【正文】 瑞港商業(yè)廣場(chǎng)推廣方案 2023年 5月 無錫商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一部分 項(xiàng)目總平圖 一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 商業(yè)開發(fā)的時(shí)期 各年度 土地出讓量 代表項(xiàng)目 開發(fā)模式 開發(fā)特征 2023之前 舊城復(fù)興 2023 20萬平米 包括崇安寺、南禪寺、紅旗路步行街、東方巴黎（崇寧路地塊） 住宅開發(fā)模式 與商品住宅一樣出售鋪面，以高價(jià)位售出為目標(biāo) 2023－2023 產(chǎn)業(yè)化時(shí)期 2023 超過了100萬平米 包括站前商貿(mào)街、春申路、西班牙商城、紅豆國(guó)際和高力國(guó)際汽車城等項(xiàng)目 商品市場(chǎng)開發(fā)模式 以出租鋪位為目標(biāo)，重在招商經(jīng)營(yíng) 2023 突破 200萬平米 坊前路東西兩側(cè)地塊規(guī)模就突破了 110萬平米，同時(shí)，還包括了振興路、東方國(guó)際輕坊城和世貿(mào)中心等 2023年之后 區(qū)域中心 .生活MALL 時(shí)期 2023 120萬平米左右 無錫大劇院、永樂新天地等幾幅黃金地段地塊 商業(yè)街開發(fā)模式 統(tǒng)一規(guī)劃，分別招商開發(fā)建設(shè)、投資經(jīng)營(yíng) 2023 107萬平米 香港新鴻基地產(chǎn)攜手華潤(rùn)聯(lián)合拿地 2023 110萬平米 金太湖、紅豆國(guó)際廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、茂業(yè)城、萬達(dá)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 2023年到 2023年商業(yè)的發(fā)展情況 2023年到 2023年應(yīng)該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的格局也在不斷的拉開，商業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)營(yíng)方式、操作手法等也日益成熟。 2023年到 2023年應(yīng)該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的格局也在不斷地拉開，商業(yè)的開發(fā)模式也日益成熟，從住宅開發(fā)模式到目前的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式，開發(fā)商更加懂得如何業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃、如何進(jìn)行主力商家、品牌商家的引進(jìn)，更加重視招商和運(yùn)營(yíng)。 一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 二、無錫商業(yè)分布的現(xiàn)有格局 1 2 3 4 Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 產(chǎn)業(yè)帶： 主要是以周山浜為核心，錫滬路、廣瑞路段形成依賴火車站為主支撐的物流業(yè)商業(yè)形式，倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送的現(xiàn)有格局，結(jié)合站前商貿(mào)區(qū)的開發(fā)與投入運(yùn)營(yíng)使該區(qū)域具有著天然的既定優(yōu)勢(shì)。 北部商圈： 北部商圈是沿著北大街、青石路（歐風(fēng)街）所分布，目前主要分布的商家有狀元樓、誠(chéng)隆超市、黃金海岸雞粥店等，作為歐風(fēng)街的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)，該商圈主要是以餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑為主。 南商圈： 南商圈仍然是以南禪寺為點(diǎn)的周邊輻射區(qū)域，從線路上分：南長(zhǎng)路、永樂路是商圈內(nèi)的重要交通干道，現(xiàn)有分布商業(yè)有家樂福、永樂家電、南禪寺商貿(mào)中心等。 西商圈： 西商圈則是以河埒口、梁青路、青祁路所圍合而成，由于周邊 44萬平米的惠山休閑文化廣場(chǎng)、東北部 103公頃的惠山古鎮(zhèn)的影響，該商圈主要以購(gòu)物、休閑、觀光、旅游為主，目前穩(wěn)步的主要商家有無錫大飯店、運(yùn)河飯店、大潤(rùn)發(fā)超市等 。 中央商圈： 以三陽百勝、八佰伴、新世界大洋百貨、商業(yè)大廈及東方巴黎、匯金廣場(chǎng)等，作為交通、配套、人流、車流等商業(yè)條件利好區(qū)域，中央商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的商業(yè)態(tài)勢(shì)與影響。 無錫 四圈一帶 的商業(yè)格局 三、無錫商業(yè)地產(chǎn)的供求分析 ? 近兩年無錫商業(yè)市場(chǎng)情況 ? 從上述數(shù)據(jù)中可以看到無錫商業(yè)市場(chǎng)的兩個(gè)表象、特征 : ? 第一 ,供應(yīng)嚴(yán)重大于求 。第二 ,成交均價(jià)長(zhǎng)期低位徘徊 ,造成這兩個(gè)表象特征的深層次原因在于無錫商業(yè)市場(chǎng)自身的困局 : 商業(yè)供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià) 2023年 107萬半米 64萬平米 5408元 /平米 2023年 110萬平米 50萬平米 6948元 /平米 四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析 政策影響 由于自 2023年 10月以來 9次加息，今年以來五次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來說，累計(jì)增加成本開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費(fèi)者，提前還款的意愿將會(huì)隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。 