【正文】 如何 做好 工程 和 設(shè)計(jì) 工作 支持營(yíng)銷 工程技術(shù)部 2023年 5月 8日 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合的系統(tǒng)工程，工程部與營(yíng)銷部門(mén)是不可分割的有機(jī)整體，從實(shí)質(zhì)上需要進(jìn)行有效的溝通配合，是相輔相成的關(guān)系 ； 做好工程和設(shè)計(jì)方面的工作就是最直接的對(duì)營(yíng)銷工作的支持。 工程技術(shù)部的工作職責(zé)： ； 、三通一平； 、水文監(jiān)測(cè)； ； ，準(zhǔn)備項(xiàng)目開(kāi)工事宜； ； 、主體工程、分部分項(xiàng)工程、專項(xiàng)工程的驗(yàn)收，組織項(xiàng)目竣工驗(yàn)收； ； 。 ? 房地產(chǎn)公司工程技術(shù)部的角色定義 ? 不是工程建造者－－承包商管理 ? 也不是工程施工質(zhì)量監(jiān)督者－－技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、監(jiān)理公司管理 ? 不能只顧進(jìn)度計(jì)劃－－平衡質(zhì)量、計(jì)劃與投資回報(bào) ? 要為銷售服務(wù)－－配合銷售示范區(qū)開(kāi)放 ? 要實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)－－滿足結(jié)轉(zhuǎn)的要求 ? 創(chuàng)造客戶價(jià)值－－消除設(shè)計(jì)缺陷、提供高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品 ? 公司內(nèi)部溝通與協(xié)調(diào) ? 外部溝通與協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)工程師的職責(zé)和關(guān)注重點(diǎn) 職責(zé) 關(guān)注重點(diǎn) 技術(shù)管理 1. 統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和做法 2. 圖紙審查：錯(cuò)漏碰缺 /功能性缺陷 /經(jīng)濟(jì)性檢查 /交付標(biāo)準(zhǔn)檢查 1. 將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)參數(shù) 2. 將客戶要求轉(zhuǎn)化為構(gòu)造 、 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 3. 通過(guò)采購(gòu)和過(guò)程管理保證技術(shù)參數(shù)的實(shí)現(xiàn) 計(jì)劃管理 1. 總包工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度控制 2. 分包工程施工與甲供材料進(jìn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào) 3. 分包工程與甲供材料的出圖 定板 招標(biāo)進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃協(xié)調(diào)與落實(shí) 4. 配合銷售對(duì)外展示工程的實(shí)施 5. 入伙驗(yàn)收與交付 從 宏觀的層面對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì) 、 施工 、 采購(gòu) 、營(yíng)銷 、 入伙進(jìn)行全面布置 ， 甲方計(jì)劃是施工單位計(jì)劃安排的基礎(chǔ)和依據(jù) 質(zhì)量與安全管理 1. 檢查承包商的管理體系 2. 有效引導(dǎo)監(jiān)理 /利用監(jiān)理 3. 技術(shù)梳理 /溝通 /交底與引導(dǎo) 4. 系統(tǒng)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 整改 1. 客戶對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)與要求； 2. 施工單位 、 監(jiān)理是否具有健全的質(zhì)量保證與管理體系 。 成本管理 預(yù)防控制設(shè)計(jì)變更 /控制現(xiàn)場(chǎng)簽證 1. 項(xiàng)目的投資回報(bào)； 2. 工程造價(jià)控制 。 信息管理 流程規(guī)范化 總結(jié)與案例庫(kù)建設(shè) 1. 流程的規(guī)范化 2. 溝通順暢 3. 經(jīng)驗(yàn)的沉淀與積累 工程技術(shù)部的主要工作內(nèi)容 如何從 工程技術(shù)角度 支持營(yíng)銷工作？ 一、工程進(jìn)度滿足營(yíng)銷要求 二、 樹(shù)立良好的企業(yè)形象 三、靠質(zhì)量贏口碑 四、新 材料、新 技術(shù)為營(yíng)銷加分 五、保障農(nóng)民工工資利益避免負(fù)面影響 六、快速優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù) 一、工程進(jìn)度滿足營(yíng)銷 各階段 要求 工程進(jìn)度與開(kāi)發(fā)節(jié)奏同步，快了引起財(cái)務(wù)壓力，慢了影響蓄客、開(kāi)放、開(kāi)盤(pán)、交房等重要節(jié)點(diǎn) 。 