【正文】 費和水表使用費的問題，該負(fù)責(zé)人表示，他們是按照以前的政策收取的，并不清楚現(xiàn)在的規(guī)定，他同時承認(rèn)確實在催款單上寫過對拖欠管理費的業(yè)主要停水、停電“處罰”。 　　對于部分業(yè)主擬發(fā)放對物業(yè)管理公司的調(diào)查表，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人表示，這些業(yè)主是在進行“誹謗”公司的行為，他們有權(quán)利進行阻止。 　　市住宅局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，像地產(chǎn)有限公司這樣作為樓盤開發(fā)商，再成立一個下屬的物業(yè)管理公司來進行管理的現(xiàn)象，在深圳十分普遍，這也是物業(yè)管理市場不規(guī)范、不成熟的表現(xiàn)。福田區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科一位負(fù)責(zé)人告訴記者，一般情況下，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會的成立，主管部門都要參與主持，以后換屆選舉主要由上屆業(yè)主委員會、居委會和轄區(qū)民警共同主持?！北本┦谐枀^(qū)法院大屯法庭庭長張維平說。小區(qū)布置得很漂亮，一進門就有一個人造瀑布，綠化也比較到位，樓與樓之間間隔適度并有水帶環(huán)繞，每幢塔樓門前都有一個用羅馬柱撐起的極富歐洲建筑韻味的大廳。直到現(xiàn)在，我們的門禁系統(tǒng)都沒有安裝，可是物業(yè)公司卻從一開始就收取了包括綠化費、智能化系統(tǒng)維護費等15項費用。也就從那時起，／月的物業(yè)費表示出懷疑。再比如公共電視天線費，196號文件規(guī)定的是按戶收取，可物業(yè)公司卻用一種計算公式將其按每平方米進行收費?！蓖跖亢蛷埾壬ハ嘌a充地將業(yè)主們的理由敘述得井井有條。為了法庭辯論的順利進行，之前我們幾個代表經(jīng)常模擬法庭分成被告和原告進行練習(xí)，常常為了一個細節(jié)問題爭得像打架一樣?！?　　　　很多人覺得勝訴把握不大 　　　　最讓王女士記憶深刻的，是當(dāng)初組織200多戶業(yè)主時的艱難。所以直到開庭前，我們業(yè)主的心理壓力都是很大的，一旦輸?shù)艄偎?，我們投入的巨大的精力、物力將全部付之東流。我們也能理解物業(yè)公司的難處，比如業(yè)主的欠費問題，以及相關(guān)法規(guī)由于頒布時間較早已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)在的形勢，這些我們都可以理解。可現(xiàn)在雙方卻相處得如此尷尬，我們是很心酸的。 　　　　當(dāng)記者詢問：“對于中海物業(yè)來說，因物業(yè)管理費超標(biāo)而與業(yè)主對簿公堂卻以敗訴為終，這在貴公司歷史上是否罕見？”中海物業(yè)管理公司北京分公司副總經(jīng)理陳漢講：“對于北京分公司來說，這是我們第一次敗訴。” 　　　　此時物管公司的呂律師為記者算了一筆賬。 　　　　●律師在說 　　　　業(yè)主團結(jié)是勝訴的重要原因 　　　　“那個小區(qū)里高人很多，搞法律的搞審計的什么人都有，一下子就看出了問題。 　　　　業(yè)主代表則這樣闡述自己勝訴的原因：一是法院審理公正；二是業(yè)主們準(zhǔn)備得非常充分，很多人對相關(guān)材料甚至已經(jīng)爛熟于胸；三是在律師和業(yè)主們反復(fù)查詢相關(guān)文件和資料后，將條例規(guī)定比較模糊、勝算把握不太大的物業(yè)收費項目過濾掉后，最終提出疑義的物業(yè)收費項目全部為肯定可以勝訴的。而對于物業(yè)公司來說，由于雙方已經(jīng)對簿公堂，業(yè)主又取得了勝利，物業(yè)公司今后不管定下什么樣的收費標(biāo)準(zhǔn)，要想取得廣大業(yè)主們的認(rèn)可，都是十分艱難的。業(yè)主們認(rèn)為，被告的收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平差距較大，故要求法院確認(rèn)原收費標(biāo)準(zhǔn)無效。業(yè)主代表這樣闡述自己勝訴的原因：一是法院審理公正；二是業(yè)主們準(zhǔn)備得非常充分，很多人對相關(guān)材料甚至已經(jīng)爛熟于胸；三是在律師和業(yè)主們反復(fù)查詢相關(guān)文件和資料后，將條例規(guī)定比較模糊、勝算把握不太大的物業(yè)收費項目過濾掉后，最終提出疑義的物業(yè)收費項目全部為肯定可以勝訴的。——業(yè)主代表王女士 對于北京分公司來說，這是我們第一次敗訴。——中海物業(yè)管理公司北京分公司副總經(jīng)理陳漢 業(yè)主封陽臺未用無框玻璃　物業(yè)破門演全武行 　小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽臺時選用無框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽臺安裝了塑鋼窗。 　　　　