【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國(guó)內(nèi)外超高層案例研究 世聯(lián)研究案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 [關(guān)鍵字 ]： ?國(guó)內(nèi)外超高層、典型案例 [案例簡(jiǎn)介 ]： ?對(duì)國(guó)內(nèi)外超高層典型案例進(jìn)行分析研究，包括發(fā)展歷程、歸類、出現(xiàn)條件、戶型等 [案例適用范圍 ]： ?超高層建筑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層分類 ?酒店 ?寫(xiě)字樓 ?綜合體 ?居住性物業(yè) ?深圳 羅湖俊園（萬(wàn)科） ?深圳 擎天華庭 ?深圳 金域藍(lán)灣（萬(wàn)科） ?上海 .世茂濱江 ?武漢 .錦繡長(zhǎng)江 ?香港 .貝沙灣 ?香港 .凱旋門(mén) ?香港 .淺水灣 ?新加坡 .吉寶灣 ?…… ?上海金貿(mào) ?武漢 .錦繡長(zhǎng)江 ?……… ?很多 CBD商務(wù)中心 ?北京中央商務(wù)區(qū) ?上海陸家嘴 ?深圳中心區(qū) ?北京中環(huán)世貿(mào) 綜合體 ?住宅＋酒店 ?寫(xiě)字樓＋公寓 ?商業(yè)＋寫(xiě)字樓＋公寓 ?深圳華潤(rùn) .萬(wàn)象城 ?深圳大中華廣場(chǎng) ?…… 項(xiàng)目區(qū)位條件、規(guī)模、城市特性及限制條件本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過(guò)廣泛深入的調(diào)查，世聯(lián)對(duì)國(guó)內(nèi)外居住性超高層（居住性住宅及度假性公寓）案例進(jìn)行了研究 ?國(guó)內(nèi) ?香港 /新加坡 ?國(guó)外 深圳： 萬(wàn)科俊園 萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列（深圳、珠海、福州） 擎天華庭 港立豪園 世貿(mào)濱江系列（上海、福州、武漢） 青島東海路 9號(hào) ……… 香港 新鴻基 .凱旋門(mén) 貝沙灣 …… 新加坡 吉寶灣 …… 澳大利亞黃金海岸 Sierra Grand 邁阿密海岸線案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層住宅的發(fā)展背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 國(guó)內(nèi)超高層住宅發(fā)展的歷程 —— 以深圳為例，市場(chǎng)的成熟需經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)歷程 1998年 深圳首個(gè)超高層住宅 萬(wàn)科俊園 2022年 港麗豪園 2022年 擎天華庭 2022年 高容積率下的無(wú)奈產(chǎn)物 金域藍(lán)灣 2022年 逆市中的超高層頂級(jí)豪宅 幸福里 歷程 項(xiàng)目 市場(chǎng)表現(xiàn) ?羅湖老區(qū)項(xiàng)目， 容積率 ，開(kāi)發(fā)歷程艱難，有過(guò)多次停工； ?銷售表現(xiàn)一般，銷售 80%，但后續(xù)出現(xiàn)價(jià)格大幅下跌； ?項(xiàng)目整體沒(méi)有取得成功，項(xiàng)目整體利潤(rùn)率僅為 %。 超高層豪宅的失敗嘗試 ?福田中心區(qū)， 容積率 ，項(xiàng)目配套及裝修號(hào)稱“超六級(jí)”標(biāo)準(zhǔn) ?雖遠(yuǎn)離口岸，但是以港客為主要定位，且產(chǎn)品無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力； ?項(xiàng)目銷售失敗，三年的銷售結(jié)果僅不到 60％，不被市場(chǎng)認(rèn)可； 定位混亂的商住超高層 ?高尚居住區(qū)景田的超高層塔樓， 容積率 ，從 2022年到2022年，項(xiàng)目歷經(jīng)從純住宅到商住定位的調(diào)整，拉長(zhǎng)銷售期； ?項(xiàng)目整體失?。盒粜弯N售順利，但主力的大戶型滯銷，且 30層以上單位難以售出； ?紅樹(shù)林區(qū)域的高檔住宅， 容積率 7，以高層為主力產(chǎn)品， 2022年最后一期銷售 2棟超高層以消化容積率，項(xiàng)目銷售順利 ?