論多元房地產(chǎn)法律制度(已修改)
2025-01-09 06:36 本頁面
【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第24頁 共24頁論多元房地產(chǎn)法律制度魏耀榮 原全國人大常委會法工委咨詢委員 關(guān)鍵詞: 建筑物區(qū)分所有權(quán)/物權(quán)法/權(quán)利 內(nèi)容提要: 本文在世界范圍內(nèi)對多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念和權(quán)利范圍進(jìn)行了比較研究，在此基礎(chǔ)上對我國《物權(quán)法》中多元房地產(chǎn)的物權(quán)概念和權(quán)利范圍以及專有部分和共有部分的界定和劃分進(jìn)行了考察，認(rèn)為《物權(quán)法》就多元房地產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)涵和覆蓋范圍以及專有部分和共有部分的界定和劃分所作的規(guī)定，尚有可進(jìn)一步探討之處?！ ∥覈鞘芯用竦淖》磕Ｊ街饕嵌鄬咏ㄖ锖陀啥鄺澏鄬咏ㄖ锝M成的住宅區(qū)，自然也包括由多棟單獨(dú)別墅或聯(lián)排別墅組成的住宅區(qū)以及由別墅和多層建筑物混合組成的住宅區(qū)。美國、加拿大、香港的普通法稱此類房地產(chǎn)為多元房地產(chǎn) [1](Multiunit Development，MUD,亦可稱多單元房地產(chǎn))。美國法律界還稱之為共有權(quán)益房地產(chǎn) [2](Common Interest Development, CID)。為研討相關(guān)的法律制度，筆者在本文中采用多元房地產(chǎn)的稱謂?！ 《嘣康禺a(chǎn)的產(chǎn)生和發(fā)展歷經(jīng)久遠(yuǎn)，在古巴比倫曾見雛形，經(jīng)歐洲中世紀(jì)的緩步增長，到上世紀(jì)特別是下半葉，大多數(shù)國家的大中城市都出現(xiàn)急劇的以至爆炸性的發(fā)展。由此種新型房地產(chǎn)派生出的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是一種權(quán)利客體多元化、權(quán)利主體多邊化的新型物權(quán)。由此種新型房地產(chǎn)引發(fā)出的法律關(guān)系，是一種復(fù)合型、多層次和多重化的新型法律關(guān)系，較早時期的普通法和民法典均鮮有涉及。一種與多元房地產(chǎn)的特征相適應(yīng)的新型法律制度，發(fā)軔于1802年法國民法典的第664條。經(jīng)若干代法律人的不懈努力，到上世紀(jì)后期，已在很多較發(fā)達(dá)國家和地區(qū)陸續(xù)面世，其形式多為單行成文法，或在民法典中新辟專章。一些先行者的此種法律，屢屢修改創(chuàng)新，與時俱進(jìn)，幾近完備成熟。他們的居民社區(qū)秩序良好，管理有序，人們相處和諧，罕有糾紛，足顯其法律的必要性和優(yōu)良效果?！ ∥覈段餀?quán)法》關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一章(第六章)的制訂出臺，構(gòu)建了多元房地產(chǎn)法律制度的基本框架，對調(diào)整城市社區(qū)的多邊法律關(guān)系和保護(hù)城市居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，已初步顯現(xiàn)其重要的作用和良好的效果。但從公布實(shí)施一年多的情況來看，此項(xiàng)新的法律制度尚有待進(jìn)一步完善，尚有疑難課題未獲破解，尚存模糊地帶有待厘清。2006年國慶節(jié)期間，筆者曾發(fā)表《關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的探討和商榷》一文。兩年來，筆者又作了一些進(jìn)一步的比較研究和實(shí)地觀察，再趁國慶節(jié)期間書就此文?！ ∫弧㈥P(guān)于多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念和權(quán)利范圍 如何使多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念與其客體相適應(yīng)、相吻合，如何使法律規(guī)定的權(quán)利范圍能夠?qū)ζ錂?quán)利客體包容無余和無隙覆蓋?也就是說，如何使法定的權(quán)利范圍能夠覆蓋多元房地產(chǎn)的三維邊界以內(nèi)的全部建筑物、設(shè)施和土地?通俗地說，如何做到使法定的權(quán)利范圍能夠橫向到邊，縱向朝上到頂，往下見底?這是筆者試圖著意探討的課題之一。 