今年5月21日，物業(yè)人員未經(jīng)姜先生同意，就擅自闖入姜先生的家，將其安裝在北陽臺上的塑鋼窗強行拆下并取走。 　　　　法院審理后認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)雖有權(quán)對業(yè)主裝修住宅活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，對違反住宅使用公約的行為可采取制止、責(zé)令限期改正等措施，但相關(guān)法律規(guī)定并未賦予物業(yè)公司有采取非常措施的權(quán)利?！痹撔^(qū)另一位居民反映：“下水道堵塞，一樓的抽水馬桶、水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋裝滿黃砂壓上……” 　　　　昨天上午，記者進入控江一村，就像走進一個零亂的工地，綠化帶上壓著水泥管；化糞池?zé)o蓋，用舊薄板或紙板掩著，溢出陣陣臭氣；綠地中雜草叢生。她說：“按照協(xié)定，從8月1日起就應(yīng)該移交延吉物業(yè)管，但進展不順，我們會盡快協(xié)調(diào)。 水池不通水滲房間 昨天下午，記者來到位于華僑城福清街倚荔樓的事主崔先生家里，發(fā)現(xiàn)崔先生北邊的房間放著不少書畫，房間的地板發(fā)黑，中間一大片木地板往上拱起，直通向客廳。無意中他抬頭一看，見客廳的木地板中滲出一股黃黃的水流。崔先生跳進1米多深的水池中，發(fā)現(xiàn)下水口被雜物堵住，積水無法排走?！贝尴壬柰ㄋ叵滤阑氐椒块g后，才發(fā)現(xiàn)整個房間里花費1萬多元裝修的木地板幾乎全部浸濕。 隨后，崔先生與管理處交涉過3次，對方仍不肯承擔(dān)責(zé)任。6月份暴雨期間，管理處曾做了全面防雨準(zhǔn)備，并派人到小區(qū)內(nèi)各處巡查。 這兩位負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主自己應(yīng)該也負(fù)有一定的責(zé)任，他們認(rèn)為業(yè)主不該將畫放在那個朝北的房間里，并且是直接存放在木地板的箱子內(nèi)。 水管“發(fā)神經(jīng)”電腦慘遭殃 受淹公司與管理處就責(zé)任問題各執(zhí)一詞 　　前天晚上10時許，福田區(qū)泰然工貿(mào)園蒼松大廈9樓發(fā)生一起“水災(zāi)”事故。事因突然停水而起 　　昨天上午，記者接到報料來到泰然工貿(mào)園蒼松大廈進行采訪。朱先生說，在停水前物業(yè)管理公司并沒有通知他們公司，導(dǎo)致衛(wèi)生間一水龍頭沒有關(guān)閉，流了十幾個小時。朱還說，大水從他們公司一直流到1樓，將樓下一家公司的電腦和物品也浸泡了。事后朱先生問保安為何不告訴他們時，一名保安說不知道他們的電話。倉庫里還有許多元器件損失還未估算。劉女士說，當(dāng)時8樓正在搞裝修，因供水管道破裂，管理處緊急關(guān)閉了閥門。一家公司的員工說，下午5時，他們公司修門，工人師傅洗手時發(fā)現(xiàn)停了水。 　　　　日前，筆者看到鮮家廚房水池的下水口用軟木塞和磚頭堵著，鮮先生稱從2000 年搬進那天起，下水道一直跟他們過不去，經(jīng)常是“水漫金山”。 　　　　振南物業(yè)公司耀高管理處負(fù)責(zé)人稱，換下水管得先打報告給公司，由工程部派人進行檢修，然后向業(yè)主委員會申請資金。直到打查詢電話終于弄清該公司真正的電話號碼，公司朱經(jīng)理說會立即派人到現(xiàn)場解決。當(dāng)天下午1時許，黃先生在小區(qū)管理員的陪同下，查找原因，在樓下303室的北陽臺雨水管漏斗中，發(fā)現(xiàn)大量雜草、污泥等異物。黃先生為維護自身的合法權(quán)益，向法院起訴管理該小區(qū)的物業(yè)公司。此事雖然最終通過法院調(diào)解解決，但在業(yè)主中產(chǎn)生了不良的影響，一定程度上損害了物業(yè)公司的形象。物業(yè)管理人員也要相應(yīng)地提高自身的素質(zhì)，轉(zhuǎn)變觀念，加強法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，避免類似事件的發(fā)生。一周后，物業(yè)公司向張先生發(fā)出書面通知，要求他在3日內(nèi)拆除。該《條例》規(guī)定，禁止在天井、屋頂以及道路或其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。張在沒有征得全體業(yè)主同意的情況下，在屋頂上安裝太陽能熱水器，侵犯了其他共有人的利益，而且這種行為對屋面有可能造成損害，物業(yè)公司要求張先生拆除并無不妥之處。日前，福田法院經(jīng)過審理，一審判決物業(yè)公司賠償龔老太太醫(yī)療費及精神損失費共計9千余元。