【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 58 頁 公布《國家賠償法》，為保障行政相對人的合法權(quán)益開辟了法律救濟途徑。當事人 (開發(fā)建設(shè)單位、售房單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人 )對物業(yè)管理行政主管部門等行政管理部門的具體行政行為(行政處罰和處理裁決 )不服的，可以按照《行政復議條例》和《行政訴訟法》的規(guī)定，向作出具體行政行為的機關(guān)的上一級行政機關(guān)申請復議或者向人民法院提起行政訴訟。法律責任是由于主體不履行法律義務(wù)或侵犯受法律保護權(quán)利的違法行為或特定的法律事實出現(xiàn)而引起的，對違法人權(quán)益有一定合法損害的不利 性法律報應(yīng) (法律后果 )，法律報應(yīng)的具體承擔方式即報應(yīng)的具體種類形式。因此，物業(yè)管理中發(fā)生的法律責任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。這種法律責任的復雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責任時，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對某一種行為從不同角度所設(shè)定的責任規(guī)范。這與行為規(guī)范中義務(wù)格具有的應(yīng)為性即應(yīng)當如何行為不同。正是由于 法律責任的重要功能和意義，現(xiàn)行專門的系統(tǒng)化的物業(yè)管理規(guī)范性文件都專設(shè) “法律責任 ”或 “罰則 ”章節(jié)，以確保立法目的二、物業(yè)管理法律責任的分類 物業(yè)管理法律責任有多種分類，包括：公法責任和私法責任；過錯責任、無過錯責任和公平責任；職務(wù)責任和個人責任；財產(chǎn)責任和非財產(chǎn)責任等等。 指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法 (包括合同法 )規(guī)定必須承擔的民事法律不利報應(yīng) (法律后果 )。指對行為人正在實施的侵權(quán)行為，受害人有 權(quán)請求其停止實施或請求人民法院制止實施。指在有造成財產(chǎn)或人身損害之虞時，權(quán)利人有權(quán)請求行為人消除或請求人民法院強制其消除。指在財產(chǎn)被不法損害或性能狀 態(tài)被改變而有復原的可能時，受害人有權(quán)請求恢復到財產(chǎn)未受損壞或未改變時的狀態(tài)。 ⑧ 支付違約金。⑩ 賠禮道歉。 承擔行政責任的方式一般分為三類： ① 行政處罰。 ③ 勞動教養(yǎng)。 指行為人 (包括自然人和法人 )的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔的刑法不利報應(yīng) (法律后果 )。 物業(yè)管理法律責任根據(jù)擔責方式性質(zhì)不同還可以分為制裁性、強制性、補救性三類法律責任。補救一般是指行為人的侵權(quán)行為或違約行為使對方的合法權(quán)益蒙受損害時依法應(yīng)予以的法律救濟，可分為行政補救、司法補救兩類。三、物業(yè)管理中的違約責任和侵權(quán)責任 違約責任與侵權(quán)責任構(gòu)成物業(yè)管理民事責任的兩大基干，兩者相互配合，形成了民事主體的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)在民事領(lǐng)域內(nèi)的基本保障機制。其他由法律直接規(guī)定的民事責任如侵權(quán)責任、締約過失責任、因無因管理債務(wù)產(chǎn)生的民事責任等原則上不允許當事人自由約定。 物業(yè)管理活動是建立在物業(yè)委托管理合同、服務(wù)合同和業(yè)主公約基礎(chǔ)上的，因而違約責任是物業(yè)管理活動最容易引 致的法律責任。 根據(jù)對構(gòu)成侵權(quán)責任的條件的不同要求，可分出一般侵權(quán)行為的民 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 58 頁 事責任和特殊侵權(quán)的民事責任兩類。根據(jù)中國《憲法》第 4 1 條和《民法通則》第 12 條規(guī)定，由于國家機關(guān)或者國家機關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當承擔民事責任，由有關(guān)國家機關(guān)負責賠償。這種責任按照民法理論屬轉(zhuǎn)承責任，即侵權(quán)損害雖然是由法人單位的員工造成的，但對損失的賠償應(yīng)由其所在單位 (物業(yè)管理公司 )先行承擔，而對該員 工如何追究其責任，則屬單位內(nèi)部管理責任制范圍。關(guān)于建筑工程質(zhì)量不合格的民事索賠問題，有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定。 ”現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件一般把公用物業(yè)維修責任人確定為業(yè)主團體或住宅小區(qū)管委會，并沒有對物業(yè)管理公司實施維修行為結(jié)果質(zhì)量不合格的責任追究問題作出明文規(guī)定，應(yīng)立 法完善彌補。 ”對這條規(guī)定，經(jīng)常從事物業(yè)維修施工的物業(yè)管理公司應(yīng)高度重視。如果能舉證證明受害方自己也有過錯，那么可根據(jù)《民法通則》第 131 條的規(guī)定，可相對減輕其責任。在居住區(qū)內(nèi)，有許多業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)各種寵物，由于管理不當，寵物咬傷人或踐踏其他業(yè)主的財物的事常有發(fā)生。 ”環(huán)境保護和持續(xù)改善是物業(yè)管理的重要任務(wù)之一。 (9)因妨害行為 而產(chǎn)生的侵權(quán)責任。違約責任與侵權(quán)責任的具體區(qū)別概括如下： (1)違反原有義務(wù)不同。 (3)構(gòu)成要件不同。 (4)對責任人的要求不同。在違約責任中，如果因第三人的過錯致合同債務(wù)不能履行，債務(wù)人首先應(yīng)向債權(quán)人負責，然后才能向第三人賠償；在侵權(quán)責任中，貫徹了對自己行為負責的原則，行為僅對因自己的過錯致他人損害的后果負責。違 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 58 頁 約責任的內(nèi)容也僅僅具有財產(chǎn)內(nèi)容，如支付違約金等。根據(jù)中國《民事訴訟法》第 24 條規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。因違約而產(chǎn)生的請求違約方承擔責任的權(quán)利，按《民法通則》第 135 條規(guī)定，訴訟時效期間一般為 2 年；但在延付或拒付租金、寄存財物被丟失或者損毀的情況下，按《民法通則》第 136 條第 2 款至第 4 款規(guī)定，訴訟時效期間為 1 年。訴訟時效是指權(quán)利人于一定期 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 58 頁 間內(nèi)不行使請求人民法院保護 其民事權(quán)利的權(quán)利即喪失實體法上的勝訴權(quán)益，法院對其民事權(quán)利不再予以保護的法律制度。 (10)責任方式不同。 責任競合是指同一行為符合民法規(guī)定的數(shù)種責任要件的情形。責任競合的存在既體現(xiàn)了違法行為的復雜性和多重性，又反映了合同法與侵權(quán)法既相互獨立、又相互滲透的狀況。如物業(yè)管理中的停車場看管人員作為車輛保管員，依保管合同占有某業(yè)主的小轎車并非法使用，造成轎車毀損、丟失。 早在 1989 年，在中國最高人民法院下發(fā)的《全國沿海地區(qū)涉外、涉港澳經(jīng)濟審判工作座談會紀要》中，就明確承認責任競合，并允許當事人選擇有利于自己的一種訴因提起訴訟。應(yīng)注意，當事人不能同時以兩個訴 由起訴，即不能取得雙倍賠償。在物業(yè)管理過程中需追究行政責任的行政違法行為可以歸納為以下四類： 違法行為 (1)非法經(jīng)營行為。二是超越資質(zhì)能力經(jīng)營。第三種情形由工商行政管理部門依法處理，予以相應(yīng)處罰。對不正當競爭行為，一般由縣級以上工商行政管理部門 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 58 頁 依據(jù)中國《反不正當競爭法》及配套法規(guī)、規(guī)章進行查處。例如擅自擴大收費范圍、提高收費標準，擅自改變公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途，擅自改變專用房屋的用途或未按規(guī)定使用，擅自不按規(guī)定定期公布收入賬目等。對該種行為，物業(yè)管理行政主管機關(guān)可以責令其限期改正和賠償委托方損失，并視情節(jié)給予警告或者處以罰款；情節(jié)嚴重的也可以降低其物 業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷其資質(zhì)證書。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 58 頁 (6)其他違反行政管理法規(guī)的行為。 (2)擅自作為行為。 (3)不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為。指開發(fā)建設(shè)單位作為新建房屋出售單位以及公有住宅出售前的管理單位，違反物業(yè)管理法規(guī)關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，不履行或不完全履行自己在物業(yè)管理方面依法應(yīng) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 28 頁 共 58 頁 作為的義務(wù)之行為。