【正文】 精裝修 的系統(tǒng)化設(shè)計管理 房地產(chǎn) Boloni Integrated Soft Decoration 陳現(xiàn)培 國家注冊建筑師 高級室內(nèi)建筑師 IDU國際設(shè)計機構(gòu) /清尚博尼設(shè)計公司 負 責 人 博洛尼家居集團鈦馬赫精裝設(shè)計中心 研 發(fā) 專 家 法國 CNAM國立科學(xué)技術(shù)與管理學(xué)院學(xué)院 MBA碩士 北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院 EMBA IFI國際室內(nèi)裝飾設(shè)計聯(lián)盟 專業(yè)會員 國際建筑 .室內(nèi)設(shè)計師聯(lián)合會 資深室內(nèi)建筑師 中國建筑學(xué)會室內(nèi)設(shè)計學(xué)會會員 CIHAF2023/2023年度 “中國十佳住宅設(shè)計師” 2023年中國室內(nèi)設(shè)計優(yōu)秀設(shè)計師 2023年全國杰出中青年室內(nèi)建筑師 2023年設(shè)計行業(yè)優(yōu)秀設(shè)計管理 2023年中國十大最具影響力設(shè)計機構(gòu) 20232023年全國 《 房地產(chǎn)精裝修設(shè)計管理 》 巡回專題演講：清華大學(xué)、北京大學(xué)、東南大學(xué)、同濟大學(xué)、浙江大學(xué)及北京、杭州、廣州、長沙、深圳、上海、西安、成都、寧波、蘇州、鄂爾多斯等地 學(xué)術(shù)專長：具備深厚的行業(yè)分析、精裝設(shè)計研究、設(shè)計管理體系規(guī)劃、流程優(yōu)化、設(shè)計管理技能提升等理論功底和實踐經(jīng)驗。 龍湖戶型優(yōu)化設(shè)計 Boloni Integrated Soft Decoration 第一部分： 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化精裝修的市場定位與原則 （一）：精裝修設(shè)計的市場定位 提升對精裝價值的認知能力 （二）：精裝修的項目定位分析 提升市場研究的能力 （三）、精裝戶型優(yōu)化設(shè)計的原則 提升把握客戶需求的能力 第二部分：產(chǎn)業(yè)化住宅精裝項目的設(shè)計與管理 （一）：精裝優(yōu)化設(shè)計的操作技巧 提升精準產(chǎn)品定位的能力 （二）：精裝項目系統(tǒng)化設(shè)計管理 提升精裝設(shè)計管理的能力 （三）、精裝項目設(shè)計的成本管理 提升精裝成本控制管理的能力 （四）：總結(jié)與回顧 目 錄 Boloni Integrated Soft Decoration 前奏設(shè)計 分析 順天通地產(chǎn)四居室精裝設(shè)計 地產(chǎn)風云、起伏新政、可謂變幻莫測。 戶型優(yōu)化、人文住宅、何為宜居空間？ 房地 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 第一部分 精裝住宅優(yōu)化設(shè)計的市場定位與原則 第一天上午 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 一、市場、項目定位 （一）：精裝住宅優(yōu)化設(shè)計的市場定位 提升對精裝價值的認知能力 （ 1）、住宅精裝的發(fā)展方向、思考基礎(chǔ)、方法及設(shè)計價值基本結(jié)論 住宅的發(fā)展演變 行業(yè)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)經(jīng)歷了 20年的發(fā)展，取得了輝煌的成就， 2023年的金融危機 ,2023年的房價暴漲， 2023年的政府調(diào)控政策的來臨，金融政策的變化， 2023年的 15條限購新政，正在影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向。 使整個房地產(chǎn)行業(yè)在短短的幾年過去， 市場變化一波三折，由于中國特殊的經(jīng)濟政策，城市化進程的加速發(fā)展，使更多的人口進城，對住宅的需求也在急劇增加。 