【正文】 編號：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第132頁 共132頁值得關(guān)注的社區(qū)物業(yè)管理糾紛　　隨著我國住房制度改革的不斷深入，在住房商品化和住房管理商品化的“兩化”過程中，產(chǎn)生了許多新的矛盾和糾紛，物業(yè)費(fèi)收繳率不足值得關(guān)注。 一、糾紛的類型 業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)管理費(fèi)用。 業(yè)主因種種原因不滿物業(yè)公司的管理而拒付物業(yè)管理費(fèi)引發(fā)糾紛的居大多數(shù)。在此類糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，業(yè)主以種種理由行使抗辯權(quán)。如：原告上海市楊浦區(qū)一物業(yè)公司訴被告田某等七人一案，田某等人認(rèn)為物業(yè)公司未能全面履行其義務(wù)，在維修、保潔、綠化等方面均存有問題，不同意支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司遂訴請要求業(yè)主支付管理服務(wù)費(fèi)；在另一案中，業(yè)主辯稱原告物業(yè)公司擅自提價(jià)，且入住后，房屋漏水、窗無法關(guān)，多次向原告報(bào)修未果，加之開具的物業(yè)管理費(fèi)收據(jù)不符合稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，故拒付物業(yè)管理費(fèi)。 業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)而致糾紛。 此類糾紛也較為常見，如某物業(yè)公司訴謝某等人一案，該案中業(yè)主在平臺上搭建衛(wèi)生間，拒絕拆除搭建物遂致糾紛；與此類似的糾紛還有寧波路某小區(qū)房屋物業(yè)委員會訴張某案，由于張某在供小區(qū)居民生活用水的泵房頂部平臺上違章搭建淋浴房及水斗，導(dǎo)致生活污水滲入蓄水池而引發(fā)糾紛。 因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范而引發(fā)訴訟。 因物業(yè)管理公司單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范或業(yè)主以種種理由單方面要求降低管理費(fèi)用等導(dǎo)致糾紛。如原告上海輕工物業(yè)管理有限公司訴李某一案，被告李某購置售后公房一套，由原告進(jìn)行物業(yè)管理。該物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)的房屋性質(zhì)各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，還有一般的商品房。2001年1月起，被告未交納物業(yè)管理費(fèi)。原告遂訴至法院，要求被告按照商品房的標(biāo)準(zhǔn)支付所欠物業(yè)管理費(fèi)及逾期付款的滯納金。 業(yè)主以小區(qū)未成立業(yè)主委員會造成前期物業(yè)管理時(shí)間延長為由拒付管理費(fèi)。 因房產(chǎn)公司在開發(fā)前期多由其自己成立物業(yè)公司或委托其他公司進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)公司期滿后仍舊繼續(xù)履行前期合同，后業(yè)主對原物業(yè)公司所履行義務(wù)不予承認(rèn)而拒付物業(yè)管理費(fèi)，這類糾紛近來亦時(shí)有發(fā)生。如原告上海天馨物業(yè)管理服務(wù)有限公司訴被告董某一案，原告與案外人凱通公司于1998年簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)合同，凱通公司委托原告對天馨花園的商品房進(jìn)行前期物業(yè)管理，在該合同約定的服務(wù)期限屆滿后，開發(fā)商凱通公司未與原告重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，但原告仍對物業(yè)進(jìn)行了管理。被告董某以該物業(yè)小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會等原因進(jìn)行抗辯，拒絕承擔(dān)后期的物業(yè)管理費(fèi)。 物業(yè)公司中標(biāo)后未簽訂物業(yè)管理合同，因認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一而致糾紛。 如原告僑陽公司訴被告丁某一案。