【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 58 頁 公布《國家賠償法》，為保障行政相對(duì)人的合法權(quán)益開辟了法律救濟(jì)途徑。當(dāng)事人 (開發(fā)建設(shè)單位、售房單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人 )對(duì)物業(yè)管理行政主管部門等行政管理部門的具體行政行為(行政處罰和處理裁決 )不服的，可以按照《行政復(fù)議條例》和《行政訴訟法》的規(guī)定，向作出具體行政行為的機(jī)關(guān)的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。法律責(zé)任是由于主體不履行法律義務(wù)或侵犯受法律保護(hù)權(quán)利的違法行為或特定的法律事實(shí)出現(xiàn)而引起的，對(duì)違法人權(quán)益有一定合法損害的不利 性法律報(bào)應(yīng) (法律后果 )，法律報(bào)應(yīng)的具體承擔(dān)方式即報(bào)應(yīng)的具體種類形式。因此，物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對(duì)某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。這與行為規(guī)范中義務(wù)格具有的應(yīng)為性即應(yīng)當(dāng)如何行為不同。正是由于 法律責(zé)任的重要功能和意義，現(xiàn)行專門的系統(tǒng)化的物業(yè)管理規(guī)范性文件都專設(shè) “法律責(zé)任 ”或 “罰則 ”章節(jié)，以確保立法目的二、物業(yè)管理法律責(zé)任的分類 物業(yè)管理法律責(zé)任有多種分類，包括：公法責(zé)任和私法責(zé)任；過錯(cuò)責(zé)任、無過錯(cuò)責(zé)任和公平責(zé)任；職務(wù)責(zé)任和個(gè)人責(zé)任；財(cái)產(chǎn)責(zé)任和非財(cái)產(chǎn)責(zé)任等等。 指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法 (包括合同法 )規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng) (法律后果 )。指對(duì)行為人正在實(shí)施的侵權(quán)行為，受害人有 權(quán)請(qǐng)求其停止實(shí)施或請(qǐng)求人民法院制止實(shí)施。指在有造成財(cái)產(chǎn)或人身損害之虞時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求行為人消除或請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制其消除。指在財(cái)產(chǎn)被不法損害或性能狀 態(tài)被改變而有復(fù)原的可能時(shí)，受害人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)到財(cái)產(chǎn)未受損壞或未改變時(shí)的狀態(tài)。 ⑧ 支付違約金。⑩ 賠禮道歉。 承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類： ① 行政處罰。 ③ 勞動(dòng)教養(yǎng)。 指行為人 (包括自然人和法人 )的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng) (法律后果 )。 物業(yè)管理法律責(zé)任根據(jù)擔(dān)責(zé)方式性質(zhì)不同還可以分為制裁性、強(qiáng)制性、補(bǔ)救性三類法律責(zé)任。補(bǔ)救一般是指行為人的侵權(quán)行為或違約行為使對(duì)方的合法權(quán)益蒙受損害時(shí)依法應(yīng)予以的法律救濟(jì)，可分為行政補(bǔ)救、司法補(bǔ)救兩類。三、物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任 違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成物業(yè)管理民事責(zé)任的兩大基干，兩者相互配合，形成了民事主體的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)在民事領(lǐng)域內(nèi)的基本保障機(jī)制。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過失責(zé)任、因無因管理債務(wù)產(chǎn)生的民事責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。 物業(yè)管理活動(dòng)是建立在物業(yè)委托管理合同、服務(wù)合同和業(yè)主公約基礎(chǔ)上的，因而違約責(zé)任是物業(yè)管理活動(dòng)最容易引 致的法律責(zé)任。 根據(jù)對(duì)構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 58 頁 事責(zé)任和特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類。根據(jù)中國《憲法》第 4 1 條和《民法通則》第 12 條規(guī)定，由于國家機(jī)關(guān)或者國家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償。這種責(zé)任按照民法理論屬轉(zhuǎn)承責(zé)任，即侵權(quán)損害雖然是由法人單位的員工造成的，但對(duì)損失的賠償應(yīng)由其所在單位 (物業(yè)管理公司 )先行承擔(dān)，而對(duì)該員 工如何追究其責(zé)任，則屬單位內(nèi)部管理責(zé)任制范圍。關(guān)于建筑工程質(zhì)量不合格的民事索賠問題，有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定。 ”現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件一般把公用物業(yè)維修責(zé)任人確定為業(yè)主團(tuán)體或住宅小區(qū)管委會(huì)，并沒有對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)施維修行為結(jié)果質(zhì)量不合格的責(zé)任追究問題作出明文規(guī)定，應(yīng)立 法完善彌補(bǔ)。 ”對(duì)這條規(guī)定，經(jīng)常從事物業(yè)維修施工的物業(yè)管理公司應(yīng)高度重視。如果能舉證證明受害方自己也有過錯(cuò)，那么可根據(jù)《民法通則》第 131 條的規(guī)定，可相對(duì)減輕其責(zé)任。在居住區(qū)內(nèi)，有許多業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)各種寵物，由于管理不當(dāng)，寵物咬傷人或踐踏其他業(yè)主的財(cái)物的事常有發(fā)生。 ”環(huán)境保護(hù)和持續(xù)改善是物業(yè)管理的重要任務(wù)之一。 (9)因妨害行為 而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的具體區(qū)別概括如下： (1)違反原有義務(wù)不同。 (3)構(gòu)成要件不同。 (4)對(duì)責(zé)任人的要求不同。在違約責(zé)任中，如果因第三人的過錯(cuò)致合同債務(wù)不能履行，債務(wù)人首先應(yīng)向債權(quán)人負(fù)責(zé)，然后才能向第三人賠償；在侵權(quán)責(zé)任中，貫徹了對(duì)自己行為負(fù)責(zé)的原則，行為僅對(duì)因自己的過錯(cuò)致他人損害的后果負(fù)責(zé)。違 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 58 頁 約責(zé)任的內(nèi)容也僅僅具有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，如支付違約金等。根據(jù)中國《民事訴訟法》第 24 條規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。因違約而產(chǎn)生的請(qǐng)求違約方承擔(dān)責(zé)任的權(quán)利，按《民法通則》第 135 條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間一般為 2 年；但在延付或拒付租金、寄存財(cái)物被丟失或者損毀的情況下，按《民法通則》第 136 條第 2 款至第 4 款規(guī)定，訴訟時(shí)效期間為 1 年。訴訟時(shí)效是指權(quán)利人于一定期 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁 共 58 頁 間內(nèi)不行使請(qǐng)求人民法院保護(hù) 其民事權(quán)利的權(quán)利即喪失實(shí)體法上的勝訴權(quán)益，法院對(duì)其民事權(quán)利不再予以保護(hù)的法律制度。 (10)責(zé)任方式不同。 責(zé)任競(jìng)合是指同一行為符合民法規(guī)定的數(shù)種責(zé)任要件的情形。責(zé)任競(jìng)合的存在既體現(xiàn)了違法行為的復(fù)雜性和多重性，又反映了合同法與侵權(quán)法既相互獨(dú)立、又相互滲透的狀況。如物業(yè)管理中的停車場(chǎng)看管人員作為車輛保管員，依保管合同占有某業(yè)主的小轎車并非法使用，造成轎車毀損、丟失。 早在 1989 年，在中國最高人民法院下發(fā)的《全國沿海地區(qū)涉外、涉港澳經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中，就明確承認(rèn)責(zé)任競(jìng)合，并允許當(dāng)事人選擇有利于自己的一種訴因提起訴訟。應(yīng)注意，當(dāng)事人不能同時(shí)以兩個(gè)訴 由起訴，即不能取得雙倍賠償。在物業(yè)管理過程中需追究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以下四類： 違法行為 (1)非法經(jīng)營行為。二是超越資質(zhì)能力經(jīng)營。第三種情形由工商行政管理部門依法處理，予以相應(yīng)處罰。對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，一般由縣級(jí)以上工商行政管理部門 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁 共 58 頁 依據(jù)中國《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》及配套法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行查處。例如擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擅自改變公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途，擅自改變專用房屋的用途或未按規(guī)定使用，擅自不按規(guī)定定期公布收入賬目等。對(duì)該種行為，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)可以責(zé)令其限期改正和賠償委托方損失，并視情節(jié)給予警告或者處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的也可以降低其物 業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷其資質(zhì)證書。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 58 頁 (6)其他違反行政管理法規(guī)的行為。 (2)擅自作為行為。 (3)不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為。指開發(fā)建設(shè)單位作為新建房屋出售單位以及公有住宅出售前的管理單位，違反物業(yè)管理法規(guī)關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，不履行或不完全履行自己在物業(yè)管理方面依法應(yīng) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 58 頁 作為的義務(wù)之行為。主要指新建房屋出售單位在銷售時(shí)，未按規(guī)定代表物業(yè)管理方向購房者收取法定的應(yīng)繳交的物業(yè)維修專用基金，或者代收后不按規(guī)定及時(shí)交存入指定的銀行專用賬戶的行為。 開發(fā)建設(shè)單位、售房單位表現(xiàn)出上列違法行為的，由市級(jí)或區(qū)、縣級(jí)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正、限期履行，可以并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以暫停開發(fā)建設(shè)單位的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。對(duì)這類行為，可依照《治安管理處罰條例》分別情況予以警告、罰款、行政拘留等行政處罰，必要時(shí)可對(duì)行為人實(shí)行勞動(dòng)教養(yǎng)等行政措施。但現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范 性文件對(duì)這類行為還沒有明文規(guī)定相應(yīng)的行政責(zé)任，只是視為違約行為，今后應(yīng)通過立法加強(qiáng)和完善物業(yè)管理監(jiān)督法制，增加規(guī)定與監(jiān)督相配套的行政責(zé)任。這種意思表示必須是為了引起一定的法律后果，即為了今后享受一定的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，或?yàn)榱烁淖?、結(jié)束原先存在的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。若意思表示不明確，則應(yīng)通過對(duì)意思表示內(nèi)容的解釋使之變得明確；當(dāng)意思表示不完整時(shí)，則應(yīng)通過對(duì)意思表示內(nèi)容的補(bǔ)充方式而使之臻于完備。從物業(yè)管理實(shí)務(wù)看，物業(yè)管理法律行為的主要類型是民事行為和行政管理具體行政行為兩種。 ”“法律行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。所以對(duì)于不能及時(shí)清結(jié)、標(biāo)的較大的合同 (包括涉外合同 )，不宜采用口頭形式。例如，凡是物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定應(yīng)當(dāng)送行政主管部門備案的物業(yè)委托管理服務(wù)合同、業(yè)主委員會(huì)組成名單、業(yè)主公約等文本，當(dāng)事人依法送呈備案的，只要行政主管部門不提出文本有違法之處的異議，就可視為行政主管部門以默示形式同意或認(rèn)可所送文本合法有效。依據(jù)《民法通則》第 1 1 13 條關(guān)于自然人的民事行 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁 共 58 頁 為能力的規(guī)定， 18 周歲以上的自然人是成年人，是完全民事行為能力人；16 周歲以上不滿 18周歲的自然人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人 。 應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是限制民事行為能力人和無民事行為能力人雖然不能作為部分或者全部合同的訂約主體，特別是不能作為不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)性的合同訂約主體，但是 卻可以成為合同主體，只不過合同行為需要由其代理人進(jìn)行；二是中國《合同法》第 47 條第 1 款規(guī)定： “限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。中國《合同法》第 50 條規(guī)定： “法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。民事行為 (包括合同 )的內(nèi)容本質(zhì)上是依當(dāng)事人所為的意思表示的內(nèi)容而定，如果意思表示雖然真實(shí)，但其內(nèi)容不能確定，不可能實(shí)現(xiàn)，則該民事行為也是無效的。民事行為內(nèi)容違反強(qiáng)行法，為不合法，無法律效力。 具備上列民事法律行為的生效條件，行為自成立或作出 時(shí)發(fā)生效力即產(chǎn)生法律拘束力，在行為當(dāng)事人之間發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系效果，使當(dāng)事人所預(yù)期的民事權(quán)利和民事義務(wù)發(fā)生、變更或終止，若當(dāng)事人不履行義務(wù)，就得依法承擔(dān)民事責(zé)任，強(qiáng)制其履行義務(wù)及賠償債權(quán)人的損失；同時(shí)，對(duì)第三人也發(fā)生一定的效果，約束第三人負(fù)有不得侵犯當(dāng)事人權(quán)利和不得妨礙當(dāng)事人履行義務(wù)的義務(wù)。民事行為的無效有兩種含義：狹義僅指絕對(duì)無效，對(duì)中國《合同法》第 52 條所規(guī)定的 5 種情形，是合同也是其他民事行為絕對(duì)無效的類型；廣義是指與民事行為有效相對(duì)應(yīng)的民事行為效力不是在民事行為依法作出時(shí)就發(fā)生的，而是包括 絕對(duì)無效、相對(duì)無效和效力待定三類情