據(jù)此，法院根據(jù)案情酌情支持了原告的賠償要求。 　　接到電話后，記者立即趕往該住宅區(qū)了解情況。由于井下有不少鐵管鋼筋，老人身體多處被劃破，右腿和臀部受傷比較嚴(yán)重，血流不止。記者留意了一下，井蓋旁邊有不少孩子在玩耍，一個孩子掉下去后果也是不堪設(shè)想的。前不久，小區(qū)進行消防設(shè)備更換，工人把井蓋打開作業(yè)的時候忘記用膠皮封好井蓋，才造成井蓋松動的。 　　針對小區(qū)井蓋安全問題，記者采訪了有關(guān)部門。本報民生熱線也提醒廣大市民，在小區(qū)內(nèi)活動時也要注意安全，盡量避免意外的發(fā)生。李先生意識到家里來了賊，趕緊喚醒了家人檢查一下丟失的東西，所幸家中貴重物品都放在臥室，門又反鎖，故損失不大，但放在客廳的兩瓶價值數(shù)百元的洋酒及水果、咸蛋、皮蛋、礦泉水等食物都被偷了個精光。李先生洗臉用的毛巾也被人擦過丟在一邊。 　　物管處：值班保安要調(diào)離 　　昨日下午，小區(qū)保安隊王隊長接受記者采訪時認(rèn)為，李家的防盜門并沒有被撬開，估計是被人用工具從里面撥開的。 　　保安隊王隊長表示，為了防范小偷再來入室行竊，他們已經(jīng)在這一地段增設(shè)了保安，對于當(dāng)夜值班的保安，他們正在考慮調(diào)離其崗位，并視具體情況給予一定的經(jīng)濟處罰。該棟住宅樓半年來最少有4個住戶發(fā)生了6次入室盜竊事件，居民們苦不堪言。每次當(dāng)小偷逃跑后，她都是首先呼喊保安然后打110報警，但每當(dāng)民警趕到時，保安總是還未出現(xiàn)。居民們強烈呼吁，希望有關(guān)部門盡快采取措施，還他們一個安寧的生活環(huán)境。但還未等物業(yè)公司對此作出反映，一起惡性入室盜竊兇殺案卻發(fā)生當(dāng)年的3 月5日凌晨。市二中院根據(jù)徐某與物業(yè)公司形成的以居住、維修和保安等為主要內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，確認(rèn)該公司在小區(qū)的安全防范中疏于管理，上述一系列行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)合法承擔(dān)違約責(zé)任并對業(yè)主徐某所造成的經(jīng)濟損失進行賠償?！啊挪粶?zhǔn)’對保安組織以往模糊不清的行為進行了明確的界定，并且設(shè)置了9條‘高壓線’，觸線者將依法追究相關(guān)責(zé)任。，侵犯他人合法權(quán)益，違者依法予以辭退；違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。，違者依法予以辭退，違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。記者昨天獲悉，這五名保安已被昌平法院分別判處拘役４至５個月。法院認(rèn)為，崔勝超等五被告人無視國法，故意毀壞公民私人財物，數(shù)額較大，均已構(gòu)成故意毀壞財物罪。服務(wù)質(zhì)量差就得走人 申城600家物業(yè)公司被炒近日，600家服務(wù)質(zhì)量差、市民投訴多的物業(yè)公司，被房地部門取消物業(yè)管理資質(zhì)，退出市場，而去年本市新增物業(yè)公司數(shù)僅400家。1994 年底，物業(yè)管理公司不到300家；2001 年，達到2315 家，平均管理面積不到10萬平方米。 　　　　不過，物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勝劣汰，行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量提高后，社區(qū)居民將成為真正受益者。”一年多后，記者再次來到東方半島花園，恒兆基物業(yè)已被“炒”掉，通過公開招標(biāo)中標(biāo)的北方物業(yè)管理有限公司（下簡稱北方物業(yè)）已進駐小區(qū)管理。2000年8月，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會成立，共有 9名業(yè)主當(dāng)選為業(yè)主委員會委員。2002年3月28日，第一屆業(yè)主委員會公告小區(qū)管理費暫不調(diào)價，恒兆基物業(yè)同意退回已多收的物管費，此后，恒兆基退回大部分業(yè)主已加收的管理費。2002年7月8日，業(yè)主委員會單方提出解除合同，恒兆基物業(yè)不服，于7月18日向深圳仲裁委提交仲裁并被受理。2002年9月19日，深圳仲裁委開庭審理了這宗物業(yè)管理合同糾紛案，庭審中雙方就物業(yè)管理合同的性質(zhì)、合同的解除條件及業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)等展開了激烈辯論?！昂阏谆飿I(yè)未按合同約定完成管理目標(biāo)，且存在違法行為。