主要指新建房屋出售單位在銷售時，未按規(guī)定代表物業(yè)管理方向購房者收取法定的應(yīng)繳交的物業(yè)維修專用基金，或者代收后不按規(guī)定及時交存入指定的銀行專用賬戶的行為。 開發(fā)建設(shè)單位、售房單位表現(xiàn)出上列違法行為的，由市級或區(qū)、縣級房地產(chǎn)管理部門責令其改正、限期履行，可以并處罰款；情節(jié)嚴重的，可以暫停開發(fā)建設(shè)單位的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。對這類行為，可依照《治安管理處罰條例》分別情況予以警告、罰款、行政拘留等行政處罰，必要時可對行為人實行勞動教養(yǎng)等行政措施。但現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范 性文件對這類行為還沒有明文規(guī)定相應(yīng)的行政責任，只是視為違約行為，今后應(yīng)通過立法加強和完善物業(yè)管理監(jiān)督法制，增加規(guī)定與監(jiān)督相配套的行政責任。這種意思表示必須是為了引起一定的法律后果，即為了今后享受一定的權(quán)利和承擔相應(yīng)的義務(wù)，或為了改變、結(jié)束原先存在的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。若意思表示不明確，則應(yīng)通過對意思表示內(nèi)容的解釋使之變得明確；當意思表示不完整時，則應(yīng)通過對意思表示內(nèi)容的補充方式而使之臻于完備。從物業(yè)管理實務(wù)看，物業(yè)管理法律行為的主要類型是民事行為和行政管理具體行政行為兩種。 ”“法律行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。所以對于不能及時清結(jié)、標的較大的合同 (包括涉外合同 )，不宜采用口頭形式。例如，凡是物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定應(yīng)當送行政主管部門備案的物業(yè)委托管理服務(wù)合同、業(yè)主委員會組成名單、業(yè)主公約等文本，當事人依法送呈備案的，只要行政主管部門不提出文本有違法之處的異議，就可視為行政主管部門以默示形式同意或認可所送文本合法有效。依據(jù)《民法通則》第 1 1 13 條關(guān)于自然人的民事行 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 58 頁 為能力的規(guī)定， 18 周歲以上的自然人是成年人，是完全民事行為能力人；16 周歲以上不滿 18周歲的自然人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人 。 應(yīng)注意以下兩點：一是限制民事行為能力人和無民事行為能力人雖然不能作為部分或者全部合同的訂約主體，特別是不能作為不動產(chǎn)或物業(yè)性的合同訂約主體，但是 卻可以成為合同主體，只不過合同行為需要由其代理人進行；二是中國《合同法》第 47 條第 1 款規(guī)定： “限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認。中國《合同法》第 50 條規(guī)定： “法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權(quán)限訂立的合同，除相對人知道或者應(yīng)當知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。民事行為 (包括合同 )的內(nèi)容本質(zhì)上是依當事人所為的意思表示的內(nèi)容而定，如果意思表示雖然真實，但其內(nèi)容不能確定，不可能實現(xiàn)，則該民事行為也是無效的。民事行為內(nèi)容違反強行法，為不合法，無法律效力。 具備上列民事法律行為的生效條件，行為自成立或作出 時發(fā)生效力即產(chǎn)生法律拘束力，在行為當事人之間發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系效果，使當事人所預期的民事權(quán)利和民事義務(wù)發(fā)生、變更或終止，若當事人不履行義務(wù)，就得依法承擔民事責任，強制其履行義務(wù)及賠償債權(quán)人的損失；同時，對第三人也發(fā)生一定的效果，約束第三人負有不得侵犯當事人權(quán)利和不得妨礙當事人履行義務(wù)的義務(wù)。民事行為的無效有兩種含義：狹義僅指絕對無效，對中國《合同法》第 52 條所規(guī)定的 5 種情形，是合同也是其他民事行為絕對無效的類型；廣義是指與民事行為有效相對應(yīng)的民事行為效力不是在民事行為依法作出時就發(fā)生的，而是包括 絕對無效、相對無效和效力待定三類情