筆者感到，《物權(quán)法》關(guān)于此種多元房地產(chǎn)的物權(quán)概念和權(quán)利范圍的規(guī)定，尚有可進(jìn)一步斟酌探討的余地?！ 〉谝?，《物權(quán)法》采用建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，從字面上看，這意味著此種物權(quán)的客體只是建筑物，未包括地基，也未納入住宅區(qū)內(nèi)除建筑物以外的其他共有部分，特別是缺失作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地使用權(quán)，顯得名不副實(shí)。 第二，第六章第七十三條和第七十四條又采用了“建筑區(qū)劃”的概念，并規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)除建筑物以外的道路、綠地，其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，以及占用道路或者其他場地形成的車位，除作一定的排除外，均屬于業(yè)主共有。這應(yīng)是以概括和列舉相結(jié)合的方法作出對權(quán)利范圍的界定，從而使業(yè)主的權(quán)利范圍從建筑物擴(kuò)及住宅區(qū)的其他部位，但失于概括不全，列舉未盡，且有模糊而不確定之處，可能導(dǎo)致法律適用和法律解釋上的困難。就“建筑區(qū)劃”一詞而言，似乎應(yīng)為與住宅區(qū)橫向范圍相一致的概念，但由于缺少定義，使其因不具有明晰無誤和不容爭議的確定性而處于模糊狀態(tài)，有待厘清。由于土地使用權(quán)未被納入權(quán)利范圍，業(yè)主不擁有土地使用權(quán)，那就只有將道路、綠地、場所、場地、車位等視為附著物，方可規(guī)定為業(yè)主共有，這似乎與法理和常理不符?！ 檠芯慷嘣康禺a(chǎn)法律制度，筆者閱讀了美國、加拿大、魁北克、香港、臺灣和日本的相關(guān)立法例，愿在此作扼要評述，以供研究參考。這六個國家和地區(qū)的相關(guān)法律制度，大體上可以分為以下兩種模式： 第一，共有權(quán)制度或區(qū)分共有權(quán)制度 (1)屬于普通法系的美國、加拿大和香港，采用了基本相似的共有權(quán)制度，即將多元房地產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利稱之為共有權(quán)(Ownership in Common or Coownership)，權(quán)利主體則稱為共有權(quán)人(Coowner)?！ ∶绹谶@方面沒有聯(lián)邦立法，但各州都無一例外地制定了單行成文法，稱之為公寓法(Condominium Act)，幾十年來頻繁修改，有些州已采用列有消費(fèi)者保護(hù)一章的被稱為第二代的公寓法。各州的法大同小異，但由美國統(tǒng)一州法委員會(NCCUSL)制訂提供的1980年《統(tǒng)一公寓法》 [3](Uniform Condominium Act， UCA)，1994年《統(tǒng)一共有權(quán)益法》 [4](Uniform Common Interest Ownership Act, UCIOA)及2007年《新公寓法》 [5](New Condominium Act，NCA),可能更具代表性，更能反映其發(fā)展趨勢。對Condominium一詞，美國的布萊克法律詞典解釋為“與他人的共同所有權(quán)” [6](Ownership in Common with others)，即共有權(quán)?！督y(tǒng)一公寓法》 [7]在定義一章則稱“公寓(大廈)是指若干部分被賦予單獨(dú)所有權(quán)而其余部分被賦予僅由前述部分所有權(quán)人享有的共有權(quán)的房地產(chǎn)(“Condominium”means real estate，portions of which are designated for separate ownership and the remainder of which is designated for mon ownership solely by the owners of those portions)”。 《新公寓法》在其前言中稱Condominium為“房地產(chǎn)所有權(quán)的分享形式”(Shared form of real estate ownership),并稱其目的為制定“一部土地和建筑物分享所有權(quán)的現(xiàn)代法律” [8](A modern law of shared ownership of land and
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