判斷一個合同是否委托合同，不能以委托合同特殊類型特殊特征來否定合同的普遍特征。由于合同約定申請人管理目標(biāo)須在合同生效兩年內(nèi)達成，雙方爭議形成之時，尚不足兩年，對恒兆基物業(yè)是否完成管理目標(biāo)，評判條件未能成就。仲裁庭認(rèn)為，恒兆基物業(yè)并沒有因管理不善而造成重大經(jīng)濟損失，新的業(yè)主委員會無權(quán)依此單方解除合同。因此，作為業(yè)主委員會，不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時解除合同。北方物業(yè)在明知原合同未依法解除的情況下，仍與業(yè)主委員會簽訂合同并強行進駐，是對恒兆基物業(yè)權(quán)利的明顯侵害。對此裁決他們絕不認(rèn)同，也不會執(zhí)行。據(jù)了解，龍崗區(qū)人民法院認(rèn)為，由于業(yè)主委員會不配合，執(zhí)行有很大的難度`?！彼硎?，接管東方半島花園，難度是很大的。布吉鎮(zhèn)東方半島花園的連環(huán)糾紛已經(jīng)持續(xù)了一年多了，如今恒兆基物業(yè)已向龍崗區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行仲裁裁決，但業(yè)主委員會也提交了不予執(zhí)行仲裁裁決的申請，孰是孰非尚不得而知。這進一步明確了物業(yè)管理合同的性質(zhì)，與《物業(yè)管理條例》精神相符合，在該條例中，物業(yè)服務(wù)合同已不再有“委托”二字。專家指出，根據(jù)規(guī)定，三分之二的業(yè)主通過“炒”管家后，還需要按法律、法規(guī)的規(guī)定，依法定的程序去落實，以維護物業(yè)管理合同的嚴(yán)肅性、法律的嚴(yán)肅性。月，小高層（帶電梯） 　　2001年2月18日，恒兆基物業(yè)與第一屆業(yè)主委員會正式簽訂《物業(yè)管理委托合同》，管理費價格維持不變，合同期限為3年。月，小高層（帶電梯）由于管理處派人來維持會場秩序，一些業(yè)主圍攻推搡管理人員，并沖擊管理處，場面一度失控，后在轄區(qū)派出所的努力下，混亂局面才得到控制。下午在有關(guān)政府部門的主持下，小區(qū)業(yè)主大會召開，結(jié)果大多數(shù)表決票反對調(diào)高管理費價格，認(rèn)為恒兆基物業(yè)和業(yè)主委員會的工作均不稱職。 　　12002年7月25日，由小區(qū)第二屆業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織的小區(qū)物業(yè)綜合管理招標(biāo)活動舉行，結(jié)果深圳市北方物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“北方物業(yè)”）在4家投標(biāo)單位中脫穎而出，一舉中標(biāo)。 　　12003年3月21日，深圳仲裁委員會仲裁庭就小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案作出終局裁決：雙方自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽《物業(yè)管理委托合同》；小區(qū)業(yè)主委員會支付恒兆基物業(yè)自2002年8月1日至業(yè)主委員會采取措施恢復(fù)恒兆基物業(yè)的管理狀態(tài)之月的物業(yè)管理酬金損失，；業(yè)主委員會還需支付恒兆基物業(yè)所花費的部分律師費和仲裁費。陳女士1999年購買了位于濱河路國都高爾夫花園的一套房子，并與國都房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）有限公司簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，賣樓方卻是國都集團發(fā)展（深圳）有限公司。 后來，市農(nóng)村信用合作社將陳女士及開發(fā)商一起告上法庭，要求解除樓宇按揭貸款合同，并由陳女士清償貸款及利息，如果陳女士到期未清償，信用社將拍賣其名下的房產(chǎn)。有業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，要謹(jǐn)慎行使合同約定權(quán)利，特別遇有開發(fā)商遲延交樓，千萬不要匆忙入伙，以免得不償失。2001 年6月，開發(fā)商委托仲量公司進行小區(qū)物業(yè)管理，并于同月13日向區(qū)物價局登記備案。另外，仲量公司還出具了市電力公司市區(qū)供電部門的發(fā)票聯(lián)和小區(qū)電費收取標(biāo)準(zhǔn)的計算方式，證明該大廈當(dāng)初作為商住樓設(shè)計，故用電標(biāo)準(zhǔn)按商用來收取電費。　　案件爭議焦點為，仲量公司與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同對兩被告是否有約束力，物業(yè)管理費收取是否