某地產(chǎn)超高層住宅設(shè)計(jì)研究(已修改)
2025-01-12 23:27 本頁(yè)面
【正文】 萬(wàn)科超高層住宅設(shè)計(jì)研究 一、什么是超高層 規(guī)范中的定義 ? 根據(jù)我國(guó) 《 民用建筑設(shè)計(jì)通則 》 （ JG37— 87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～ 3層為低層； 4～ 6層為 多層； 7～ 9為中高層；凡超過(guò) 100米均為超高層。 ? 聯(lián)合國(guó) 1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議將 高層建筑按高度分為四類(lèi)：（ 1）9～ 16層（最高為 50米）；（ 2） 17～ 25層（最高到 75 米）；（ 3）26～ 40層（最高到 100米）； 40層以上（即超高層建筑）。 ? 日本建筑大辭典將 5～ 6層至 14～ 15層的建筑定為高層建筑， 15層以上為超高層建筑。 超高層住宅的特點(diǎn) ? 超高層住宅視線(xiàn)無(wú)遮擋，看到的景觀效果更好，而且高處的濕度小，不易潮濕，遠(yuǎn)離汽車(chē)尾氣塵埃，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，同時(shí)通風(fēng)條件更好，受干擾程度小。超高層住宅土地利用率高，能夠承載更多的居家。 ? 超高層住宅由于其體型巨大，功能復(fù)雜，容納人員眾多，投資十分龐大。 ? 超高層住宅的建設(shè)和維護(hù)要耗費(fèi)大量財(cái)富。 ? 超高層住宅設(shè)計(jì)、施工和管理維護(hù)諸多方面與普通住宅都有很大的差異性。 結(jié)論 從成本與技術(shù)角度 ：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化 100米高度帶來(lái)的質(zhì)的變化 戶(hù)型 成本 實(shí)用率 安全性 物業(yè)管理 ?通透性差 ?異形房間 ?面積的影響 ?陽(yáng)臺(tái) ?開(kāi)窗 ?公攤較高 ?消防樓梯增加 ?每 50米設(shè)置避難層 ?實(shí)用率多在 70％左右 ?成本比高層高出15%～ 25% ?對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來(lái)成本大量增加 ?電梯安全系數(shù) ?可燃性材料增加 ?人員疏散問(wèn)題 ?便于統(tǒng)一管理 ?日常運(yùn)行能耗高 ?后期維護(hù)管理費(fèi)用高 其他 ?開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng) ?智能化技術(shù)的使用 ?水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化 從客戶(hù)感知角度 ：超高層與高層沒(méi)有大的變化，只是形態(tài)上的差異 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 疊拼、洋房、多層 小高層 高層、超高層 對(duì)高度的感知 對(duì)空間的感知 低 中低 中 高 有天有地，獨(dú)門(mén)獨(dú)院 鄰里空間，親近院落 空中感受，俯視園林 開(kāi)闊視野，遠(yuǎn)眺景觀 從客戶(hù)角度，對(duì)高層與超高層的區(qū)別并不敏感 高度： 能夠接受 20多層的高度也能夠接受 40層左右的高度 ；在地平線(xiàn)上仰視對(duì) 20與 40層感知差別不大 景觀： 同樣對(duì)社區(qū)園林感知不強(qiáng)的情況下，超高層的 遠(yuǎn)眺景觀好于高層 戶(hù)型： 高層與超高層面臨的戶(hù)型問(wèn)題類(lèi)似， 空間感覺(jué)類(lèi)似 從銷(xiāo)售價(jià)格角度 ：無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀支持的情況下，超高層與高層價(jià)格差別不大，但超高層頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià) ?綜合案例經(jīng)驗(yàn)可知，超高層銷(xiāo)售價(jià)格可以明顯地分成兩部分： ?看不到景觀的樓層與高層均價(jià)相差無(wú)幾； ?可看優(yōu)勢(shì)景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)可能與低樓層不同，而價(jià)格相比高層也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)跳差 超高層樓盤(pán) 超高層均價(jià) 高層均價(jià) 備注 深圳金域藍(lán)灣 17000元 /平米（ 2023年），排除市場(chǎng)泡沫，正常價(jià)位為 9000元 /平米 8200元 /平米 （ 2023年） 珠海金域藍(lán)灣 2023年 8月 4日，均價(jià)16000元 /平米 15000元 /平米 超高層 33層以下價(jià)格與高層接近， 33層以上價(jià)格出現(xiàn)跳差 蕪湖世茂濱江花園 預(yù)計(jì)均價(jià) 8500元 /平米 預(yù)計(jì)均價(jià) 8000元 /平米 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 均價(jià) 15000元 /平米 均價(jià) 14500元 /平米 二、戶(hù)型設(shè)計(jì) 戶(hù)型 ，形象主導(dǎo)模式追求利潤(rùn)，一個(gè)交通核往往有三戶(hù)三梯、三戶(hù)四梯、五戶(hù)四梯；價(jià)值主體兩戶(hù)兩梯、三戶(hù)三梯、兩戶(hù)三梯，舒適性高 ?價(jià)值主體一個(gè)交通核往往有兩戶(hù)兩部電梯、三戶(hù)三部電梯、兩戶(hù)三部電梯，舒適性高； ?形象主導(dǎo)模式，一個(gè)交通核往往為三戶(hù)三部電梯、四戶(hù)三部電梯、五戶(hù)四梯 上海世茂濱江花園一梯二、一梯三 三梯三戶(hù)、三梯兩戶(hù) 三梯三戶(hù)、三梯四戶(hù) 兩梯兩戶(hù) 南京世茂濱江新城 珠海金域藍(lán)灣， 31層以下為三梯四戶(hù)， 31層以上為三梯三戶(hù) A B C C D 深圳金域藍(lán)灣以四梯五戶(hù)為主 戶(hù)型， 價(jià)值主體模式從頂端客戶(hù)需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導(dǎo)模式滿(mǎn)足基本舒適性前提下，贈(zèng)送面積為最大賣(mài)點(diǎn) ?開(kāi)闊江景臥室與客廳； ?雙層中空鋼化玻璃落地窗， ?主人生活區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分隔明確 ?附贈(zèng)約 11平米雙南向花園平臺(tái)；附
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1