以港客和本地精英人士為主，銷售價(jià)格比普通高層產(chǎn)品無(wú)優(yōu)勢(shì) ?地王商圈內(nèi)的核心地塊，華潤(rùn)借萬(wàn)象城之勢(shì)，開(kāi)發(fā) 3棟超高層頂級(jí)公寓，強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng) ?預(yù)計(jì) 2022年下半年銷售，定價(jià)偏謹(jǐn)慎 三期均價(jià) 17000元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)均價(jià) 7600元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)均價(jià)約 15000元 /㎡ 均價(jià)約 12022元 /㎡ 正式定價(jià)未對(duì)外公布 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層出現(xiàn)的城市背景 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與高度城市化的產(chǎn)物 城市土地市場(chǎng)特征： ?地價(jià)居高不下 ?城市重要區(qū)域土地極度稀缺 城市化率發(fā)展階段： ?初期階段 ：城市化水平＜ 30%； ?加速階段 ：城市化水平 30%~65%； ?后期階段 ：城市化水平＞ 65%； 隨著中國(guó)城市化的進(jìn)程加快，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，超高層的住宅開(kāi)始在各大城市涌現(xiàn)，一些二線城市也開(kāi)始出現(xiàn)此類產(chǎn)品形式 現(xiàn)象 城市 GDP（億元） 城市化率 超高層住宅大量涌現(xiàn) 北京 9120 % 上海 11765 % 廣州 6744 % 深圳 6657 100% 開(kāi)始出現(xiàn)超高層住宅 武漢 3100 68% 南京 3207 75% 佛山 3558 － 福州 － － 青島 3700 － …… …… …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層出現(xiàn)的價(jià)值特征 超高層項(xiàng)目?jī)r(jià)值特征 ?房產(chǎn)售價(jià)遠(yuǎn)高于建造成本：超高層住宅建安成本 30003500元 /㎡ ?提高容積率又可攤薄高地價(jià) 超高層住宅典型項(xiàng)目均價(jià)（元/平方米）1700035000110002500010000120220500010000150002022025000300003500040000深圳金域藍(lán)灣 上海世茂濱江 武漢錦繡長(zhǎng)江 青島東海路9 號(hào) 佛山千燈湖1 號(hào) 福州世貿(mào)外灘花園建安成本3000元 /㎡ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層住宅客戶群體的特性 ?超高層的心理安全感 ?高公攤 ?高物業(yè)管理費(fèi) 客戶心理優(yōu)勢(shì) 客戶心理劣勢(shì) ?唯我獨(dú)尊的感受 ?開(kāi)闊的景觀視野 ?便利的城區(qū)生活條件 客戶群體為視野開(kāi)闊的財(cái)富階層 ?早期以香港或海外客戶為主，集中于少數(shù)一線城市 早期客戶 ?發(fā)達(dá)及較發(fā)達(dá)城市的視野開(kāi)闊群體及國(guó)際化生活人士 當(dāng)前客戶 客戶群體為視野開(kāi)闊的財(cái)富階層更易于接受超高層住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層住宅發(fā)展的價(jià)值要點(diǎn)總結(jié) 宏觀因素KPI 城市 GDP 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， GDP總量達(dá)到一定規(guī)模 城市化率 城市化率高，已經(jīng)進(jìn)入或?qū)⒁M(jìn)入后期階段（超過(guò) 65%） 實(shí)現(xiàn)售價(jià) 至少實(shí)現(xiàn)超過(guò) 10000元/㎡ 的銷售均價(jià)，遠(yuǎn)超建安成本 客戶群體 本地視野開(kāi)闊的財(cái)富階層，或能吸引國(guó)際化生活人士 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層住宅的技術(shù)特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層技術(shù)安全等級(jí)的變化，導(dǎo)致設(shè)計(jì)和建設(shè)的難度大幅度增加，建設(shè)周期增大 ?