預(yù)計： 在 2023年整個房地產(chǎn)住宅開發(fā)市場在短時間內(nèi)，又將是一場新的房地產(chǎn)洗牌和建筑設(shè)計的技術(shù)變革。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 中國每年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的供應(yīng)量約占全球的一半，這是建筑大躍進的非常時代，也是留下最多住宅建筑遺產(chǎn)的年代。 以往房地產(chǎn)開發(fā)的住宅，都是進行毛坯房交房銷售，并沒有真正實現(xiàn)房地產(chǎn)住宅開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。使建筑住宅產(chǎn)品的設(shè)計， 大部分是 “ 籮卜多了不洗泥 ” 的產(chǎn)物。房地產(chǎn)市場的高度繁榮，使建筑設(shè)計變成了拼裝生產(chǎn)流水線。對室內(nèi)空間 各個方面 的精細化設(shè)計，缺乏仔細的研究和推敲（包裹建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通及設(shè)備）。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 目前，全國開發(fā)商的數(shù)量約有 66000家，已經(jīng)開始從事精裝修交房的房地產(chǎn)商 5%，在精裝修領(lǐng)域有深入研究的，并在產(chǎn)品設(shè)計方面有所建樹的不足 %。 精裝市場的發(fā)展將在近兩年 （特別是 2023年，我們認為是精裝元年 ） 住宅精裝修樓盤呈現(xiàn)出市場井噴狀態(tài)。住宅行業(yè)的競爭，促使精裝修工業(yè)化住宅產(chǎn)品時代的來臨，也在促使著新一輪的住宅設(shè)計的技術(shù)革新，全面住宅精細化設(shè)計已成為發(fā)展的方向。 Boloni Integrated Soft Decoration 市場行情 /市場需求： 近期，越來越多的樓盤推出附帶精裝修的標準，其優(yōu)勢也逐漸開始體現(xiàn)：一定的價格優(yōu)勢，產(chǎn)品相對品牌化，由于經(jīng)過統(tǒng)一施工，對于裝修所帶來噪音、污染能夠很好的控制，并為購房者省時省力提供很大的便捷度。 購房者對全裝修房的關(guān)注度有了很大的提高，市場的需求度開始上升。 政策要求： 08年 8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出 《 關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知 》 ，進一步明確了將逐步淘汰“毛坯房”的方針，要求各地盡快制定扶植裝修房的相關(guān)政策。 可以預(yù)見，全裝修配置已成為未來住宅開發(fā)的必然趨勢，目前的政策鼓勵僅是邁出了市場催生的第一步，至于這一市場究竟如何步入正軌化和程序化，我們期待著后續(xù)系列政策的陸續(xù)出臺。 Boloni Integrated Soft Decoration —— 精裝修已成為高檔住宅開發(fā)主要趨勢 隨著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放型經(jīng)營模式逐步朝精細化、專業(yè)化的方向發(fā)展，品牌開發(fā)商（如：萬科、龍湖等）都推出系列產(chǎn)品，爭取 全面家居解決方案 ，做到施工拼裝化，家具集成化以及家居智能化的總包和裝修一體化。 對于目前市場已經(jīng)從前幾年的整體價位較高，逐漸演變?yōu)闃藴实木毣?，產(chǎn)品以及其品牌的對應(yīng)采用，市場的接受度逐漸提高的同時， 精裝住宅會日趨成為高檔住宅開發(fā)的主要趨勢。 地產(chǎn)高檔精裝修產(chǎn)品打造市場研究分析報告（ ) Boloni Integrated Soft Decoration 研究發(fā)現(xiàn)，隨著對客戶需求的日趨關(guān)注，各項目的裝修配置和應(yīng)用也已呈現(xiàn)出明顯的細分市場趨勢，不同檔次的項目其裝修的差異化較為明顯，因此我們對其進行分級，以便于研究不同級別的產(chǎn)品裝修所具有的共性。 