原告于1998年與上海僑益房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，雙方約定由僑陽公司受上海僑益房地產(chǎn)有限公司的委托對陽明新城實(shí)行物業(yè)管理，并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整，委托管理期限為3年。2001年4月，陽明新城小區(qū)成立業(yè)主委員會并決定招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司。，但未與業(yè)主委員會簽訂合同。故此，丁某其后未再向僑陽公司支付物業(yè)管理費(fèi)。／平方米收取物業(yè)管理費(fèi)。僑陽公司訴至法院，／平方米的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。 因業(yè)主委員會工作人員私分維修基金導(dǎo)致糾紛。 如原告萬峰業(yè)主委員會訴被告朱某一案。朱某系萬峰業(yè)主委員會第一屆委員，從1998年起任職，1999年2月，朱某領(lǐng)取了小區(qū)建設(shè)獎勵費(fèi)1000元。2001年，萬峰小區(qū)一期業(yè)主代表大會通過決議，認(rèn)為第一屆業(yè)主委員會成員領(lǐng)取活動費(fèi)和獎勵費(fèi)未經(jīng)業(yè)主代表大會決議通過，且維修基金不可擅自動用，應(yīng)予退還，并于2001年6月向朱某送達(dá)要求返還活動費(fèi)的通知，但遭朱某拒絕，萬峰業(yè)主委員會遂訴諸法院。一審法院判令朱某限期返還萬峰業(yè)主委員會1000元并支付利息。 因小區(qū)防盜系統(tǒng)未及時(shí)開通致使業(yè)主家中遭竊，業(yè)主要求房產(chǎn)商承擔(dān)賠償責(zé)任。 如原告周某訴被告上海佳泰房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司、上海富苑物業(yè)管理有限公司一案。該案中房產(chǎn)公司與原告簽訂的購房合同附件中對安全系統(tǒng)作了明確的約定。2001年5月，房產(chǎn)公司將房屋交付原告使用。由于小區(qū)分期建造，原告所在小區(qū)許多設(shè)施因系統(tǒng)體系緣故不能完整移交投入使用。同年9月，佳泰公司聘請的上海富苑物業(yè)管理有限公司在小區(qū)張貼了《安民告示》，明確告知了小區(qū)的智能技防設(shè)施的現(xiàn)狀，以引起業(yè)主警覺，告誡業(yè)主作好防范工作。后佳泰花園小區(qū)發(fā)生多起盜竊事件。原告遂向公安局報(bào)案稱失竊鉆戒一枚、首飾一件及現(xiàn)金2000余元。原告起訴至法院，要求佳泰公司和上海富苑物業(yè)管理有限公司共同賠償其損失。 二、糾紛的成因 從物業(yè)管理的成長發(fā)展過程來看，在我國物業(yè)管理作為一種獨(dú)立的行業(yè)，出現(xiàn)在二十世紀(jì)80年代，舊的小區(qū)物業(yè)管理部門往往由原房管所轉(zhuǎn)變而來，新成立的小區(qū)則往往由各開發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司，主要履行小區(qū)安全管理、物業(yè)維修等職能。由于物業(yè)管理屬于新興行業(yè)且發(fā)展速度比較快，物業(yè)管理隊(duì)伍迅速膨大，比較混亂，沒有形成制度化、規(guī)?；?、規(guī)范化，物業(yè)公司各自為政，職責(zé)不明，收費(fèi)缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)本身存在的局限性是產(chǎn)生上述問題的根本原因。物業(yè)管理涉及到手家萬戶，處理不當(dāng)，很容易引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致矛盾的激化。 從立法的角度來說，目前我國法律中還沒有關(guān)于物業(yè)管理方面的統(tǒng)一明確規(guī)定，在1994年3月30日建設(shè)部發(fā)布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1996年3月1日國家計(jì)委頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，在這些規(guī)章中，對城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理事項(xiàng)僅作了一些原則性的規(guī)定。上海市的地方性法規(guī)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》在物業(yè)管理行業(yè)成立初期發(fā)揮了非常重要的作用，為上海市物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是在司法實(shí)踐中，該條例在涵蓋性、合理性和科學(xué)性上還存在諸多不足。