【正文】 推出，而最有可能做為先行的便是商業(yè)房地產(chǎn)，將大大增加其持有階段的經(jīng)營成本。給大面積購買的商戶造成很大的資金壓力。 樓盤配套：萬達(dá)商業(yè)廣場（大型商業(yè)中心） 寫字樓 五星級酒店 幼兒園等 周邊配套：第四人民醫(yī)院、濱湖區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、大潤發(fā) 開盤： 2023年 5月 竣工： 2023年 6月 訴求：萬達(dá)專業(yè)運(yùn)營 多家世界級主力店 案例三： 五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判 明發(fā)商業(yè)廣場 地理位置：惠山大道與北環(huán)路交匯處 占地面積： 總建面積： 其中商業(yè)： 284586 M2 酒店： M2 酒店公寓： M2 地下停車位： 1238輛 地上停車位： 755輛 居住氛圍：規(guī)劃總積達(dá)到了 350萬平方米，入住的人口達(dá)到 15萬人 代表景觀訴求：摩天輪、海盜船 媒體分析 媒體表現(xiàn)：戶外廣告（市中心、火車站及交通主要路口）、無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng)、無錫新周刊、 2023中國太湖無錫金秋房地產(chǎn)交易展示會、宣傳樓書、道旗、新聞 …… 主打媒體：戶外 POP，道旗等 媒體訴求： 50萬平方米都市購物樂園 主訴求語：游在此 /購在此 /歡樂在此 案例四： 五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判 濱湖區(qū) 總建筑面積約 145萬平方米， 業(yè)態(tài)規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)擁有無錫唯一的文化藝術(shù)中心、 2座規(guī)劃中的社區(qū)輕軌站、 2023米珍稀湖岸線和近 36萬平方米國際化商業(yè)中心，將成為無錫的“維多利亞港”。 中心商業(yè)區(qū)的價(jià)值就是“有效客流”?！?只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營”的策略也是商業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。從戰(zhàn)略的高度與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司、品牌商家合作。實(shí)踐證明，機(jī)場、地鐵對人們的聚集和分流作用十分明顯。 三、商業(yè)項(xiàng)目必須有一個(gè)詳細(xì)的行業(yè)定位，商業(yè)的業(yè)態(tài)分布和商業(yè)的布局非常的重要，包括主力店的定位和布局，散戶的布局和人氣的吸引點(diǎn)布局等在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)也非常的重要。周邊安居房及眾多小區(qū)的起建（ 1500畝的安居房），周邊道路的不斷修建等為項(xiàng)目的進(jìn)入創(chuàng)造了有利時(shí)機(jī) 位于空港產(chǎn)業(yè)園的中心優(yōu)勢位于空港產(chǎn)業(yè)園的生活區(qū)的核心。 總價(jià)較低，采用 8％的回報(bào)率， 5年包租的模式 開發(fā) 60％的自留物業(yè)，與商戶同當(dāng)風(fēng)險(xiǎn) 主力店占到區(qū)域的 60％左右 項(xiàng)目內(nèi)部的規(guī)劃優(yōu)勢明顯，停車、八大出入口、九大連廊、四大廣場的人流聚集引導(dǎo)等設(shè)置。 市場供應(yīng) 機(jī)會成本高的弱勢， 供求關(guān)系 ，無錫 02－ 08年推出近千余萬方的商業(yè)面積，整個(gè)商業(yè)壓力較大。區(qū)域內(nèi)較為稠密的人口成為我們的獨(dú)享客源。 二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競爭性分析本項(xiàng)目的市場占位及區(qū)格： 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略分析 第三部分 一、項(xiàng)目的營銷課題 價(jià)值 ：如何突破鎮(zhèn)級商業(yè)，拉伸商業(yè)的價(jià)值？ 資金 ：在宏觀環(huán)境的壓力及本案 30000方酒店不出售的情況下，如何統(tǒng)籌開發(fā)，保證資金鏈?zhǔn)鬼?xiàng)目得以順利持續(xù)性的開發(fā)？ 風(fēng)險(xiǎn) ：在整個(gè)房地產(chǎn)日益嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，投資者的投資熱情狠狠地收到打擊，我們?nèi)绾我?guī)避風(fēng)險(xiǎn)？ 成本 ：作為鎮(zhèn)級商業(yè)，我們?nèi)绾魏侠淼目刂茽I銷成本，在競爭態(tài)勢中如何合理有效運(yùn)用和整合與本案相符的各種媒體？ 四大營銷課題 二、項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)略 打贏區(qū)域市場 分割市級市場 在空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)域打造區(qū)域的核心，成為區(qū)域的中心商業(yè)圈，完全超越其他的商業(yè)模式和規(guī)模，成為區(qū)域的絕對引領(lǐng)者。 