【正文】 批量精裝修項(xiàng)目管理系列課程介紹 課程背景： 隨著全國(guó)各地房地產(chǎn)精裝修項(xiàng)目的快速發(fā)展和交付比例不斷的提高，以往的 1至 2天的精裝修培訓(xùn)課程已經(jīng)不能滿足廣大從事精裝修項(xiàng)目管理同行的最新需要，為了適應(yīng)大家的需求，本次精裝修系列管理課程共劃分三個(gè)部分，既第一部分的精裝修項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)管理，第二部分的項(xiàng)目目標(biāo)成本控制及采購(gòu)管理。第三部分的精裝修項(xiàng)目的施工管理及項(xiàng)目交付核心要點(diǎn)解碼。 課 程特點(diǎn)： 本次系列課程的推出，除了比以往的精裝修課程更加系統(tǒng)和專注之外，每個(gè)專題課程均安排了模擬沙盤(pán)演練環(huán)節(jié)，針對(duì)模擬項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際演練，讓大家獲得更好的教學(xué)效果。另外，每次專題系列課程還安排了豐富的經(jīng)典案例分析，并且案例不斷實(shí)時(shí)更新。 本次課程主要內(nèi)容： 住宅精裝修項(xiàng)目工程管理體系搭建、總包分包管理、標(biāo)段劃分、總包和分包界面標(biāo)準(zhǔn)的建立、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房的施工管理、批量裝飾施工關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)把控、常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題預(yù)防、項(xiàng)目交付及維修管理、施工管理模擬案例演練、最新案例分享。 胡冶明老師， 1985年畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑工程系，有 7年建筑設(shè)計(jì)院工作經(jīng)歷、 25年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理經(jīng)歷。曾經(jīng)先后擔(dān)任大連萬(wàn)達(dá)、美國(guó)李名儀建筑事務(wù)所、深圳知名地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)經(jīng)理職位，現(xiàn)兼任清華大學(xué)深圳研究生院房地產(chǎn)總裁班客座教授， 深 圳市匯銘精裝工程顧問(wèn)有限公司創(chuàng)始人，是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)批量精裝修領(lǐng)域的著名專家。 目 錄 第一章：住宅批量精裝項(xiàng)目總包、分包、專項(xiàng)分包管理 第二章：批量精裝修住宅項(xiàng)目交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工管理 第三章：批量精裝修項(xiàng)目施工過(guò)程全過(guò)程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 第四章：精裝修住宅產(chǎn)品的售后服務(wù)與保修 第五章：房地產(chǎn)精裝修項(xiàng)目施工管理沙盤(pán)演練互動(dòng)及交流環(huán)節(jié) 第六章：標(biāo)桿房企精裝修項(xiàng)目案例分析之三 第一章：住宅批量精裝項(xiàng)目總包、分包、專項(xiàng)分包管理 一、土建總包、裝修總包、甲方專項(xiàng)分包交叉施工模式管理 土建總包與各個(gè)分包單位的管理模式分析 由于該種施工狀況是在土建總包沒(méi)有撤場(chǎng)、項(xiàng)目毛坯房還沒(méi)有綜合驗(yàn)收的情況下要最終實(shí)現(xiàn)完成批量精裝之后一次性進(jìn)行驗(yàn)收的模式。