因此，迫切需要進(jìn)一步完善物業(yè)管理的法律體系，以法律來協(xié)調(diào)物業(yè)管理各主體之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，以制度來保障和促進(jìn)物業(yè)管理機(jī)制的有效運(yùn)作。現(xiàn)行法律、法規(guī)對此領(lǐng)域的調(diào)整相對滯后，缺乏相應(yīng)完整的理論體系的支撐，對物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理論問題研究不夠深入，也是此類糾紛難以處理的一個主要原因。在審判實(shí)踐中面臨許多問題。 從物業(yè)管理當(dāng)事人的角度而言。由于物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的行業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)公司的義務(wù)往往又約定得較為概括原則，不可能涵蓋所有的情況，因此，業(yè)主與物業(yè)公司就物業(yè)管理服務(wù)容易發(fā)生糾紛。糾紛發(fā)生后，業(yè)主一般都能例舉物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在的問題，并以此行使抗辯權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。 根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，不同性質(zhì)的住房即已售公有住宅、普通內(nèi)銷商品住宅、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅可采取不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定方式亦不相同。對于一個居住小區(qū)都是相同性質(zhì)的房屋，這種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是可行的。如果一個居住小區(qū)的房屋性質(zhì)是多樣的，就會產(chǎn)生物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相同，而業(yè)主卻享受相同的物業(yè)管理服務(wù)的不合理現(xiàn)象。有的物業(yè)公司為了統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不論何種性質(zhì)的房屋都按照商品房的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，雖有其合理性，但由于與規(guī)章規(guī)定相悖，容易引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。 物業(yè)公司的服務(wù)理念、法律意識尚未到位。物業(yè)公司作為一個市場主體，是以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取消費(fèi)者的信任和滿意，爭取更大的市場和更高的效益，與業(yè)主之間屬于平等主體的合同關(guān)系，但由于目前的物業(yè)公司大多是由原來的房管所轉(zhuǎn)變而來，其工作方法和理念不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，缺乏法律意識和服務(wù)理念。因此，出現(xiàn)了物業(yè)公司只管收費(fèi)，不管維修，一有糾紛就采取斷電、斷水等措施，隨意改變物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等不規(guī)范的管理方式。 業(yè)主委員會作為業(yè)主的自治管理組織，其主要職能體現(xiàn)在管理業(yè)主的維修基金，用于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修。由于部分小區(qū)的業(yè)主委員會成員素質(zhì)不高，加之維修基金的使用管理中存有漏洞，體現(xiàn)在財(cái)務(wù)制度和管理缺乏專業(yè)性，提交不出物業(yè)收費(fèi)的預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費(fèi)用究竟是如何使用，而業(yè)主委員會又掌握了相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，缺乏必要的監(jiān)管，導(dǎo)致維修基金違規(guī)使用的現(xiàn)象屢見不鮮，有的小區(qū)維修基金被物業(yè)公司挪用，有的業(yè)主委員會主任未經(jīng)集體討論即支付有爭議的費(fèi)用，維修基金成了某些人眼中的“唐僧肉”。