某地產(chǎn)超高層住宅設(shè)計研究(已修改)
2025-01-12 23:27 本頁面
【正文】 萬科超高層住宅設(shè)計研究 一、什么是超高層 規(guī)范中的定義 ? 根據(jù)我國 《 民用建筑設(shè)計通則 》 （ JG37— 87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～ 3層為低層； 4～ 6層為 多層； 7～ 9為中高層；凡超過 100米均為超高層。 ? 聯(lián)合國 1972年國際高層建筑會議將 高層建筑按高度分為四類：（ 1）9～ 16層（最高為 50米）；（ 2） 17～ 25層（最高到 75 米）；（ 3）26～ 40層（最高到 100米）； 40層以上（即超高層建筑）。 ? 日本建筑大辭典將 5～ 6層至 14～ 15層的建筑定為高層建筑， 15層以上為超高層建筑。 超高層住宅的特點(diǎn) ? 超高層住宅視線無遮擋，看到的景觀效果更好，而且高處的濕度小，不易潮濕，遠(yuǎn)離汽車尾氣塵埃，空氣質(zhì)量優(yōu)良，同時通風(fēng)條件更好，受干擾程度小。超高層住宅土地利用率高，能夠承載更多的居家。 ? 超高層住宅由于其體型巨大，功能復(fù)雜，容納人員眾多，投資十分龐大。 ? 超高層住宅的建設(shè)和維護(hù)要耗費(fèi)大量財富。 ? 超高層住宅設(shè)計、施工和管理維護(hù)諸多方面與普通住宅都有很大的差異性。 結(jié)論 從成本與技術(shù)角度 ：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化 100米高度帶來的質(zhì)的變化 戶型 成本 實(shí)用率 安全性 物業(yè)管理 ?通透性差 ?異形房間 ?面積的影響 ?陽臺 ?開窗 ?公攤較高 ?消防樓梯增加 ?每 50米設(shè)置避難層 ?實(shí)用率多在 70％左右 ?成本比高層高出15%～ 25% ?對抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加 ?電梯安全系數(shù) ?可燃性材料增加 ?人員疏散問題 ?便于統(tǒng)一管理 ?日常運(yùn)行能耗高 ?后期維護(hù)管理費(fèi)用高 其他 ?開發(fā)周期拉長 ?智能化技術(shù)的使用 ?水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化 從客戶感知角度 ：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 疊拼、洋房、多層 小高層 高層、超高層 對高度的感知 對空間的感知 低 中低 中 高 有天有地，獨(dú)門獨(dú)院 鄰里空間，親近院落 空中感受，俯視園林 開闊視野，遠(yuǎn)眺景觀 從客戶角度，對高層與超高層的區(qū)別并不敏感 高度： 能夠接受 20多層的高度也能夠接受 40層左右的高度 ；在地平線上仰視對 20與 40層感知差別不大 景觀： 同樣對社區(qū)園林感知不強(qiáng)的情況下，超高層的 遠(yuǎn)眺景觀好于高層 戶型： 高層與超高層面臨的戶型問題類似， 空間感覺類似 從銷售價格角度 ：無強(qiáng)勢景觀支持的情況下，超高層與高層價格差別不大，但超高層頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價 ?綜合案例經(jīng)驗(yàn)可知，超高層銷售價格可以明顯地分成兩部分： ?看不到景觀的樓層與高層均價相差無幾； ?可看優(yōu)勢景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設(shè)計可能與低樓層不同，而價格相比高層也會出現(xiàn)一個跳差 超高層樓盤 超高層均價 高層均價 備注 深圳金域藍(lán)灣 17000元 /平米（ 2023年），排除市場泡沫，正常價位為 9000元 /平米 8200元 /平米 （ 2023年） 珠海金域藍(lán)灣 2023年 8月 4日，均價16000元 /平米 15000元 /平米 超高層 33層以下價格與高層接近， 33層以上價格出現(xiàn)跳差 蕪湖世茂濱江花園 預(yù)計均價 8500元 /平米 預(yù)計均價 8000元 /平米 武漢世茂錦繡長江 均價 15000元 /平米 均價 14500元 /平米 二、戶型設(shè)計 戶型 ，形象主導(dǎo)模式追求利潤，一個交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯；價值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯，舒適性高 ?價值主體一個交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高； ?形象主導(dǎo)模式，一個交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯 上海世茂濱江花園一梯二、一梯三 三梯三戶、三梯兩戶 三梯三戶、三梯四戶 兩梯兩戶 南京世茂濱江新城 珠海金域藍(lán)灣， 31層以下為三梯四戶， 31層以上為三梯三戶 A B C C D 深圳金域藍(lán)灣以四梯五戶為主 戶型， 價值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導(dǎo)模式滿足基本舒適性前提下，贈送面積為最大賣點(diǎn) ?開闊江景臥室與客廳； ?雙層中空鋼化玻璃落地窗， ?主人生活區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分隔明確 ?附贈約 11平米雙南向花園平臺；附
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