項目裝修檔次定位表 項目分級裝修報價（元 /m2）客戶類型，豪華項目 4500以上為富貴型，高檔項目 3000～ 4500為豪華型、中檔項目 1500～3000為富裕型、中產(chǎn)型低端項目 1500以下經(jīng)濟型 風格導(dǎo)向逐漸弱化 標準化系列為未來研究趨勢 奔馳 S級 E級 C級 寶馬 7系 5系 3系 1系 mini 奧迪 A6A4 Q7Q5 TT 大眾 輝騰 邁騰 速騰 甲殼蟲 研究（ 03版） 華偉地產(chǎn) 西苑花園洋房 1 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 隨著城市化進程目標的加快，目前，一些政府部門在制定的住宅開發(fā)政策時，明確規(guī)定， 根據(jù)不同資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)要求有一定比例 （例：鄂爾多斯 30%） 的精裝修住宅推向市場。 將更多的推廣 綠色節(jié)能、低碳減排、控制污染和建筑浪費， 積極引領(lǐng)和推動工業(yè)化精裝修住宅的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場開發(fā)邁入一個健康有序的工業(yè)化精裝修時代。 住宅產(chǎn)品時代的來臨，必須強調(diào)住宅 建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、部品設(shè)計 形成一個 完整的設(shè)計系統(tǒng) 。要求在設(shè)計各個階段進行全面配合，真正實現(xiàn)住宅設(shè)計的精細化管理，以達到住宅設(shè)計基本而現(xiàn)實的居住要求。 室內(nèi)空間設(shè)計是建筑的靈魂 園林景觀、規(guī)劃設(shè)計是住宅設(shè)計的舞臺，建筑立面形態(tài)設(shè)計是住宅形象設(shè)計的主題，而室內(nèi)空間的優(yōu)化設(shè)計、人文關(guān)懷的精細化設(shè)計，以及生活方式的引導(dǎo)設(shè)計則是住宅空間本體的靈魂。創(chuàng)新的功能合理化人性化空間設(shè)計，是開發(fā)商與建筑師、室內(nèi)設(shè)計師共同的社會責任。 精裝修住宅項目的流程設(shè)計，要求戶型室內(nèi)優(yōu)化設(shè)計在建筑概念及初步規(guī)劃設(shè)計階段就要介入，專業(yè)的全裝修室內(nèi)精細化設(shè)計顯得至關(guān)重要。利用豐富的精裝設(shè)計經(jīng)驗和精細化產(chǎn)品技術(shù)，提供專業(yè)的精裝設(shè)計支持。 高檔住宅戶型優(yōu)化（ 1） Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 住宅設(shè)計的核心與靈魂 住宅空間整體設(shè)計的優(yōu)劣不單純是的外部立面造型和環(huán)境景觀。內(nèi)部空間的人性化、功能主義、生活動線精細化、室內(nèi)空間有效交流是 住宅設(shè)計的核心 ，也是一個值得特別關(guān)注的重要問題。 建筑與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計是住宅項目的主題，而住宅室內(nèi)空間優(yōu)化及精細化設(shè)計則是住宅設(shè)計本體的 靈魂 。 住宅設(shè)計邏輯的理性思考 提倡人文空間設(shè)計，注重精裝修住宅產(chǎn)品室內(nèi)戶型優(yōu)化設(shè)計、設(shè)備專業(yè)合理化設(shè)計、收納及功能空間精細化設(shè)計。 追求套型結(jié)構(gòu)的合理配置，功能空間的靈活可變，廚衛(wèi)空間的人性化設(shè)計，以及利用壓縮戶內(nèi)多余交通面積等手段在節(jié)地的同時保證居住空間的舒適性。 整體精裝修住宅開發(fā)最重要的一個銜接點 —— 建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、部品設(shè)計、項目管理與系統(tǒng)施工的一體化 。 