由于超高層技術(shù)要求出現(xiàn)質(zhì)的變化，大量不同于普通高層的技術(shù)問(wèn)題出現(xiàn)； ?直接導(dǎo)致的影響是設(shè)計(jì)和建設(shè)的難度大幅度增加； ?結(jié)果是建設(shè)周期的拉長(zhǎng)。 結(jié)構(gòu)形式 ?住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼結(jié)構(gòu) 水電指標(biāo) ?超高層高度為給水系統(tǒng)帶來(lái)更多要求 ?消防：超高的體量對(duì)消防要求更高，例如消防噴淋系統(tǒng)等配置 ?配電 :對(duì)配電要求比較高，多路配電 電梯設(shè)置 ?每隔 15—— 18層之間要分層設(shè)計(jì)高速電梯 避難層 ?每隔 15—— 18層之間需要設(shè)計(jì)一層避難層 戶型立面 ?以景觀為導(dǎo)向，大開(kāi)間，大面積玻璃幕墻使用 高科技 ?智能化：大量智能化技術(shù)的運(yùn)用 ?還需預(yù)留職能化模塊，為將來(lái)發(fā)展預(yù)備空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層的梯戶組織形式與實(shí)用率 —— 由于平層面積的限制，超高層建筑舒適度和經(jīng)濟(jì)性受到影響 代表項(xiàng)目：深圳金域藍(lán)灣三期 ?四梯五戶，實(shí)用率 80% ?戶型面積： 100160㎡ ?平層面積： 702㎡ 代表項(xiàng)目：世貿(mào)濱江花園 ?兩梯兩戶，實(shí)用率 % ?戶型面積在 129－ 335㎡ ?整體平層面積： 2022㎡ 板式結(jié)構(gòu) —— 頂級(jí)豪宅布局 筒體布局 —— (酒店式 )公寓 蝶式結(jié)構(gòu) —— 高檔住宅布局 代表項(xiàng)目：黃金海岸 Sierra Grand ?三梯十戶，實(shí)用率約 83% ?戶型面積在 63－ 198㎡ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層住宅項(xiàng)目發(fā)展模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市超高層住宅的分類 案例 ?上海世茂濱江花園 ?武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 案例 ?萬(wàn)科俊園 ?深圳港麗豪園 表案例 ?深圳萬(wàn)科金域藍(lán)灣三期 景觀資源 城市區(qū)位 高 高 低 單純城市核心類超高層住宅 城市核心資源類超高層住宅 城市非核心資源類超高層住宅 1 3 2 不適合超高層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一、城市核心資源類超高層住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 香港及新加坡案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 香港超高層住宅 香港超高層住宅 高度 樓層 用途 年份 曉峰閣 (Hillsborough Court) 137米 36層 住宅 1993 雅典居 (Villa Athena) 119123米 2728層 住宅 1994年 御峰 (The Summit) 65層 住宅 2022年 海名軒 (Harbourfront Landmark) 6873層 住宅 2022年 曉廬 (Highcliff) 73層 住宅 2022年 擎天半島 (Sorrento) 256206米 6075層 住宅 2022年 君臨天下 (The Harbourside) 255米 75層 住宅 2022年 凱旋門(mén) (The Victory Arch) 231米 65層 住宅 2022年 貝沙灣 超過(guò) 150米 50 住宅 2022 凱旋門(mén) —— 香港單價(jià)最高的頂級(jí)公寓豪宅 ?