貸款利息升至 %，市面盛行的 8%回報(bào)率受到拷問。貸款成本的高漲，直接壓縮了商業(yè)地產(chǎn)的收益率，壓制了投資客的投資熱情。 加息對(duì)投資熱情的影響 央行在 07年 3月 18日、 5月 19日和 7月 21日、 8月 22日、 9月 15日，已經(jīng)連續(xù)進(jìn)行 5次加息。并 7次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率。 提升首付對(duì)于投資的影響 銀監(jiān)會(huì)表示希望提高首付比例至 40%50%的消息發(fā)出后，全國(guó)主要城市銀行普遍收緊房貸，但央行及大部分商業(yè)銀行尚未有動(dòng)作。 據(jù)有關(guān)消息，商業(yè)地產(chǎn)的最低首付由 40%，提升到 50% 在實(shí)際操作中銀行基本按照單價(jià) 10000元以上，首付 60%；單價(jià) 10000元以下，首付 50%。 審批標(biāo)注提高和放款標(biāo)準(zhǔn)提高對(duì)于資金回籠的影響 由于各銀行實(shí)行從緊的貸款審批，要求貸款申請(qǐng)人的條件提高，放款要竣工驗(yàn)收后放款開發(fā)商的預(yù)售 — 銀行按揭融資商業(yè)圈被打破，開發(fā)期間資金回籠量可能只能占到總量的 50%。 四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析 稅收交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收大幅增加 在二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非居住用房，比如商鋪、寫字樓，需要交納五項(xiàng)稅收，一是房屋總價(jià) %的印花稅，二是總價(jià) 5%的營(yíng)業(yè)稅，三是營(yíng)業(yè)稅11%的城建稅、教育費(fèi)附加，四是個(gè)人所得稅，最后一項(xiàng)是按買賣差價(jià)征收的土地增值稅。 持有階段 物業(yè)稅有可能在未來兩年內(nèi)推出，而最有可能做為先行的便是商業(yè)房地產(chǎn)，將大大增加其持有階段的經(jīng)營(yíng)成本。 無錫地方商業(yè)貸款手續(xù)較為苛刻，各銀行對(duì)商業(yè)貸款嚴(yán)格把關(guān)。在無錫商業(yè)的實(shí)際操作過程中， 第一套房可貸款 50％，第二套房貸款40％，第三套房貸款 30％。三套以上銀行將不予貸款。給大面積購(gòu)買的商戶造成很大的資金壓力。 四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析 五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)預(yù)判 無錫區(qū)域中心的時(shí)代已經(jīng)來臨 ？ 無錫商業(yè)發(fā)展的未來 金太湖 VS 北塘區(qū) 寶龍 VS 無錫新區(qū) 明發(fā) VS 惠山新城 萬達(dá) VS 河埒口 無錫商戰(zhàn)多足鼎立 散點(diǎn)布局，齊頭并進(jìn) 誰會(huì)是英雄？ VS 太湖新城 太湖國(guó)際社區(qū) 位于市區(qū)的延伸段，人氣充足，預(yù)打造市級(jí)商業(yè)中心 新區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持，填補(bǔ)新區(qū)商業(yè)空白 打造旅游、休閑、娛樂中心，填補(bǔ)區(qū)域空白 人流充足，預(yù)打造區(qū)域商業(yè)中心 得益于政府的規(guī)劃，目前尚未形成很高人氣 五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)預(yù)判 案例 1： 金太湖國(guó)際城 地理位置：北塘區(qū) 占地面積： 建筑規(guī)模： 680000平方米 商業(yè)面積： 258000平方米 停車位 :地上 600 地下 3000 一期推出： 78000平米 價(jià)格：一層均價(jià) 38000元 /平方米， 二層均價(jià) 18000元 /平方米 共建配套：國(guó)際影院、五星級(jí)酒店、 沃爾瑪、真冰溜冰場(chǎng)、中心 MALL 經(jīng)營(yíng)方略：經(jīng)營(yíng)戶前 4年包租， 8％的投資回報(bào)率，一次返還 投資戶：投資 10年， 8％的回報(bào)率，4年后， 4年返還，再包租 10年 五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)預(yù)判 媒體分析 媒體表現(xiàn) :樓書、單頁、戶外廣告、新聞、 2023無錫金秋房展會(huì)、網(wǎng)站 主打媒體： 戶外廣告、樓書、網(wǎng)站 媒體訴求： ◇ 600米無錫首條市級(jí)步行街滾滾人潮旺透天 ◇ 光影水街休閑娛樂不夜天 ◇ 國(guó)際影院與世界共舞的夢(mèng)幻國(guó)度 ◇ 特色主題餐廳 環(huán)球美食新體驗(yàn) ◇ 錫城冰世界 翩躚新舞臺(tái) ◇ 超五星級(jí)酒店 尊崇服務(wù)貴族榮耀 ◇ 甲級(jí)寫字樓叱咤疆場(chǎng)的策源地 ◇ 酒店式公寓 商務(wù)生活貼心呵護(hù) ◇ 高尚住宅 都會(huì)生活最新高度 主訴求語：昨日無錫小上海 ,今日美國(guó)時(shí)尚島 ! 無錫十一五重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目 中國(guó)首個(gè)都會(huì)中心國(guó)際購(gòu)物天堂 五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)預(yù)判 案例二： 寶龍城市廣場(chǎng) 占地面積 :77113平方米 總建筑面積 :322668平方米 公寓式酒店： ㎡ 商業(yè)面積： ㎡ 項(xiàng)目定位：規(guī)劃集商業(yè)、餐飲、影城、娛樂、公寓酒店為一體的綜合性建筑群。 停車數(shù)： 1600輛（地上 200輛，地下 1400輛） 業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃為、連鎖百貨、生活賣場(chǎng)、五星級(jí)影院、美食廣場(chǎng)、主題游樂廣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)、公寓式酒店 訴求：以合理運(yùn)營(yíng)模式締造