同時，住宅精裝修產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)的不完善，精裝技術(shù)標準缺位，缺少施工規(guī)范和驗收標準。目前的現(xiàn)狀，主要依靠開發(fā)商“摸著石頭過河”。 整個行業(yè)缺乏一個共同認定的行業(yè)標準，這也是精裝修急待解決的重點問題。 Boloni Integrated Soft Decoration Boloni 博洛尼 清尚博尼 推廣精裝修住宅存在的問題： 傳統(tǒng)裝修的社會反映 1；多數(shù)人的裝修經(jīng)歷疲勞癥。 2；人力物力的資源浪費 。 3；材料成本不透明，裝修預(yù)算成本無法控制。 4；工業(yè)化程度不高，技術(shù)標準不統(tǒng)一 ，質(zhì)量無法保證。 5；部品工藝不規(guī)范，效率底 品質(zhì)感較差 。 6；施工管理不規(guī)范，缺乏產(chǎn)業(yè)工人的系統(tǒng)培訓(xùn)。 7；施工現(xiàn)場環(huán)境污染嚴重 ，長期噪音擾民現(xiàn)象的困擾。 8；環(huán)保質(zhì)量難以控制。 9；時間成本的不可控。 模式的優(yōu)缺點分析與探討 模式一 菜單概念精裝修： 由開發(fā)商主導(dǎo)，選 12家裝飾公司配合，給購房者提供 N種裝修設(shè)計方案和裝修預(yù)算菜單。不僅是地板、墻面、瓷磚的顏色，連材質(zhì)都是可變化選擇的。而且樣板間建設(shè)在實樓中，入住前不會拆除，以此作為購房者挑選精裝修的示范。 在裝修實際運作中，程序控制非常嚴格，供應(yīng)部、審核部等各部門獨立運作，層層負責。所有精裝修內(nèi)容在合同中詳細標注，并加強售后服務(wù)的管理，以避免糾紛。 模式的優(yōu)缺點分析與探討 . 模式二 集成概念精裝修： 全裝修住宅采取標準化、模塊化設(shè)計、專業(yè)化、流程化施工，系統(tǒng)化管理。在精裝部品材料選擇上采取公開招標的方式。選擇有品牌、質(zhì)量過硬的材料商，重點考慮成本優(yōu)勢。 自主管理，也可進行管理托管，整合發(fā)包，統(tǒng)一協(xié)調(diào)監(jiān)控，既可控制成本，后期交房也可避免許多不必要的麻煩。 模式三 全成品住宅工廠化精裝修： 全面工業(yè)化家居解決方案從項目定位、精細化設(shè)計、精裝部品、施工到后期配置，形成一系列工廠化標準體系。涵蓋不同消費層面的住宅產(chǎn)品，建立梯度產(chǎn)品體系設(shè)計。否定了精裝修就是“毛坯＋裝修”。 以萬科為例： “萬科全面家居解決方案”從項目定位、設(shè)計、部品配置、施工到后期服務(wù)的一系列標準體系。 精裝方案致力于追求業(yè)主導(dǎo)向，從戶型設(shè)計入手，強化室內(nèi)精細化設(shè)計。通過為業(yè)主創(chuàng)造價值，實現(xiàn)業(yè)主終身鎖定。 模式四 管理型精裝修： 以全程運營管理為基礎(chǔ)的全裝修解決方案，需要建立統(tǒng)一的技術(shù)標準。 由精裝項目管理公司總承包統(tǒng)一管理精裝修設(shè)計及部品研發(fā)生產(chǎn)，精裝構(gòu)件工廠化生產(chǎn)與現(xiàn)場流程拼裝。各個環(huán)節(jié)形成精裝住宅產(chǎn)業(yè)的共生體系。 運營管理型的精裝修模式可以包含以上三種業(yè)務(wù)模式。 比如開發(fā)商、總承包商和室內(nèi)設(shè)計單位建立長期合作伙伴關(guān)系。 由 總承包商 統(tǒng)一管理裝修及部品分包商，將裝修設(shè)計、土建、施工、監(jiān)理一體化，共同創(chuàng)造優(yōu)秀的住宅產(chǎn)品。 模式五 資本運營管理型精裝修： 精裝修工程的房地產(chǎn)資本運作概念 指在裝修工程項目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通過本項目完工后的可售商品房進行等價置換，抵沖工程款。 一：解決 成品住宅產(chǎn)業(yè)化 實施的 3個要點 1：設(shè)