主動進(jìn)攻，全面行銷： 在投資市場萎縮，競爭量大的市場上，傳統(tǒng)的高空廣告轟炸 +售樓處坐等的模式無法保證項(xiàng)目的勝出。 三、項(xiàng)目的推案銷控及銷售計(jì)劃 項(xiàng)目 方位 面積（平米） 銷售面積（平米） 套數(shù) 單價(jià)（元 /平米） 銷售率 資金回籠比例 資金回籠量 銷售套數(shù) 休閑娛樂街 2 8010 4806 156 7412 60% 60% 21373243 4 3490 2094 7412 60% 60% 9312437 0 辦公 2號樓 2 2196 19 8000 30% 60% 3162240 3305 66 4800 50% 60% 4759200 33 大單體 東北 886 15 16000 60% 60% 5103360 9 西南 887 24 12023 60% 60% 3831840 鳳凰眼 2 1546 15 11000 30% 60% 3061080 總匯 20320 295 50603400 情況 2：資金回籠量的提高的變化對銷售額的影響。商業(yè)運(yùn)作模式、項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳，激起人們多產(chǎn)品的投資價(jià)值的認(rèn)可 本階段主要以活動為主，舉辦招商會和每周的活動，配合單頁和內(nèi)部期刊使人們看到人氣，增加入駐信心，為開業(yè)做準(zhǔn)備 廣告策略： 價(jià)值層面 ： 十年上海虹橋巨變 今日無錫碩放騰飛 定位層面： 空港新城首個(gè)集商務(wù)、購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型的商業(yè)中心 廣告總精神 二、項(xiàng)目的推廣策略－廣告策略 消費(fèi)層面： 繽紛生活不夜天， 24小時(shí)娛樂城 PR公關(guān)策略 長三角臨空經(jīng)濟(jì)高峰論壇 瑞港電影巡展周 瑞港客戶聯(lián)誼沙龍活動 招商推薦會 瑞港招商團(tuán)拜會 瑞港送?；顒? 瑞港夏日送清涼活動 瑞港夏日風(fēng)尚演出節(jié)（每周） 瑞港冬季送溫暖活動 無錫春秋季房展會 二、項(xiàng)目的推廣策略－公關(guān)策略 活動目的 進(jìn)行項(xiàng)目的前期形象的初步導(dǎo)入，讓人們對本案有一定的期待和神秘感 SP活動計(jì)劃 目的：夏季人們?nèi)藗円雇淼膽敉饣顒虞^多，項(xiàng)目形象初次亮相，通過電影巡展，一方面可以借助愛國電影宣傳人們的愛國情緒以響應(yīng) 2023奧運(yùn)年人們的愛國熱忱，并可以把項(xiàng)目的介紹穿插其中。在播放時(shí)借助人們聚集時(shí)進(jìn)行瑞港宣傳業(yè)的發(fā)放。 道具：單頁、舞龍舞獅隊(duì) 活動 2：開工典禮－龍獅送“瑞” 二、項(xiàng)目的推廣策略－公關(guān)策略 活動要點(diǎn)：邀請房地產(chǎn)業(yè)界知名的人士，著名的專家學(xué)者及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)學(xué)專家對各種產(chǎn)業(yè)下商業(yè)價(jià)值進(jìn)行論談，并引出項(xiàng)目的價(jià)值。 針對區(qū)域客戶，通過區(qū)域媒體進(jìn)性攻勢，主要媒體如電梯、樓宇標(biāo)注、出租車廣告、短信、樓宇標(biāo)注、水媒體廣告、公交車廣告等進(jìn)行區(qū)域的攻擊 二、項(xiàng)目的推廣策略－媒體策略 費(fèi)用預(yù)算 單價(jià)（元） 份量 總價(jià) (元 ) 網(wǎng)站 1 6000 紙杯 10000 3000 信紙 20230 2023 信封 10000 2500 撲克牌 10000 15000 打火機(jī) 10000 5000 招商手冊 3 10000 30000 制作 樓書 3 6000 18000 扇子 1 10000 10000 單頁 1 10000 15000 單頁 2 2 10000 20230 手提袋 5000 7500 光盤制作 800 100000 光盤刻錄 2 3000 6000 展板 4000 X展架 4000 易拉寶 2023 費(fèi)用預(yù)算： 二、項(xiàng)目的推廣策略－媒體策略 戶外 高炮 1 2023 燈箱 5000 圍墻 18塊 50000 廣告牌 1年 300000 農(nóng)民戶外 1年 50000 媒體 報(bào)紙 江南晚報(bào) 35000 10 350000 揚(yáng)子晚報(bào) 12023 10 120230 現(xiàn)代快報(bào) 26000 15 390000 無錫日報(bào) 60000 5 300000 短信 100萬條 60000 車身 1年 202300 戶外廣告牌 1年 202300 雜志 50000 網(wǎng)站 5個(gè)月 100000 電視 1個(gè)月 50000 廣播 3個(gè)月 30000 戶外媒體 直郵 30000 電梯 350次 3個(gè)月 50000 二、項(xiàng)目的推廣策略－媒體策略 公關(guān)活動 長三角空港新城論壇 1 40000 房展會 2 202300 招商會 1 50000 聯(lián)誼會 2 30000 開工典禮 40000 拍賣會 20230 不可預(yù)測費(fèi)用 202300 總計(jì) 3103500 到第一次試營業(yè)前媒體總計(jì)約： 3103500元 二、項(xiàng)目的推廣策略－媒體策略 渠道策略 三級體系 第一級： 交易功能中心 —— 現(xiàn)場招商展示中心，通過現(xiàn)場的模型道具、 DVD 的三