如何確保工程進(jìn)度與營(yíng)銷同步？ 首先是選擇一個(gè)好的 承包商 和合作商，這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是最重要的，其次是合同約定，如設(shè)定目標(biāo)，采取經(jīng)濟(jì)措施等。 計(jì)劃管理 是重點(diǎn) ， 做到事事有計(jì)劃有準(zhǔn)備，包括總進(jìn)度計(jì)劃、 專業(yè)分包進(jìn)場(chǎng)時(shí)間計(jì)劃、 甲供材料及大型設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、分項(xiàng)工程驗(yàn)收計(jì)劃等 等； 實(shí)行月度和大節(jié)點(diǎn)考核制度，分解目標(biāo)到月和周計(jì)劃，對(duì)重要的節(jié)點(diǎn)實(shí)行專項(xiàng)考核，制定獎(jiǎng)罰措施。 根據(jù)實(shí)際情況 開(kāi)展各標(biāo)段之間的 勞動(dòng)競(jìng)賽 ，將比賽結(jié)果向總包的上一級(jí)單位發(fā)函、約見(jiàn)上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、入住工作組、扣除履約保證金等措施。 協(xié)調(diào) 是個(gè)非常重要的工作，協(xié)調(diào)總包、分包、物資設(shè)備供應(yīng)、工序交接界面劃分等之間的沖突與矛盾。 工程技術(shù)部進(jìn)度關(guān)注點(diǎn)： ⑴主要區(qū)域和主要樣板施工進(jìn)度； ⑵承包商管理人員和勞務(wù)隊(duì)伍： 總包、主要專業(yè)分包關(guān)鍵崗位變化，勞務(wù)隊(duì)伍數(shù)量、質(zhì)量以及工薪是否正常； ⑶工期核對(duì) ：主要任務(wù)工期核對(duì)及糾偏措施制定，并對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題預(yù)警； ⑷質(zhì)量、安全評(píng)估 ：可能發(fā)生的重大質(zhì)量問(wèn)題、安全隱患影響工期的問(wèn)題； ⑸重要關(guān)聯(lián)項(xiàng)：關(guān)注與要施工任務(wù)相關(guān)的合約、招采、設(shè)計(jì)、甲供材進(jìn)度； ⑹協(xié)調(diào)問(wèn)題：重點(diǎn)解決因自身問(wèn)題導(dǎo)致的施工進(jìn)度延后； 督促承包商關(guān)注進(jìn)度重點(diǎn)： ⑴ 總包自有分包商工程進(jìn)度； ⑵ 指定分包商工程進(jìn)度； ⑶圖紙深化和施工方案報(bào)審進(jìn)度 ； ⑷ 圖紙 延誤、設(shè)計(jì)變更 造成的工期影響應(yīng)及時(shí)調(diào)整月、周計(jì)劃或工序，保證進(jìn)度； ⑸ 總 包材料和甲供材料進(jìn)場(chǎng)、報(bào)驗(yàn)進(jìn)度的跟蹤； ⑹ 對(duì) 質(zhì)量、安全 問(wèn)題及時(shí)處理，減小對(duì)進(jìn)度的影響 ； (7)對(duì) 勞務(wù)隊(duì)伍和自有設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控， 防止勞務(wù)糾紛、設(shè)備損壞對(duì)工期的影響 。 二 、 樹(shù)立良好的企業(yè)形象 規(guī)劃布局合理、提供良好的 企業(yè)形象和 兩點(diǎn)一線環(huán)境 ， 簡(jiǎn)單 來(lái)說(shuō)就是在開(kāi)盤(pán)前完成必要的綠化景觀、施工圍擋、看房通道等兩點(diǎn)一線建設(shè)，有了必要地綠環(huán)景觀，客戶一進(jìn)入工地就能有種好的感覺(jué)，同時(shí)，施工圍擋和看房通道，在保證客戶安全看房的同時(shí)還能給客戶營(yíng)造一個(gè)安全文明施工的概念，給客戶以信心 ， 如何樹(shù)立良好的企業(yè)形象呢？ 嚴(yán)格按照青島市建設(shè)委員會(huì)下發(fā)的 《青島市建筑施工現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)圖解》 進(jìn)行安全文明施工的要求， 特別是圍墻、圍擋、永久道路、臨時(shí)道路、施工用水及排水、施工用電、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、揚(yáng)塵、建筑垃圾的及時(shí)清運(yùn)、建筑物的安全維護(hù)、主要出入口等重點(diǎn)關(guān)注。 實(shí)行隨時(shí)、不定期、定期相結(jié)合的安全文明衛(wèi)生環(huán)境檢查，并進(jìn)行 評(píng)比，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。 安全文明施工費(fèi)用單獨(dú)計(jì)取，避免施工單位只計(jì)費(fèi)用不投入，從根本上保障安全文明施工費(fèi)用的按需使用。 合同約定需要達(dá)到省級(jí)文明工地標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)立工地開(kāi)放日活動(dòng)。 主要關(guān)注點(diǎn)為 ： （ 1） 做好總平面圖布置工作，按照 “動(dòng)靜分離” 的原則安排劃分場(chǎng)地、圍蔽及臨時(shí)設(shè)施的規(guī)劃 ，布局要合