項(xiàng)目： 凱旋門(mén)（ the victory arch） ?區(qū)域： 尖沙咀柯士甸道西 1號(hào) ?占地面積： 172022平方尺 ?物業(yè)類型： 4座住宅大廈，共 1054個(gè)住宅單位 ?戶型面積： 標(biāo)準(zhǔn)單位面積500～ 2,300平方尺，以三房為主 ?開(kāi)發(fā)時(shí)間： 2022年 ?入伙時(shí)間 ： 2022年 7月 ?價(jià)格： 15～ 25萬(wàn)（最高價(jià)38萬(wàn)）元 /平方米 ?物管費(fèi) ： /方尺 ?發(fā)展商 ：新鴻基地產(chǎn)與香港地鐵公司 ?管理公司 ：地鐵物業(yè)管理 ?代理商 ：美聯(lián)和中原 凱旋門(mén) 外立面 凱旋門(mén)夜景 “ 凱旋門(mén)效應(yīng)”帶旺同區(qū)二手樓，成 2022年香港樓市營(yíng)銷經(jīng)典案例 ?2022年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)背景： ?2022年 5月， 香港銀行陸續(xù)加息，香港地產(chǎn)尤其是二手房交易量驟減 ，在加息公布后的一段時(shí)間， 郊區(qū)樓盤(pán)更是出現(xiàn)“零”成交量 。 ?投資銀行美林證券預(yù)測(cè)，受到香港銀行貸款利率上升的沖擊，香港房地產(chǎn)價(jià)格在 2022年中前將會(huì)下跌最高達(dá) 25%。在 6月 1日發(fā)布的報(bào)告里，美林同時(shí)下調(diào)香港五家房地產(chǎn)公司的評(píng)級(jí)。 ? 但 6月 15日，凱旋門(mén)以 38萬(wàn)元 /平方米的天價(jià)震驚香港。市場(chǎng)證明，“樓市脆弱”的論調(diào)都不能動(dòng)搖他們對(duì)持有物業(yè)的渴望。 ?“凱旋門(mén)效應(yīng)”帶旺同區(qū)二手樓 ?凱旋門(mén)銷售神話使自身所處地段天價(jià)暴漲，如同區(qū)項(xiàng)目九龍站 “君臨天下” 06年 3月單價(jià)同期上升 7～ 12%，飆升到～ /平方米 。同時(shí)，更帶起香港豪宅價(jià)格不斷攀升，使得香港樓市出現(xiàn)了亞洲金融風(fēng)暴以來(lái)的新高潮。 ?凱旋門(mén)效應(yīng)下，目前擎天半島的平均尺價(jià)為 8,000元，較上月同期上升 5%～ 7%，本月尺價(jià)將再有 3%～ 5%升幅。 此外，受同區(qū)頂級(jí)豪宅凱旋門(mén)即將開(kāi)售的消息所刺激， 3月分擎天半島累錄 70宗二手成交，較上月上升 1倍。 君臨天下 擎天半島 地段與客戶 ：擁有維多利亞港無(wú)敵景觀，為香港頂級(jí)地段；交通便利成香港企業(yè)家最大賣(mài)點(diǎn) 地段繁華，無(wú)敵海景資源 ?位于九龍城海邊繁華地段 ?緊靠園林中央公園 ?臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無(wú)敵海景資源 交通非常便利 ?到中環(huán)只需一站 ?直達(dá)香港國(guó)際機(jī)場(chǎng) ?靠近中港碼頭 ?將建南環(huán)線駁通港九新界和通往內(nèi)地 凱旋門(mén) ?客戶： 已與 100多位買(mǎi)家簽約，約 一成是內(nèi)地客戶， 主要來(lái)自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人 。他們大部分都是最能干的企業(yè)家， 很多人買(mǎi)房子都是一次性付款，不用做按揭 。 ?在九龍區(qū)買(mǎi)房子的 大部分都是香港的廠家、企業(yè)家和實(shí)業(yè)家 ，經(jīng)常要到內(nèi)地做生意，如果這些鐵路沿線接通了，他們回內(nèi)地做生意會(huì)很方便，這因而成為凱旋門(mén)很大的賣(mài)點(diǎn)。 產(chǎn)品規(guī)劃， 4棟住宅大樓扇形排列，保證每戶大觀景面，大部分單位均可觀賞維多利亞無(wú)敵海景 ?外立面 ： 4棟住宅大樓扇形排列，保證每戶大觀景面，大部分單位均可觀賞維多利亞無(wú)敵海景；建筑物以暖色系為主，使凱旋門(mén)與鄰近的建筑物凸顯出來(lái) ?層高 ：共 65層， 231米；從普通公寓的 3米到別墅般挑空大廳享受的 ～ ?產(chǎn)品 ：凱旋門(mén)提供 4幢，標(biāo)準(zhǔn)單位面積由約