物管“父子兵”引來糾紛不斷 　物業(yè)公司和業(yè)主之間的糾紛，近年來逐漸成為市民投訴的熱點(diǎn)：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司收取的費(fèi)用不明不白，服務(wù)水平低下；而物業(yè)公司則認(rèn)為少數(shù)業(yè)主故意鬧事，由此造成業(yè)主與“管家”關(guān)系劍拔弩張。而開發(fā)商和物業(yè)管理公司“父子兵”的關(guān)系，更加深了矛盾，由此引發(fā)的糾紛不斷。 　　近日，位于福田區(qū)的廣場部分業(yè)主向本報(bào)投訴稱，負(fù)責(zé)該廣場物業(yè)管理的深圳市地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司，未按照有關(guān)規(guī)定定期公布帳目，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，向業(yè)主收取托管費(fèi)和水表使用更換費(fèi)，提高電價(jià)，并且在催費(fèi)單中“警告”說：若拖欠物業(yè)管理費(fèi)將被停水停電。 　　雙方各種矛盾的日積月累，部分業(yè)主聯(lián)合聘請律師，出具律師函，暫緩繳納各種費(fèi)用。 　　收費(fèi)有沒有譜？ 　　“不久前，我們20多戶業(yè)主曾經(jīng)聚在一起，召開會議，準(zhǔn)備組織廣場的大部分業(yè)主聯(lián)名，要求物業(yè)管理公司立即公開財(cái)務(wù)收支帳目，通過相關(guān)法律途徑審計(jì)財(cái)務(wù)帳目，同時(shí)暫緩向物業(yè)管理公司繳納各種費(fèi)用。但直到現(xiàn)在，物業(yè)公司還沒有向我們公開財(cái)務(wù)收支帳目。” 　　7月30日，記者來到廣場，業(yè)主吳先生這樣告訴記者。 　　記者注意到，廣場是寫字樓、住宅樓、商用裙樓混合型小區(qū)。 　　“正常情況下，物業(yè)公司每隔3個月應(yīng)該向業(yè)主公布一下帳目收支情況，但自從1997年入伙以來，我們從未見過帳目公示?！?　　據(jù)了解，廣場大部分業(yè)主們不滿的是：物業(yè)管理公司長時(shí)間不公開帳目，沒有獨(dú)立帳戶，收支不透明；廣場自1997年入伙以來，存在大量自用和空置房，開發(fā)商沒有繳納過管理費(fèi)，也沒有按政策規(guī)定補(bǔ)撥數(shù)百萬元的專用維修基金。 　　另外，業(yè)主們反映水費(fèi)、電費(fèi)沒有抄表到戶，但管理處收取的電費(fèi)卻是每度1元，；停車費(fèi)隨意收取，從200元、400元到450元各種標(biāo)準(zhǔn)參差不齊。此外，管理處服務(wù)態(tài)度較差，去年4月，一戶業(yè)主本來應(yīng)繳電費(fèi)2069元，卻被扣去了62070元，相差6萬多元，當(dāng)業(yè)主要求退錢時(shí)，管理處稱沒有錢，幾經(jīng)周折，才分5次將錢退回。 　　業(yè)委會管不管事？ 　　許多業(yè)主反映，廣場業(yè)主委員會多年沒召開業(yè)主大會，“業(yè)主委員會形同虛設(shè)”，“業(yè)主委員會的成員沒有經(jīng)過公開選舉”，“90％的業(yè)主不知道業(yè)主委員是誰”。 　　對于管理處存在的問題，部分業(yè)主反映，他們每次向業(yè)主委員會反映時(shí)，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人總是避重就輕，特別是要求公開財(cái)務(wù)帳目時(shí)，負(fù)責(zé)人便轉(zhuǎn)換話題，最近一段時(shí)間手機(jī)經(jīng)常關(guān)機(jī)，協(xié)商有關(guān)問題時(shí)連人都找不到。 　　在調(diào)查中了解到，業(yè)主們意見比較大的是廣場管理費(fèi)收得高，比如寫字樓，業(yè)主每平方米每月要向管理處上交8元的管理費(fèi)，按照深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，每平方米每月收取8元管理費(fèi)的寫字樓，僅在文化設(shè)施方面，每年就要求舉辦4次以上的文體活動，但廣場只有游泳池和乒乓球室可供業(yè)主活動，而且業(yè)主活動中心設(shè)在地下室，幾乎沒有任何設(shè)備。 　　