該種施工模式一般有以下特點(diǎn)： （ 1）、整個(gè)項(xiàng)目工地一直是由土建總包進(jìn)行全面現(xiàn)場(chǎng)管理，相關(guān)分包原則上均應(yīng)該向土建總包繳納施工配合費(fèi)。配合條件應(yīng)該提前在土建總包合同中約定清楚。 （ 2）、甲方要協(xié)調(diào)各個(gè)分包與總包施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施、生活區(qū)、施工加工場(chǎng)地安排、施工水電接駁、成品保護(hù)、安全防護(hù)、施工水平交通與垂直交通等問(wèn)題。 （ 3）、土建總包必須提供合格的批量精裝修工作面給各種分包單位?？善刚?qǐng)第三方咨詢單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作面實(shí)施“實(shí)測(cè)實(shí)量”，強(qiáng)調(diào)土建總包的整改時(shí)間和力度。 （ 4）、裝修總包分管裝修范圍內(nèi)的各種甲方專項(xiàng)分包及甲供裝飾材料、部品管理。 施工現(xiàn)場(chǎng) 各種合約管理模式 、范圍 及相關(guān)責(zé)任分析 土建總包施工現(xiàn)場(chǎng) 裝修總包施工范圍 土建總包收尾工程及其他甲方室外專項(xiàng)分包工程 裝修工程甲方專項(xiàng)分包施工范圍 裝修工廠化加工場(chǎng)地 裝修總包材料堆放場(chǎng)地 甲供材料、部品堆放場(chǎng)地 固裝部品、空調(diào)、新風(fēng)、智能化、燃?xì)?、直飲水、電信、有線電視、電梯等 小區(qū)綜合配套官網(wǎng)、園林、人防、泛光照明等 陰影部分為裝修交叉施工范圍 甲方工程管理部 第三方實(shí)測(cè)實(shí)量、顧問(wèn)、 檢測(cè)單位 土建施工總包單位 裝修總包施工單位 專 業(yè) 分 包 施 工 部 品 供 應(yīng) 商 材 料 供 應(yīng) 商 裝 修 總 包 班 組 監(jiān)理公司 批量精裝修現(xiàn)場(chǎng)管理架構(gòu)分析 裝修總包施工現(xiàn)場(chǎng) 裝修總包施工范圍 裝修工程甲方專項(xiàng)分包施工范圍 裝修工廠化加工場(chǎng)地 裝修總包材料堆放場(chǎng)地 甲供材料、部品堆放場(chǎng)地 固裝部品、空調(diào)、新風(fēng)、智能化、直飲水、電信、有線電視、家居用品等 陰影部分為裝修交叉施工范圍 二、 土建工程已 竣工 驗(yàn)收情況下裝修總包、甲方專項(xiàng)分包模式的管理 裝修總包總控模式下的裝修現(xiàn)場(chǎng)管理 批量精裝修施工與毛坯房施工的差異比較分析 對(duì)于毛坯房來(lái)說(shuō)，施工工序相對(duì)簡(jiǎn)潔、銜接緊湊，而對(duì)于批量精裝修施工而言，工序相對(duì)繁雜，各個(gè)工種穿插施工較多。精裝房室內(nèi)施工與毛坯房室內(nèi)施工差異主要區(qū)別如下： （ 1）、工序多、可穿插施工性比較大。注意：公共部分裝修施工的次序是先室內(nèi)裝修，后公共部分裝修。 （ 2）、甲供材料多，供給壓力大。要求甲方材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃與施工進(jìn)度計(jì)劃相匹配，杜絕不必要的誤工費(fèi)簽證。 （ 3）、部門(mén)溝通頻繁，信息反饋程度加大。設(shè)計(jì)變更處理、甲方采購(gòu)供貨信息對(duì)稱、配合銷(xiāo)售的交樓標(biāo)準(zhǔn)確定、新材料新工藝效果評(píng)定等。 （ 4）、樣板先行，確定交樓標(biāo)準(zhǔn)。土建毛坯樣板、精裝交付樣板、單元樓層樣板、營(yíng)銷(xiāo)客戶展示樣板。 （ 5）、分包單位多，協(xié)調(diào)難度加大。裝修總包分包、甲方專項(xiàng)分包等。 裝修單位與總包方交接應(yīng)符合的基本條件 （ 1）、屋面、外墻面 (含外門(mén)窗等 )應(yīng)全面完成。 （ 2）、內(nèi)墻面和無(wú)吊頂?shù)奶炫锬ɑ乙淹瓿伞? （ 3）、樓地面的找平層及防水地面的防水層施工完成。 （ 4）、給水管進(jìn)戶，暗埋的給水和排水管道敷設(shè)完成。 （ 5）、套內(nèi)配電箱、多媒體箱等安裝就位，暗埋的線管敷設(shè)完成。 （ 6）、精裝修房的交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板 套（層）施工 已完成。 批量裝修前與總包方交接驗(yàn)收的內(nèi)容 （ 1）、 內(nèi)裝修基層 (墻面、地面、天棚 )質(zhì)量。 （ 2）、 外門(mén)窗 (含分戶門(mén) )質(zhì)量。 （ 3）、 已完陽(yáng)臺(tái)欄桿的質(zhì)量。 （ 4）、 平屋面、防水地面蓄水試驗(yàn)，坡屋面、外窗淋水試驗(yàn)。 （ 5）、 室內(nèi)空間尺寸測(cè)量。 （ 6）、 排水管道通水、灌水試驗(yàn)和已完成部分的給水管道強(qiáng)度、嚴(yán)密性試驗(yàn)。 （ 7）、 建筑電氣與智能化工程已完成部分的質(zhì)量。 （ 8）、 煙道設(shè)施及附件質(zhì)量。 三、 土建總 包 完成界面標(biāo)準(zhǔn)化的管理 總包施工單位移交場(chǎng)地時(shí)界面參考 （ 1）、冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗(yàn)。每個(gè)樓層至少一個(gè)接水點(diǎn)。逐戶試壓，并將冷熱水管對(duì)接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。 （ 2）、強(qiáng)電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開(kāi)關(guān)插座不要裝。 （ 3）、頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩?zhàn)庸纹?，不用抹灰? （ 4）、墻面：完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門(mén)洞找方。不應(yīng)有裂縫。 （ 5）、地面 ：按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求找平。尤其 是木地板地面 ，找平的要求較高。如不能滿足要求，需要后期采用水泥自流平處理，額外增加費(fèi)用。 （ 6）、防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間 ，也可由 土建單位做完填充層及上層防水。 （ 7）、保溫層：先施工完畢。 （ 8）、外窗：施工完畢。建議做水密性試驗(yàn)。外窗的成品保護(hù) 。 （ 9）、甲方聘請(qǐng)第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)場(chǎng)地界面進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量，發(fā)現(xiàn)不合格及時(shí)有土建總包進(jìn)行整改。 標(biāo)桿企業(yè)精裝修與總包界面劃分參考 土建總包與裝修總包各部位具體移交作法 （ 1）、 戶內(nèi)土建 ?入戶門(mén)、戶內(nèi)門(mén)：門(mén)洞口預(yù)留尺寸符合木門(mén)安裝要求；門(mén)洞口的構(gòu)造柱及墻體厚度符合設(shè)計(jì)要求；墻體的垂直度及平整度符合規(guī)范要求。 ?墻面：平整度、垂直度符合標(biāo)準(zhǔn)，陰陽(yáng)角垂直平整；抹灰批蕩面平整不得有空鼓、裂縫；外露梁柱尺寸準(zhǔn)確，避免大小頭。 ?廳房：室內(nèi) 1M線彈出；空調(diào)洞標(biāo)高位置正確；室內(nèi)方正，陰陽(yáng)角垂直。 ?廚房：墻面及室內(nèi)符合以上要求；廚房閉水試驗(yàn)合格；排水管、給水管及電位預(yù)留正確、出墻深度及標(biāo)高正確。 ?衛(wèi)生間：墻面及室內(nèi)符合以上要求；蓋板安裝完畢；排水管、地漏、給水管的標(biāo)高、出墻深度正確；衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)合格，門(mén)洞預(yù)留尺寸滿足精裝修施工的需要。 ?樓地面：地面打鑿平整，找平層澆筑完成。 ?陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)外墻墻面及室外水平線；地漏閉水試驗(yàn)合格；欄桿安裝完畢；陽(yáng)臺(tái)垃圾清理及結(jié)構(gòu)找坡符合要求。 ?天花：天花角線處墻面必須垂直和平整；客廳天花必須由土建鑿平并補(bǔ)平膩?zhàn)?；?duì)于有吊頂?shù)男l(wèi)生間及廚房天花可以放寬要求，不做處理。（為了節(jié)省成本，含吊頂衛(wèi)生間、廚房的天花位可取消補(bǔ)平處理，將其表面清理干凈即可。） （ 2）、公共部分土建 ?天花：如有吊頂，則可以放寬要求，不做處理；如無(wú)吊頂，必須鑿平并用膩?zhàn)友a(bǔ)平。 ?墻面：平整度、垂直度符合標(biāo)準(zhǔn)，陰陽(yáng)角垂直；抹灰批蕩面平整不得有空鼓、裂縫；外露梁柱尺寸準(zhǔn)確，避免大小頭。 ?地面：地面打鑿平整，清理干凈。 ?電梯：電梯門(mén)洞預(yù)留正確，待門(mén)框安裝完畢后塞縫修補(bǔ)、收口完畢。 ?防火門(mén)：門(mén)洞預(yù)留尺寸正確，過(guò)梁安裝符合要求，兩側(cè)門(mén)洞寬度一致。 ?欄桿：給出室外一米線，欄桿平臺(tái)澆筑完畢，待欄桿安裝后收口。 說(shuō)明： 核心筒消防疏散 樓梯間及水電管井的裝修是由土建單位完成的。主要內(nèi)容包括樓梯間扶手、踏步磚、踢腳線抹灰、涂料施工。上述是包括在移交裝修內(nèi)容。 （ 3）、水電 安裝 ?水：給排水系統(tǒng)試壓完畢合格，給排水暢通無(wú)漏水；管道尺寸標(biāo)高安裝后符合要求；管道口位置準(zhǔn)確，在墻地面的進(jìn)出位精確；各個(gè)節(jié)口無(wú)堵塞；浴缸安裝完畢。 ?強(qiáng)電：線管預(yù)埋準(zhǔn)確，確認(rèn)線管暢通；開(kāi)關(guān)插座平齊準(zhǔn)確，墻地面進(jìn)出位符合設(shè)計(jì)要求；墻面開(kāi)關(guān)是否居中應(yīng)于甲方協(xié)調(diào)一致；空調(diào)留孔正確齊平，無(wú)反坡倒水。 ?弱電：線管預(yù)埋準(zhǔn)確，確認(rèn)線管暢通；開(kāi)關(guān)插座平齊準(zhǔn)確，墻地面進(jìn)出位符合設(shè)計(jì)要求；墻面開(kāi)關(guān)是否居中應(yīng)于甲方協(xié)調(diào)一致。 ?采暖：暗裝的管道、閥門(mén)安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐、保溫施工完畢，經(jīng)驗(yàn)收合格。 ?燃?xì)猓喊笛b的管道、閥門(mén)安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐施工完畢，經(jīng)驗(yàn)收合格。 （ 4）、 其它 外墻磚鋪貼注意與精裝修瓷磚的收口處理，陽(yáng)角處一般要求為海棠角；土建整 改必須避免墻體批蕩面出現(xiàn)裂縫及空鼓；標(biāo)高線由土建給出，以便鋁窗、欄桿、 木門(mén)及精裝修施工依據(jù)；陽(yáng)臺(tái)、入戶花園的地漏要做閉水試驗(yàn)無(wú)滲漏；土建按標(biāo)高 及設(shè)計(jì)要求砌筑煙道及管井擋水，并安裝止回閥；土建需提供外用施工供水系統(tǒng)， 以保證精裝修濕作業(yè)用水，待濕作業(yè)完成后，待到項(xiàng)目部批準(zhǔn)方可至上而下拆除。 指標(biāo)說(shuō)明：反映層高范圍內(nèi)抹灰墻體表面平整程度。 ： [0， 4]mm ： 2米靠尺、楔形塞尺 室內(nèi)實(shí)測(cè)實(shí)量資料參考： 水平度測(cè)量 垂直度測(cè)量 實(shí)測(cè)實(shí)量指引鏈接 四、 住宅精裝修項(xiàng)目標(biāo)段劃分及勞動(dòng)力分析： 批量精裝修住宅項(xiàng)目標(biāo)段劃分 批量精裝修工程的管理已經(jīng)相當(dāng)成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術(shù)和管理人員數(shù)量，而主要取決于勞動(dòng)力供應(yīng) 。