 報 建方案 圖 咨 詢 完成，正式方案報 建 圖 內(nèi) 審 完成修改出 圖5. 園林、交通、人防咨 詢 完成90d 項 目 總經(jīng) 理，集團 技 術(shù) 管理部，開 發(fā) 部Ⅱ擴 初 設計 方案 設計 完成1. 實 施方案最 終 成果完成并集 團備案2. 結(jié) 構(gòu)、 設備專業(yè) 方案、部品 設計方案確定3. 園林、交通、人防 規(guī) 劃和 擴 初、消防、 規(guī)證報 建 圖 按 邏輯 關(guān)系完成出 圖 并公司內(nèi)部 審 核修改無 誤20/30d 集 團 技 術(shù) 管理部，開 發(fā) 部Ⅱ施工 圖設計 擴 初 設計 完成完成 報 外 審圖 出 圖 ，出 圖 前內(nèi) 審 完成 20/30d 成本部 Ⅱ擴 初 設計 完成報 外 審圖 內(nèi)外 審 完成并修改出 圖 ，取得外 審 意 見30/50d 項 目中心工程、成本部Ⅱ營銷 定位 優(yōu) 化 獲 取土地 產(chǎn) 品建 議書 公司 評審 通 過 且，建議書 充分含蓋了概念、方案 設計輸 入條件30d 項 目 總經(jīng) 理， 設計 部Ⅱ項 目策劃 獲 取土地 項 目策劃 報 告公司 評審 通 過 60d 項 目 總經(jīng) 理、 設計 部Ⅱ營銷 策劃報 告完成公司公司和集 團評審 定稿 開 盤 前 3個月項 目 總經(jīng) 理，集團 技 術(shù) 部Ⅱ價格方案 完成公司 評審 和集 團備 案 開 盤 前 15天項 目 總經(jīng) 理，集團 技 術(shù) 部Ⅱ銷 售周期 銷 建配合， 項 目 銷 售 結(jié) 案與 項 目竣工同期項 目 總經(jīng) 理、 營運中心Ⅱ開 發(fā) 總報 建周期 獲 取土地 取得建 設 工程 規(guī) 劃 許 可 證 140/150d 營 運中心 Ⅱ施工 許 可 辦理招 標 手 續(xù) 完成具 備施工 許可 證進 件條件取得施工 許 可 證 10/13d 項 目中心工程 Ⅱ成本 方案外部招標取得立 項 批復外部招 標 手 續(xù) 完成具 備 方案 報 件條件30 開 發(fā) 部 Ⅱ總 包招 標 完成 報 外 審圖 出 圖，出 圖前內(nèi) 審完成內(nèi)部定 標 ，外部招 標 手 續(xù) 完成具 備施工 許 可 證進 件條件，從開 標到內(nèi)部定 標 15天?？己藬?shù)據(jù)來源部門（下游部門）負責考核數(shù)據(jù)的提供，不能提供者，按不利于下游部門原則確定上游部門工作