“管家”自有說法 　　針對業(yè)主反映的情況，記者走訪了地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司。 　　公司有關(guān)負(fù)責(zé)人向表示，部分業(yè)主反映的抄表不到戶是水務(wù)和供電部門的問題，而電價(jià)之所以較高，是因?yàn)閺V場屬于大量用電戶。停車場收費(fèi)不同，是因?yàn)閷ψ≌瑯菢I(yè)主和寫字樓業(yè)主采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。至于收取托管費(fèi)和水表使用費(fèi)的問題，該負(fù)責(zé)人表示，他們是按照以前的政策收取的，并不清楚現(xiàn)在的規(guī)定，他同時(shí)承認(rèn)確實(shí)在催款單上寫過對拖欠管理費(fèi)的業(yè)主要停水、停電“處罰”。 　　記者隨后向供電局了解有關(guān)情況，／度的規(guī)定。同時(shí)，這位負(fù)責(zé)人表示，從去年開始，因不交物業(yè)相關(guān)費(fèi)用或其他違規(guī)行為，拒不改正的，物業(yè)管理單位無權(quán)對其實(shí)行停水停電行為，也不能以停水停電相恐嚇。 　　對于業(yè)主意見最大的帳務(wù)不公開和開發(fā)商沒有為自用和空置房繳納管理費(fèi)的問題，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人解釋稱：該物業(yè)管理公司其實(shí)是地產(chǎn)有限公司的下屬公司，并非法人單位，也沒有獨(dú)立帳目，因而無法公布物業(yè)管理分公司帳目，開發(fā)商也已經(jīng)通過各種投入填補(bǔ)了應(yīng)繳納的管理費(fèi)，只是帳目上無法顯示，作為一家國有企業(yè)，這屬于歷史遺留問題，同時(shí)他們也正在清理帳目，力爭給業(yè)主一個交代。 　　對于部分業(yè)主擬發(fā)放對物業(yè)管理公司的調(diào)查表，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人表示，這些業(yè)主是在進(jìn)行“誹謗”公司的行為，他們有權(quán)利進(jìn)行阻止。 　　“父子兵”應(yīng)分家 　　據(jù)了解，深圳地產(chǎn)有限公司下屬的物業(yè)管理分公司作為乙級物業(yè)管理公司，的確具有管理廣場的權(quán)利。但根據(jù)2002年修改過的《深圳市業(yè)主委員會規(guī)則（試行）》、《物業(yè)管理委托合同》示范文本和《業(yè)主公約》，只有供水供電單位有權(quán)作出停止向用戶供水供電的決定，對于業(yè)主的違約違規(guī)行為，物業(yè)單位只能通過其他合法方式追究其法律責(zé)任。對業(yè)主的合法調(diào)查活動和日常交流進(jìn)行干預(yù)、橫加阻攔，甚至威脅都是不合法的。 　　市住宅局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，像地產(chǎn)有限公司這樣作為樓盤開發(fā)商，再成立一個下屬的物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理的現(xiàn)象，在深圳十分普遍，這也是物業(yè)管理市場不規(guī)范、不成熟的表現(xiàn)。目前，深圳現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)不少依附于房地產(chǎn)公司。這種“父子兵”的體制，很大程度決定了物業(yè)管理要依附、受制于發(fā)展商或所在單位，沒有引入競爭機(jī)制的物業(yè)管理模式，可能會帶來帳目不透明、服務(wù)質(zhì)量較低等各種問題。 　　據(jù)悉，廣場第一屆業(yè)主委員會是1998年9月成立的，目前，該業(yè)主委員會已經(jīng)向福田區(qū)建設(shè)局發(fā)了換屆選舉的函，正準(zhǔn)備換屆選舉工作。福田區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科一位負(fù)責(zé)人告訴記者，一般情況下，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會的成立，主管部門都要參與主持，以后換屆選舉主要由上屆業(yè)主委員會、居委會和轄區(qū)民警共同主持。鑒于廣場部分業(yè)主對上屆業(yè)主委員會意見比較大，為了使換屆選舉工作“公開、公平、公正”進(jìn)行，區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科的負(fù)責(zé)同志屆時(shí)將參加換屆選舉籌備會議，并在候選人的產(chǎn)生和選舉的程序方面提出合理的建議，以期解決業(yè)主和管理處、業(yè)主和業(yè)主委員會之間的矛盾。