因此標(biāo)段劃分與班組勞動(dòng)力供應(yīng)有關(guān)。 當(dāng)前廣東乃至全國(guó)的勞動(dòng)力供應(yīng)都比較緊張，這是一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)。 作為建設(shè)單位來(lái)說(shuō)，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益： 標(biāo)段大小要合適。標(biāo)段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因?yàn)閷?duì)于成熟的裝修公司來(lái)說(shuō)， 200～ 600套作為一個(gè)標(biāo)段是合適的選擇 。從普通住宅一般為 100米高（約 30層），每層約為 4~6戶來(lái)計(jì)算，那么每棟住宅約為 150戶左右。因此平均 2棟高層住宅（約 300套）住宅是一個(gè)比較合適的標(biāo)段。 每棟住宅的裝修有劃分公共部分的裝修和室內(nèi)部分的裝修，建議要整棟住宅的裝修分包給一個(gè)裝飾施工單位。標(biāo)段的劃分考慮到施 工現(xiàn)場(chǎng)要保持施工單位任務(wù)的連續(xù) 性、成品保護(hù)、垂直交通干擾、施工次序等問(wèn)題。要避免各個(gè)標(biāo)段之間施工單位惡 性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 批量精裝修住宅裝修總包現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力分析 批量精裝修現(xiàn)場(chǎng)的裝修施工人員包含土建總包人員（如有）、裝修總包人員、甲方專項(xiàng)分包人員（如櫥柜、成套門(mén)、智能化、空調(diào)、燃?xì)獍惭b）等。由于甲方分包人員不一定常駐工地，基本上屬于“工廠化制作、現(xiàn)場(chǎng)安裝”的人員，很多項(xiàng)目安裝完成甚至當(dāng)天就離開(kāi)了。因此我們現(xiàn)場(chǎng)對(duì)裝修總包的班組勞動(dòng)力的安排就成為工作重點(diǎn)。 批量精裝修施工現(xiàn)場(chǎng)各個(gè)班組工種分析： （ 1）、泥水工：負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)泥水抹灰、鋪貼墻地磚等工作； （ 2）、防水工：負(fù)責(zé)二次防水施工； （ 3）、木工：負(fù)責(zé)天花吊頂?shù)裙ぷ鳎? （ 4）、油漆工：負(fù)責(zé)項(xiàng)目乳膠漆及裝修細(xì)部打膠等工作； （ 5）、水電工：負(fù)責(zé)裝修水電安裝等工作； （ 6）、雜工：負(fù)責(zé)運(yùn)輸、清潔等輔助施工工作； 5d20d35d50d65d80d95d110d泥水工油漆工木工水電工焊工雜工合計(jì)020406080100120140160300套住宅同時(shí)施工勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)分析： 第二章：住宅批量精裝項(xiàng)目交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工管理 一、 交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制作的重要性 對(duì)于建設(shè)規(guī)模比較大的樓盤(pán)，建議在進(jìn)行大規(guī)模精裝修之前，先進(jìn)行樣板房的施工。因?yàn)闃影宸坎粌H是樓盤(pán)銷(xiāo)售工作的需要，而且還要通過(guò)樣板房的施工，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，并及時(shí)進(jìn)行修正。特別是那些前期設(shè)計(jì)沒(méi)有考慮全面家具解決設(shè)計(jì)方