【正文】 物業(yè)糾紛案例 一、物業(yè)收費(fèi)糾紛 因物業(yè)公司的過錯致使業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的 ? 馮女士因拖欠 41個月物業(yè)費(fèi)，被北京中億豪物業(yè)管理有限公司推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設(shè)啤酒銷售攤位等。 ? 法院如何判決？馮女士是否應(yīng)付物業(yè)費(fèi)？ ? 法院根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實際違約情況確定為 30％，馮女士須交 41個月物業(yè)費(fèi)的 70％。 ? 案例解析：《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，同時《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)，因此，業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)就要承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費(fèi)，但可以要求物業(yè)公司在服務(wù)瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費(fèi)。 （ 2）業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi) ? 原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于 2023年前后購買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi) 6000余元及車位管理費(fèi) 1500元，請求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因為房屋質(zhì)量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理條例》第 67條規(guī)定 :“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f，對于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會督促交費(fèi)，這是一個強(qiáng)制性條款，在沒有業(yè)委會督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。 ? ? 法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi) 元、供暖費(fèi) 、車位管理費(fèi) 1500元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。 ? 《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時間早于《物業(yè)管理條例》公布、施行的時間（ ），在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時相對方可以申請調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。 ? ? 曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項費(fèi)用如何計算、世紀(jì)城物業(yè)公司所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒有對世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據(jù)。 ? 《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定 ,公民 ,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的 ,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 （ 3）以無人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi) ? 典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū) 8棟 701室 .老兩口在澳大利亞女兒家住了半年 ,最近回到自己家 .物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi) ,黃先生講 :我們半年都不在家 ,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。 ? 法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi) ? 案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置 ,并不意味著整個所有建筑物在空置著 .實際上雖